在本輪西安房價上漲之前，西安的房價近十年不漲。當然，我這個表述其實並不準確，準確一點講，在這十年間，西安的房價有過波動，漲上去又跌了下來。從十年這個整體的小週期裡看，西安的房價可以理解為十年不漲。
其實不止是西安，國內的很多城市都是這樣，在此之前，房價多年沉寂，當地人根本沒有意識到房子居然還可以當做投資品，在他們眼裡，全中國只有北京上海的房價很高，高到人們買不起。
這一輪上漲喚醒了很多人，這就跟一次運動一樣，波及到了他們的家鄉，於是我們會發現，這兩年關注樓市的人激增，我們甚至可以毫不誇張地說，這是多年不見的全民炒房年，近乎瘋狂。
這篇文章，我們一方面想通過分析西安這種較為典型的城市來捋清關於地方樓市的一些思路，另一方面，我們也要剖析一下參與了搶人大戰的這些城市未來的發展，以及中國經濟的前景。
大水漫灌
01
全國上漲
本輪的房價上漲從2015年開始，為什麼是2015年？很多人一定對這個時間節點非常感興趣。
我只要簡單提醒一下大家就會猛然意識到這個簡單的事實，那就是2015年發生了股災。
2015年股災之後，大量的資金從原有的股市裡退出，這時市場上湧動著大量的熱錢。而在股災之前，正是股市最為瘋狂的一年，國內形成了全民炒股的熱潮。
企業裡上班的人沒有心思上班，因為股市裡一天賺的錢比他每個月的工資還要多，原來不懂股市的人在那種熱潮之下也參與了進來。那個時候，我所知道的不少北京人都把房子賣掉，把錢扔進了股市。賣樓炒股，可以想見當時的瘋狂。
股市大潮之後，熱錢從股市逃離，湧入了市場，往哪裡走？
毫無疑問，必然是樓市。
這是為什麼本輪樓市的起點是2015年。
由於我們所看到的房價本身就是以貨幣體現出來的價格，這叫做名義價格，所以房價的暴漲跟貨幣有著直接的關係。本輪房價上漲最核心的原因在於國內熱錢的流動。
貨幣在市場中，無非就是三種渠道流向，實體經濟、股市、樓市。不需要太複雜，記住這三種流向足以。
在2015年前後，瘋狂的並非只是樓市，記性好的人一定還記得那兩年正是創業的風口，當時流傳的那句：“只要在風口上，豬都能飛起來”，正是形容了當時的創業熱潮。用全民創業來形容當時的場景毫不為過，大量的資本湧向了各種各樣的ppt，只要有想法膽子大，敢做ppt，就能融來錢。
可能真正阻礙中國大媽的正是“如何做ppt”，不然偉大的中國大媽群體一定不會放過這樣的好機會。
如果我們把“創業”歸為實體經濟一類，那麼2015年股災之後的熱錢一方面湧入了樓市，另一方面則湧入了實體。
由於創業的週期很短，很多資本湧入之後，泡沫很快破裂。雖然我們不能完全否定全民創業熱潮的作用，但是從整體上來評價，那就是一場狂歡而已。真正活下來的企業，很大概率上即使不在那個狂歡下誕生，也會在其它時刻突出重圍。
更為持久的狂歡，毫無疑問，自然是樓市！
從一線城市到二線城市到三四線城市到老家縣城，從2015年開始到今天，這場樓市的狂歡還在持續。不過已接近尾聲。
為什麼？因為資本的力量也沒有那麼持久啊，從長期來看，高潮總是短暫的，快感只在一瞬間。
為什麼接近尾聲？
沒有接觸過有錢人，恐怕就不會知道市場上到底有多少熱錢。如果靠著資本的這種無理性流動，很多地方的房價肯定還會繼續漲，連滄州的房價都能漲到2萬以上，那些國內的二線城市還有什麼不敢想的？
地方房價增長過快之後勢必就引發了大量的投資需求，一個人買兩套三套四套就很快成為常態。如果新樓盤不限購，很多人買一個單元也並不誇張，反正房價接下來還會漲，買得多賺得多。
樓市的泡沫就是這樣出現的。如果房價繼續漲，翻倍之後再翻倍，到時泡沫勢必破裂，畢竟地方經濟根本撐不住如此高的房價，泡沫破裂必然會導致一大批壞賬產生，那對於經濟體的傷害會非常大。
這個時候就需要政府站出來調控了，調控的目的就是：房住不炒。打壓投資需求。
我們發現，一線調控二線漲，二線調控三線漲，三線調控全國（小地方）漲，這是完全符合資本流向的。
三四線城市及各地縣城其實就類似於垃圾股，自身沒有任何上漲動力，大盤漲就跟漲，就這麼簡單。當二線城市普遍限購之後，三四線城市自然就沒有了上漲的動力，同時也就意味著這一輪全國普漲的行情接近尾聲。
前兩天，住建部約談12城負責人，這也就是樓市熱情湮滅的信號。
接下來兩年，全國樓市進入下跌週期。
02
多年不漲的西安樓市
雖然我們在講樓市大漲的核心在於貨幣，但是除去貨幣因素，樓市的正常平穩上漲靠的則是“真實的供需”。
其實不止是西安，還有重慶、長沙等很多城市的房價都是多年不漲，有的地方漲也是緩漲，比如武漢、成都之類。這背後核心的問題還是在於供需關係，供需關係幾個字看起來簡單，但是真正對於供需關係的解讀才是最重要的。到底供需受到了哪些因素的影響？
單純從住宅供應量上看，西安、重慶等地方供應量較大，樓層都比較高，城市綜合容積率偏高，這點我在過去的文章裡講過。
從需求端看，城市的吸引力相對較差，高工資崗位太少，沒有辦法吸引年輕人。對於西安這種高校很多的城市，實在是很遺憾。多數的學生經過了幾年的大學生活後都會傾向於留在本地，這本是高校多的城市的優勢，但是沒有合適的工作機會就會導致大量的畢業生流失。西安在吸引高校生方面做得很差。
更深入一點：
1.供應端
西安樓市供應量大跟土地政策有很大關係，過去西安的土地供應靠各區縣來管理，賣掉哪一塊土地區縣說了算，這樣為了各自利益，區縣肯定靠大量賣土地增加財政收入，而這部分收入又無法直接納入城市財政。這種各自為政的做法導致了西安在城市整體規劃上存在著大量的阻力。
這種問題說得嚴重一點，其實就是城市價值的大量流失。
這個邏輯並不難，現如今中國大城市的發展路徑大致是，通過吸引人口，促進房價上漲，房價上漲之後，政府通過高價出讓土地從而獲得大量收入，這部分收入又會投入到城市建設之中，城市建設越好，越能吸引人口，房價又會增加，土地價值隨之又會上升，這樣就形成了城市發展的良性循環。
而一旦政府低價出讓了大量的土地，就會使得市場上的樓盤供應量過大，房價無法上漲，等到下次拍賣土地的時候就無法拍出高價。這種方式使得政府不能從土地轉讓上獲得巨大的城市建設資金，則城市發展就會因此變得緩慢。
當然，城市不能進入良性發展的原因也並非這樣簡單，還有很多複雜的因素在內，暫且不表。這裡只是想說明這種大量低價出讓土地的做法對於城市本身來說是非常不利的。
在這一輪房價上漲之前，西安、重慶等地方政府早就低價賣出了大量的土地。所以本輪的房價大漲，政府的財政收入並沒有因此增加，獲利的是開發商和買房的人，這是一個比較嚴重的問題。
2.需求端
收入不漲房價漲，這本身就是一個很矛盾的問題。
過去西安的產業以傳統行業為主，國企非常多，民營企業並不繁榮，而傳統企業又逐漸步入黃昏期，年輕人進入傳統行業的慾望很低，進去之後也是碌碌無為混日子。較為優質的產業如互聯網，只有高新區還算可以。
作為古都，文化旅遊業對西安來說算是很重要的一部分，但旅遊屬於“走馬觀花式”吸引人口，看似節假日人很多，但實際創造的價值並不大。
產業構成就如同城市身體上的主要器官一樣，能直接決定一座城市給人的印象。這種產業構成之下，西安這個城市從整體上給人的感覺是，節奏比較慢，暮氣沉沉，缺乏活力。
跟北京深圳這樣的地方沒有辦法比。當然北京城市規模太大，區域性比較強，比如說石景山就很沒有活力，老化嚴重。但從整體上看，北京毫無疑問是全國最有活力的城市（之一）。
高校學生畢業之後，想要留在西安的只佔到了少數，而且這部分人多數進入了國企，收入並不高。
雖然說平均收入跟城市的房價之間沒有完全的相關性，但是一個經濟形勢很差的地方房價是漲不起來的，從宏觀上看，縣城的房價總是比地級市要便宜一些，這總是無可辯駁的吧。就單純看西安的房價，也是收入水平相對較高的高新區房價要高一些。
以上這些，其實就是西安房價不漲背後的基礎原因。
跟西安類似的城市有很多，我們甚至可以說，這套邏輯適用於全國的二線城市，在此輪房價上漲之前，有很多城市的房價都是多年穩坐釣魚臺。現在的問題是，這輪房價上漲之後，真的能在高位坐得住嗎？
03
搶人大戰
在這一輪房價上漲的同時，還有另一場悄無聲息的巨大變化同時發生，那就是全國各地的搶人大戰。
某種程度上講，一線的門檻逐漸升高，人口的從全國各地到一線城市再從一線城市迴流到二線城市，這個趨勢是自發的不可避免的。
而這次恰好又有政府的引導，各地紛紛出臺了低門檻落戶政策，這樣就會加速一線人口外溢的速度。原有的人口流動的格局會被打破，二線城市會迎來新的機會。
不過，很多人會把房價大漲的原因歸結為搶人大戰，認為人口的大量湧入勢必會形成巨大的購買需求，從而會導致房價上漲，這個邏輯的出發點就錯了。
因為那些沒有搶人的地方，房價同樣大漲！
人口落戶也並不等於買房。這兩年的形勢看，買房其實是目的，落戶只是手段。就這麼簡單。
這個過程中，仍然是大家手頭的錢（資金）流入樓市，很多在西安不買房的人一看房價上漲，都紛紛籌錢去買房子。資本推高價格，這個底層的邏輯不會變。
不然，你就很難解釋為什麼是全國房價上漲。
西安房價翻倍，成都房價翻倍，可是全國縣城的房價也翻倍了啊，你們這些二線城市還有什麼值得驕傲的。
目前還沒有看到哪個地方的縣城出臺了人才引進政策。
人們去一個地方落戶，並不代表一定要在那裡買房，很多人的戶口在老家二十多年，好像也沒有買房子吧。
通過這種低門檻落戶政策把人才引入之後，接下來城市所要面臨的就是如何把人真正地留在城市，並且創造價值。
即搶人之後的城市發展問題。
把人留住，核心是要創造工作機會。一個城市工作機會少，收入低，想要留住人才幾乎是不可能的事情，大家寧願去北漂，過著買不起房、收入高、租房住的生活，也不願在一個沒有任何發展機會的地方碌碌無為。
我們還是以西安為例來講一下城市的破局。
04
城市破局
今年1月1日到3月31日，共有24.5萬人落戶西安。
吸引人口落戶容易，但想要真正把人留住，難！這是所有參與搶人大戰的城市接下來要面臨的問題，沒有改變就不可能有好的發展，過去的發展模式屬於小富即安，未來的發展必須要有衝到全國前列的決心。
這兩年，西安逐步收回了區縣在土地上權限，將這種權利集中，對城市土地統一管理，未來的土地收入由政府統一協調。這樣對於西安的城市建設是有利的。想要發展地方經濟，好的制度必須走在前列。
2017年初，西鹹新區劃歸西安管理。其實這是也統一佈局的思路，過去的弊端較為明顯，西安、西鹹新區、咸陽各自為政，就會導致各方不得不為自己的利益考慮，無法具備大局意識。西鹹新區劃歸西安管理之後，形成了大西安的局面，破除了很多行政及地域的壁壘。有大格局才能辦大事，這一點是完全體現執政者能力的。
同時西安會將更多的資源與精力投入進去，一方面可以讓西鹹新區的推進更快更有效，另一方面其實也帶動了西安的發展，發展的潛力很大程度體現在擴張上。
在產業的引進上，引進阿里、騰訊等去當地落戶，這是點睛之筆。前面說過，一個地方的產業佈局不合理，就很難發展起來，同時也需要考慮到產業的時代性，現如今引進互聯網等高端產業對於城市發展來說是質變，加工製造業等較為落後的產業就很難在今天為城市發展貢獻力量。（二三十年前是製造業的天下，所以必須要考慮到產業的時代性）
在基建上，我們單看地鐵一項，西安的地鐵規劃實在是很恐怖，總共17條地鐵線，目前建成的只有3條地鐵線。
北京發展到今天也不過22條地鐵線。需要說明的是，基建的投入並非一朝一夕的事，雖然需要速度，但是背後要有強大的財力支持。
城市破局最關鍵的一點，財政！錢錢錢錢到底從哪來！
做規劃可以做得天花亂墜。吸引人才落戶（搶人），搞新區，配備產業，大修基建。但是要把所有這些落地，真正把人才留住，就需要腳踏實地把事辦成，而要把事情辦成的前提是：要有錢！
破局時代，想要成就一個偉大的城市，需要各種各樣的條件的疊加，還要有好的運氣，任何一環出現問題就有可能失敗。試想，一旦未來兩年，沒有足夠的財力支持，前期所有的佈局都會變成空想，留下一堆爛攤子。這樣事並不少見。
在《城市生命體》系列中，我講過這個道理。為什麼北京的新區基本上都能發展起來，很重要的原因就是有錢。而地方的很多開發區都是要發展很多年，剛規劃的時候雄心勃勃，最後變成爛攤子。
對於地方城市來說，有的已經突破了諸多侷限，比如說杭州。但更多的是類似於西安的這樣的城市，如何破局我覺得很重要也是很實際的一點在於，如何把上漲的房價所帶來的城市紅利，轉化為城市優勢。
這個邏輯並不難，房價上漲，政府並沒有因此得益，但是高房價會推高地價，這對於政府財政收入是好事，不過這期間會有一個時間差。在這個時間差內，政府一方面需要控制好城市房價不要過快下跌，確保資金留在本地樓市不外逃，主要做法當然就是限售。這樣做的目的就是為後期高價賣地做好充分準備，另一方面保證財政不要出現大的問題，還要做好與後期財政收入的銜接。
不出意外的話，由於前期佈局太猛，未來幾年地方財政壞賬的情況會大面積出現。
05
未來
交易創造財富，這是傳統經濟學裡講的。但休想拿這種鬼邏輯來忽悠哥哥。去年我寫過文章解釋過，至今沒有人拿出有邏輯的反駁。
全國房價上漲之後，從賬面上看，5000元漲到10000元，自然是財富增加了，全國房價翻倍，則國內財富翻倍。這種邏輯你信麼。如果信的話，我們可以再從全國買一輪，讓國內財富再次翻倍。越買越漲，越漲越買，這感覺真是太痛快了，這就是狂歡，狂歡之後，一地雞毛。
從股市到樓市到實體，資本無非就在這幾個池子裡運轉，最好的狀態自然是大量的資金進入實體經濟。但現在的問題是，實體經濟的池子有很大的問題，中國經濟發展到今天，早就過了那個（普通人）做生意賺錢的年代。
放在20年前，做點小生意就能賺到不少錢，成本低技術門檻低，大量的紅利能夠落到老百姓頭上。
現如今，普通老百姓做生意，大概率上是賠錢的。所以資本不敢往實體中走，這個是有原因的。說得直白一點就是，現在實體經濟的池子門檻太高了，一般人進不去，中國經濟從過去的勞動密集型過渡到了今天的資本密集型，很多行業的門檻其實是資本和技術。很多人不是不想做實體，而是被擋在了門外，畢竟跟實體賺錢比，炒樓簡直太不賺錢了。
樓市熄火之後，另一個池子可能又會有機會。（不作為投資建議）
還有另外一點沒有提到的就是當資本找不到入口遊離在市場上的時候，任何一種東西都有可能成為新的增長點，即使它是茅臺，只要能把故事講得好，吸引資本過去，那麼它就會無限增長。這兩年尤為火爆的各種幣，其實就是一種炒品。（依然不作為投資建議）
在資本面前，任何有道理沒道理的邏輯分析都是蒼白無力的，樓市同樣如此。如果我們真的去看二線城市的房價，那麼我們注意一下資本最先關注到的那些城市，可能會是未來的機會，比如合肥。像西安、重慶等地樓市都是後知後覺，所以我依然不看好。（還是不作為投資建議）
繼續說回正題。未來幾年，國內新的經濟增長點在於新一輪的投資拉動。這個不需要懷疑，城市破局的背後，是國家的大布局。這兩年國家出臺的各種戰略規劃，比如京津冀之下的雄安、沿長江經濟帶的一軸、兩翼、三極、多點，粵港澳大灣區、海南自由貿易港、一帶一路總歸等等，在這種大布局之下，各個城市才有機會得到國家的支持。
規劃完成之後，新一輪的超大規模的投資拉動即將開始！
這是國家層面上的破局。在中國城市化即將到達60%的前提下，原有的發展模式已經看不到太多的潛力。破局，一方面是形成更大的市場，另一方面是能夠在這種過程中激發更多的創新。
未來二十年，中國經濟依然是世界經濟體中最值得期待的，沒有之一
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