文/焦点财税资深专家—李舟
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在税法中，转让土地使用权和转让在建工程是两种不同性质的应税行为，前者属于增值税税目中的转让无形资产，后者属于转让不动产。二者交税也存在一定差异。
例如，一家房地产公司，一种选择是将土地使用权直接转让，另一种选择是将土地使用权进行持续投入，最终转让不动产（在建工程），二者交税还是有很多不同：
一、增值税不同
二、土地增值税不同
三、转让限制不同
由于转让土地使用权和转让在建工程的巨大差异，尤其是转让限制的存在，企业在实务中常常试图将转让土地使用权转化为转让在建工程，但问题是，达到一个什么样的标准才能算是转让在建工程？
国税总局对此问题并无明确规定，实务中税务机关常常比照房地产管理法的规定将25%作为标准进行实施，也就是说，超过25%土地管理部门同意过户，税务机关也认为不再是土地使用权直接转让，这个逻辑是站得住脚的，我们在具体咨询业务处理中也坚持这个观点。
但需要提醒大家的是，仍然有个别地方税务机关做出了自己的独特规定，
最典型的的就是河南地税。河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告
河南省地方税务局公告[2011]10号
所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。
在上述文件中，谈到转让土地时，河南地税给出了一个独特的标准：30%，而且是建筑物占总售价的30%，比如总转让价款9000万，其中建筑物只要超过3000万，土地只要低于6000万就属于转让在建工程（不动产）。究竟这个标准同投资额25%标准孰大孰小？需要根据项目情况进行具体测算，不可一概而论。
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