继昨天临平新城核心区A-3-07住宅用地出让之后，今天余杭区再度举行土地拍卖，涉及一块住宅用地和两块商住继昨天临平新城核心区A-3-07住宅用地出让之后，今天余杭区再度举行土地拍卖，涉及一块住宅用地和两块商住用地。
楼面起价7500元/㎡已创新高
最终溢价32%+自持16%成交
今天进行竞拍的住宅用地位于良渚板块以北，出让面积53288㎡，容积率相对较大，为2.5，竞拍起价99915万元，折合楼面起价7500元/㎡。这一楼面起价已突破了所在地区几年土地出让的楼面价最高记录以1800元/㎡。
在临安、富阳等远郊区的不少土地楼面起价都已突破10000元/㎡的今天，余杭区这块住宅用地7500元/㎡的楼面起价就显得非常低了，以致于很多市民都对地块位置产生非常浓厚的兴趣。
事实上，这一地块虽然被命名为良渚北居住地块一，但却位于已撤销的云会乡中心地带附近，属于仁和街道的区域范围。
我们在现场看到，地块周边目前基本还是农田与农居为主，仅有东面的一侧建有一个商品房小区耀达金鼎华庭和一个拆迁安置小区云和雅苑。其中，耀达金鼎华庭还有几幢房屋处于建设阶段。
目前，地块周边各类配套设施较为缺失，最近的商店集中区在原云会乡的街道上，需穿过一条尘土飞扬的小路。不过，这里的商店也只有一些农村常见的小饭店和小卖部，无法与成熟居住区的商业配套相比。
居民告诉我们，一般如果想要有更高级的消费，还是得去城里，不过这里前往杭州城区的公交线路非常少，交通不算方便。
实地探访了这一地块之后，也许就能理解楼面起价为何仅为7500元/㎡了。最终，地块溢价32%，以131815万元的总价+16%的自持比例被本土房企杭州康益德房地产开发有限公司（阳光城）竞得，折合楼面价9895元/㎡。
又一价格洼地沦陷
刚需风口将外溢至2万+的中环
根据保本房价=（楼面价*1.07+6000）/85%的公式进行计算，再算上自持比例，仁和街道这一地块未来的房价或将突破20000元/㎡。相比几年前地块旁耀达金鼎华庭每平方米6000余元的开盘均价，这里每平方米20000元以上的保本房价已经翻了几番。
据兔博士APP数据显示，最近几个月耀达金鼎华庭的二手房成交均价已攀升至15169元/㎡，在杭州房价全面普涨的背景之下，这里的二手房价格同样也在上涨，甚至已有近月二手房成交均价突破20000元/㎡的小区出现，不过大部分的小区，均价还是在15000元/㎡左右。
在仁和当地人看来，今天这里的房价已高到不可思议。可一些在杭州城区工作的刚需购房者看来，这里依然是一个价格洼地。地块附近一家房屋中介机构的老板娘说，如果经济条件有限，又想在杭州有一套房子的购房者，这里确实是一个好选择，她的客户有很多是这样的情况。
谈到今天举行的土地出让，老板娘说：“一般房价都跟地价有关的，今天地这么一拍，估计周边房价肯定还要涨一波，以后这些房子建成了，价格洼地就彻底没了吧。”
她拿起茶杯喝了口水，又补充道：“不过，两万多一平方米的房子在杭州还是便宜的，到时候肯定会有更多的刚需过来买的，毕竟以后这里是要通地铁和城际轻轨的，还有中环经过......”
正如这位老板娘所说，根据2018年最新修订的杭州市城市综合交通专项规划，地铁10号线将延伸至仁和街道，今天出让的地块附近有望设置站点，而杭德城际铁路也有望从地块附近经过，从而使仁和融入杭州轨道交通线网。
同时，处于前期规划建设阶段的杭州中环城市快速道路，未来也将横穿仁和街道。据了解，这条全长约180公里的快速路，途经余杭区、富阳区、海宁市、绍兴市等地，并连接了火车东站、萧山机场、火车西站等交通枢纽，主要路段预计于2021年前建成通车。
这条夹于绕城高速和第二绕城高速之间的城市快速道路，或将是刚需外溢的新风口。
同处中环附近超山板块
一路之隔的两块地溢价相差大
今天在中环附近，还有两个商住用地进行竞拍出让。两个地块一路之隔，北侧的二号路以南、五号路以东地块出让面积86356㎡，容积率1.4，南侧的昌达路以南、五号路以东地块出让面积稍小一些，为62243㎡，容积率同样为1.4。
最终，北侧的二号路以南、五号路以东地块以110064万元的总价被宁波市鄞州金丁企业管理咨询有限公司（金地）竞得，溢价率仅7%，折合楼面价9104元/㎡。南侧的昌达路以南、五号路以东地块被浙江金纬房地产开发有限公司（赞成）竞得，成交总价92170万元，折合楼面价10557元/㎡，溢价率24%。
两个楼面起价相同的地块，最终的溢价率却产生了较大的差距。值得注意的是，金地集团竞得的二号路以南、五号路以东地块需配建8%的公租房，加上4000平方米左右的不可售商业，所以企业拿地的成本可能会更高一些，根据测算，拿地成本或达到11000元/㎡.
今年3月，二号路以南、五号路以东地块北侧的宏达路以南、五号路以东商住地块曾以32%的溢价率被金地集团竞得，楼面价11191元/㎡，刷新了超山板块的地价最高记录。
板块内现已有多个小区建成，包括龙湖·香醍溪岸和东晖龙悦湾等，这些小区的新房可售房源较少，二手房在售房源较多，据兔博士APP显示，近月二手房成交均价在18000元/㎡，对于刚需购房者来说同样具有诱惑力。
根据保本房价公示进行预测，未来这两个地块的新房保本价也有突破20000元/㎡的可能，所以同样位于中环附近的超山地区，或许也将成为刚需外溢的新风口。
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