因为在房地产行业十多年，也见证了身边人很多买房的经历，今年也正好有个朋友遇到了类似的问题。
小武是我在一次开发商答谢会上遇到的，具备一定的投资头脑，一个农村来的孩子，经过在郑州的8年打拼，目前已经有了两套住宅。
第一套是刚需盘，在管城区买的房子，当时毕业没多长时间，算是强行上车，买了一套69㎡的小两房，当时的价格还是7000左右。
第一套房子虽小也算是两室了，夫妻两个也能住。随着时间推移，两人的收入也在慢慢提升，也有了孩子，就有了换房的打算，当时的第一需求就是空间大、4室、有衣帽间、景观好、物业好、交通方便。
打算归打算，但是需求不是特别紧急，就慢慢找，慢慢看，一看就看到了16年。那一年的疯狂大家也都熟知，恐慌情绪蔓延的两人，通过结清房贷-离婚-析产-抵押的方式解决了第二套房子首付的问题。这套房子也还不错，以上的需求都满足了，也一并解决了孩子的幼儿园和小学的问题，两人就又复了婚。
原本此事应该告一段落，可是人的欲望是无止境的。吃过房产红利的人是绝不会满足所持有房子的数量，另外他们还想解决中学的问题。
可是在限购的前提下，买第三套房子是没办法了，就只能考虑公寓、写字楼、商铺了。
写字楼：我的建议是直接 pass掉，郑州的写字楼市场已经饱和多年了。一路之隔的写字楼和商铺的价格能差一倍，大量写字楼入市，导致库存量过大。虽然个个都自称高端，“生态“、“智能“、“稀缺”、“奢阔”等广告词汇充斥眼球，但都经不起市场的考验。2017年上半年郑州办公市场成交40.42万㎡，供过于求明显。整体存量高达147.69万㎡，去化周期为23个月，去化压力较大。
商铺：投资商铺，基本都是靠租金获利。一手商铺的定价在于市场比较+项目实际，最终的销售价格和当时租金，租售比也就是3%左右，根据商铺的回报率来算，在保持当前租金和房价不变的情况下，完全收回成本需要200个月。移动电商对商铺冲击很厉害，一铺养三代的时期已经过去，当实体经济无法支撑高房租，商铺就会被打回原形。
公寓：相较于写字楼的过剩和商铺的低投资回报，公寓成为投资新宠。面积小、低总价、门槛低、不限购、不限贷、不占用住房贷款等优势，让更多的投资者涌入公寓市场。虽然很多人看不清楚房价走势，但是对于未来的房价还是持乐观态度，购买商住公寓的风险对于购房者来说，基本是在可控范围内的。
但是市面上的公寓鱼龙混杂，不乏小开发商、位置偏远、不临地铁、商业配套缺失等情况，一个不小心就会让钱打了水漂。投资公寓，需要从以下几个层面衡量。
1、交通
公寓本身就是用于出租，赚取租金，交通方面很重要，特别是地铁！地铁！地铁！会直接影响到租金的价格，租客的范围，出租率。所以购买公寓一定要把地铁作为第一道筛选门槛。
我们沿1号线和2号线，筛选出一些公寓产品，朗悦公园道1号、万科城公寓、海亮时代ONE 、恒祥百悦城、华尔中心、国宾中心、国控东辰、正弘城、永和宇宙星、万正紫湖公馆、橄榄城新公馆、二七鑫苑中心、丁香郡、翰林国际城、裕华满园、新芒果春天、紫荆之星、金茂城、永威V尚。以上楼盘有些严格意义上不算地铁盘，但是也加上了。
如果我们把规划的地铁线路也加上，再加个双地铁维度，那么只剩下公园道1号、恒祥百悦城、正弘高新数码港、新芒果春天、正弘城、紫荆之星、永恒宇宙星。
2、地段
地段是公寓的生命之源，直接决定了是否具备充足的消费人群及舒适的周边环境。好的地段不仅能提升出租率，还能提供好的居住体验，还有很强的抗风险能力和较大的升值空间。地段不一定非要是城市的核心，而是区域的核心，例如高新区的大学城、郑东的高铁站、金水区的国贸等等。对于生活气息更浓的，我更喜欢高新区，不仅有10万大学生的群体，还有3000余家企业、4余万高知就业人群。
3、品牌开发商
投资都要首选大品牌开发商的房子。在上一轮房价普涨的阶段过去后，未来房地产市场只会越来越分化、细化，大品牌开发商的房子价格高都是有道理的，越高品质的房子未来就越有竞争力和升值潜力，这已经成为众多投资者的共识。所以，投资公寓，也要看品牌，看项目。
4、附加值：教育
有些房企联合办学，购买公寓也可以直接有上学名额。这样的公寓不仅具备了投资或者居住的属性，还具备了教育的属性。例如朗悦公园道1号的65㎡的双气小两房，可轻松直读朗悦慧外国语中学，首付也不过15万而已。
以上就是我本人的一些建议，仅供大家参考。
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