在近几个月恩施州新房销售数据中，利川市甚至远超恩施市成为大热板块。利川房地产板块的火热，与其“凉都”品牌的打造息息相关。利川的确神奇，从1960年起，至今近70年的时间里，35℃以上高温日数共计只出现3天，即便在最热的7月份，平均气温也不足25℃，简直是天然空调。正是基于优良的自然环境，利川的避暑地产逐渐发展起来。而提到避暑地产，就不得不提利川下辖的谋道镇苏马荡景区，这几年，苏马荡声名鹊起，成为利川乃至整个恩施州地区发展避暑旅游的标杆景区。大量候鸟客的涌入，深刻改变了这个山村的命运轨迹……，那么，这座小城发展的动力是什么？面临怎样的问题？后续发展趋势又是什么？
一．苏马荡：老虎喝水的地方
苏马荡，原名“苏马凼”，土家族语的意思是“老虎喝水的地方”，隶属利川市谋道镇，邻近重庆市万州区。这里至今仍保持着最具原始生态特色的土家村落，千年杜鹃、满山红叶、天然园林、植物奇观独具特色，周边拥有世界水杉活化石水杉王、中国南方最大的高山天然草场齐岳山、天下第一土家山寨鱼木寨等知名旅游景点，平均海拔1460米，森林覆盖率达70％，盛夏月平均气温22℃，被网友热评为“中国最美小地方”、“鄂西凉城”。
没来过苏马荡的人，很难相信，原本村里的一片小水洼，却能在短短6年之内发展成为知名避暑圣地。然而，过去，凉爽的气候从未给苏马荡所在的药材村带来任何收益。由于气候无法使粮食存活，村民不得不依靠种植药材为生，上世纪80年代，这里的药材经济一路下滑，为了生存，当地年轻人一拨一拨下山进城务工。到2003年，苏马荡所在的药材村年人均收入不足2000元。
房地产业最初的兴起，和重庆万州颇有渊源。万州和苏马荡距离近，双方互有亲戚走动，由于万州夏季天气炎热，而临近的苏马荡却十分凉爽，于是，2008年开始，来此探亲的人，通过和当地农民商定，共同出租改造农房，外地人可以获得少量房间自住，这形成了避暑地产雏形。不久之后，小产权房就如雨后春笋般拔地而起，并且逐渐摆脱民房的形态，越来越多的以小区形式出现。
2011年，沪渝高速、渝利铁路相继通车，商机爆发。
来自重庆万州等地的30多家旅游地产开发商，砸下80余亿元，沿着318国道在谋道场镇的北面分路，包括药材村、光明村、南浦村等8个村在内，共6公里长的乡道两旁，一栋栋度假楼拔地而起。仅用6年时间，这片面积约22平方公里的狭长地带，居然聚集了32家开发企业共77个小区项目，建筑总体量达到390万平方米。
自此，这个曾经被称为“打工村”的地方，因为阵阵凉风变成了聚财的宝地。2016年底，该地户均收入高达73.2万元，是2011年的8.8倍。“家家有门面，户户有小车”，2017年夏天，20万人在苏马荡避暑，每月消费总额达3亿元。乘凉客”送来了财富，苏马荡一带的农民迅速迈入小康。
二．吸金背后问题接踵而来
起初，苏马荡1200元/㎡，精装小户型的房屋引来重庆、武汉、上海乃至山东的避暑客购买。2017年，苏马荡房价突破3500元/㎡，个别高端楼盘甚至达到7000多元/㎡。但日益高涨的房价没有降低购房者的热情。
第二个争议最多的焦点就是各小区的停水问题。起初，谋道镇只有2个水厂，仅够镇上自用。2013年和2014年，经过苏马荡水厂扩建，店子坪水库扩容，供水能力才勉强跟上。但依然有好几万的缺口。据说，用水紧张时，需要依靠政府派遣水车给居民打水。因为停水问题敏感，部分开发商甚至打出“永不停水”的承诺来吸引购房者。另外，个别小区还会发生停电、停气、停网现象，苏马荡也因此被业主调侃为“苏四停”。
第三个是治安问题。随着苏马荡的人越聚越多，民间纠纷和冲突也在与日剧增。当地民风比较淳朴，但因为外地人涌入带来的物价上涨和交通堵塞，很多当地人开始心生怨气。即便是来度假的避暑人群，互相之间也是矛盾不断。当地人说，由于外来的20多万人来自全国各地，有内地小城市，也有大城市，有沿海地区，也有临时走亲访友的，大家的性情、生活习性、教育程度和行为习惯都不一致，又都挤在一个相对比较狭小的区域里，人与人之间的相处就容易起冲突。
其实，苏马荡面临的问题还有很多很多。比如，看着卖房赚钱，一些手有闲钱但毫无开发经验的个人也蜂拥而上，导致数个楼盘烂尾，业主上访闹事频发；建筑立面缺乏规划，城镇垃圾横飞等等。
苏马荡还面临候鸟式度假困局。谋道镇鑫鑫酒店老板陈敬说，每到夏季附近酒店宾馆都会爆满，但季节一过生意就大不如前，自家经营的18个房间，平时入住也就三五间，连维持经营成本都很困难。
20多万人的潮汐式来去，给当地带来的是资源管理难度。大量的配套资源在峰值期间会呈现短缺状态，而进入峰谷后又明显过剩。这样的世界性难题，将会在很长一段时期内让苏马荡之类的避暑经济“明星”感到困惑、无解。
三．苏马荡自救
1．不再新批旅游地产用地
年年应急年年难。当地政府也逐步意识到了苏马荡自身的问题。利川市决定，考虑到生态承载能力，将苏马荡的开发规模控制在30平方公里、30万人。从2016年开始，苏马荡不再新批旅游地产用地，同时对现有建设用地进行减量管理。同时，已有多家开发商把设在武汉的售楼部撤销。2017年7月20日，升级为省级生态旅游示范区的苏马荡对在建楼盘进行集中整改，有违反环保法和土地法的楼盘一律停工。这样做的目的，就是为了防止房地产过热开发和仓促上马。
2.发展民宿产业，分流游客至利川全境
利川正发动全域旅游概念，借助苏马荡名气优势，以民宿为发力点，提升全市旅游接待能力。一般宾馆投资大且费用高，装修千篇一律，利川旅游局便发起“十村百企万户”乡村民宿旅游工程。政府对普通农户给予40%的房屋改造补贴，对建档立卡的贫困户各项改建补助上浮20%，并按每户1万元标准，给予基础设施配套补助。
利川城郊的白鹊山村率先拉开民宿旅游发展大幕。村民向维林投入资金11万元，改造自家房屋，从事民宿旅游。今年入夏以来，天天客满，月收入约2万元。曾参与苏马荡地产开发的利川人谢国贵，投资2000多万元在白鹊山改造民宿，拥有床位200张。“最早的客人4月份就预订房间。”
3．集镇建设正提档升级
2018年2月28日，利川市谋道镇苏马荡水厂三期工程开工建设，施工现场挖掘机、推土机联合作业，一派繁忙。苏马荡水厂三期工程位于铁峰村十二组，总投资9100万元，计划6月底完成主体工程。届时，日供水达3万立方米，可满足30万人用水需求，将为苏马荡迎峰度夏正常供水提供保障。当日，谋道镇集中开复工14个重点项目。2018年，该镇计划实施30个重点项目，其中工程类20个，涉及苏马荡水电气、弱电入地及停车场、公厕建设等，总投资4.5亿元。还投入1300万元建成苏马荡主干道迎宾大道，拟投入7000万元新建苏马荡环形公路。争取天然气及电视、通讯网络覆盖全区。
4.将向打造康养小镇转型，进一步丰富内涵
为了防止被地产捆绑，苏马荡将向打造康养小镇转型。具体表现在：
壮大“康养+生态农业”新业态。围绕为苏马荡“候鸟”和游客提供健康食品和乡村体验，以磁洞沟万亩花果观光农业示范基地、铜锣观光农业示范带、长坪万亩支罗大米梯田观光农业示范基地和苏马荡周边时令果蔬生产示范基地为重点，着力打造集采摘体验、观光休闲与康养农产品生产于一体的生态农业示范区，促进农业产业发展与康养小镇建设不断融合。
倡导“康养+运动休闲”新生活。充分发挥谋道海拔的高度、凉爽的温度和适宜的湿度优势，着力把谋道打造成一个夏季运动基地。推进齐岳山高山汽车拉力赛运动基地、苏马荡综合体育中心、苏马荡国际垂钓比赛基地等项目建设，争取湖北、重庆等省、市在苏马荡设立夏季体育训练基地和赛事举办地。同时，在苏马荡区域修建自行车骑行道和杜鹃观景游步道，支持和鼓励楼盘开发企业修建室内体育场馆、室外健身场所，为康养人群运动休闲提供条件。
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