2018年5月31日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院主辦，中國房地產TOP10研究組、中國指數研究院承辦的“2018中國房地產上市公司研究成果發佈會暨第十六屆中國房地產投融資大會”在北京舉行。
莫天全
全國政協委員
中國房地產TOP10研究組聯席組長
中國指數研究院院長
由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了十六年。為促進房地產上市公司快速成長、提升投資價值發揮了重要作用，相關研究成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。
中國房地產TOP10研究組本著客觀、公正、準確、全面的基本原則，以客觀數據為唯一依據，充分借鑑國內外相關研究的理論框架和操作實務，結合中國房地產產業發展特點，開展系列研究工作。
研究成果得到了政府機構、國內外金融機構、上市公司廣泛認同和運用。證監會聯合國土資源部，加強對房地產企業融資的監管。金融機構紛紛採用上市公司等研究成果作為他們選擇投資合作伙伴的重要依據。上市公司研究成果被企業廣泛引用，得到資本市場的廣泛認同。TOP10研究組的研究成果也得到了國內外媒體全方位報道。
十六年來，房地產上市公司發生了巨大變遷。2018年，中國房地產上市公司研究對象共162家，較2003年的78家，增加了1倍多；其中，滬深上市房地產企業110家，增加41家，在港上市房地產企業52家，增加了43家。十六年後，依然位列滬深上市房地產公司綜合實力TOP10企業有萬科、招商蛇口；大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10企業有中國海外發展、華潤置地、首創置業。十六年來，房地產上市公司市值均值增長8.7倍；房地產上市公司營收均值增長29.4倍；房地產上市公司淨利潤均值增長76.3倍。
劉洪玉
中國房地產TOP10研究組聯席組長
清華大學房地產研究所所長
自2003年開始，“中國房地產上市公司TOP10研究”已經進行了16年。研究組在總結過去十五年工作經驗的基礎上，結合中國房地產行業和資本市場的發展現狀，對此次的研究主要做了1處指標改進：2018在投資價值評價指標中，新增了核心利潤來評價上市公司的盈利能力，為投資者提供全面的評價結果。
目前，在資本市場“監管升級，脫虛向實”的總基調下，房地產行業融資主要呈現以下特點：房地產信貸持續退燒，龍頭房企獲開發貸優勢凸顯；公司債新發基本停滯，發行規模驟減九成以上；中票融資保持增長，融資成本抬升；海外融資規模大漲，龍頭房企受海外資本青睞；信託融資活躍，強監管促資金投向結構性轉變；住房租賃資產證券化火爆，供應鏈金融或成新風口；房地產服務商的融資活動日趨活躍。
總體來說，房地產融資程序合法合規性提高、融資結構持續分化、融資門檻有所提升，資金投向進一步向大型房企傾斜，中小房企資金鍊進一步承壓，企業面臨防範金融風險的壓力。
在此背景下，優秀的房地產企業主動適應金融環境的變革，通過主動去槓桿降風險，協同構建金融安全生態圈：（1）降槓桿，優化資債結構保持良好現金流，提高融資創新能力；（2）穩運營，抓機遇、優佈局、提品質、促融合；（3）強管控，總部集約管控，整體降本提效。
袁東明
中國房地產TOP10研究組核心成員
國務院發展研究中心企業研究所副所長
我國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段，這是一個階段性的判斷。
全面深化改革和供給側結構性改革使得我國經濟發展質量穩中提質、穩中向好的態勢持續顯現，高質量發展的特徵越來越顯著：第一，宏觀經濟實現了較長時期的穩步增長；第二，微觀的企業活力在增強，經營的利潤顯著好轉；第三，民間投資的增速回升，經濟增長的內生動力在增強；第四，單位GDP增速所吸納的就業量持續增加；第五，新動能在加快形成，創新驅動顯著增強。
在高質量發展階段，行業規模進入平臺期，行業集中度正在提高，大企業的作用會越來越突出。一部分中小企業憑藉獨特的技術、效率、質量、品牌等領先優勢也可以逐步發展成為一個大企業，取代行業內原有的大企業。大企業必須憑持續的效率、品質改進推動行業整體從低端向中高端邁進，創造更多的行業價值，並在行業變革中始終保持競爭優勢。
大企業可從以下幾個方面著手：第一，房地產企業要實現高質量發展，必須推動房地產行業整體價值的提升。第二，房地產上市公司高質量發展必須能夠創造更多的行業新價值。第三，房地產上市公司高質量發展必須儘快適應國民經濟和房地產行業的換擋發展，防範和化解風險。第四，房地產上市公司要實現高質量發展必須推動企業的自身升級。第五，房地產上市公司高質量發展必須加快“走出去”步伐，將國際化發展作為重要的發展方向。
（中國指數研究院）
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