6月8日，北京市建委預告了五個項目的預售證情況，其中有三個屬於北京市第一批限價房項目，分別是房山的旭輝城、金樾和著以及大興瀛海的瀛海府。
這三個項目均屬於北京2016年930新政之後的第一批限房價、競地價的項目，其上市之後的銷售情況將直接影響市場對限價房的預期，因此這三個項目對北京市場的意義重大。
目前很多人都擔心自己是不是能夠買到限價房。其實這些年整個市場都被北京房價給鬧怕了，尤其是2010年限購之後，本來以為北京房價不行了，結果反而連續上漲8年，2018年北京普宅房價均價達到5萬/平米。
因此，一說到限價房，就擔心自己買不到。這裡面其實是對限價房的理解有誤差導致的。
其實所謂的限價房，並非廉價房，只不過是限價商品房而已，主要表現在兩個方面，第一是由政府限定價格銷售，具體限價多少看區域市場而定。第二，限售五年，就是拿到房本之後，五年之內不能轉讓銷售。
而且2018年下半年到2019年上半年，預計北京將有38個限價房陸續上市，供應套數將會達到4萬套左右。
因此對於北京限價房來說，不要擔心買不上，而是要買準，在未來供應越來越多的背景下，如何選擇性價比最好的項目才是關鍵。
【1】
房山限價房首亮相
限價38000，直接推高區域二手房價格
房山的這兩個限價房應該是最早一批拿地的，這兩個項目的位置均不太理想。
第一，距離良鄉城市中心區都比較偏遠，配套上還是要差得多，未來的生活環境可能需要較長的時間來培育。
第二，距離地鐵口均比較遠，距離良鄉南光站至少7公里以上的距離，稱之為地鐵盤相對勉強。
那麼限價38000的市場價格，是不是具有優勢呢？
首先，如果從新房市場來看，由於這兩年房山的供應量也相對有限，房山新房市場價格也是連續上漲，房山目前最高售價已經突破5萬均價。
因此作為首批限價房，均價38000不算貴。但由於位置偏遠，遠離地鐵，目前來看38000的市場均價並不具有較高的性價比優勢。
尤其是從二手房房價看來，長陽二手新房的價格也只有35000-40000之間，良鄉核心區最高也就是35000左右，竇店更是僅有30000。
這樣一來，房山這兩個限價房的入市，要麼會直接帶動區域二手房房價的上漲，要麼就是銷售難度偏大。
從總價上看，旭輝城是75平米的兩居，89平和105平的三居，按照限價38000估算，總價最低300萬起，首付按照首套房的40%估算，至少需要120萬。
金樾和著的戶型略顯偏大，89㎡三居和127㎡四居，總價350萬起，首付至少需要150萬。
這兩個項目平均月供至少需要2-3萬/月，限價房真的不是廉價房，購房成本居高不下。相比較來看，旭輝城明顯要更加經濟，戶型更小。
總體來看，房山區域作為二手房市場供應相對充足的區域，限價房以38000的均價入市並不討巧，性價比優勢不明顯。
未來可能房山的二手房房價不降反升！
【2】
大興瀛海限價房
小規模洋房，性價比極高
瀛海府項目則明顯不同，項目總規模14萬平米，緊鄰南海子公園及8號線地鐵線瀛海站，距離僅僅只有不到500米！
該項目的建築形態是一梯兩戶的5-9層洋房類產品，戶型為三個朝南面寬的通透88平米三居室，產品品質可以說是比較高的，甚至戶型上可以說是北京獨一無二。
項目限價52000，總價500萬左右，首付大概需要200萬以上，目前房源已經基本被搶光了，未來區域內還有另外兩個項目萬和斐麗和首開熙悅林語，都是限價52000.
目前瀛海周邊新房價格基本均在6萬以上，應該說瀛海地區限價房的52000，性價比是超級高。
而從區域二手房來看，亦莊地區從來都是二手房市場的熱點區域。高品質樓盤的二手房均價基本都在5.5萬以上。
而部分相對老破小型二手房均價在4-5萬之間。
因此如果從價格比較上看，亦莊地區的限價房性價比還是比較高的。
【3】
70%的戶型均為中小戶型
北京剛需逐漸迴流，改善迎來最後的機會
北京限價房，大部分均為9070的項目，也就是說超過70%的面積都是小於90平米的戶型，未來將會承擔起剛需首套房的主要購房選擇。
這樣一來，北京二手房市場將會面臨重大分流。自從2018年春節之後剛剛復甦的北京二手房市場成交量恐將難以持續下去了。
一旦二手房市場流動性開始陷入困局，北京改善將會變得愈加困難，因為在目前的高房價，加上二套房首付8成的政策背景下，北京大部分的改善，都是置換型改善。
也就是必須要在二手房市場賣掉一套房子，才能湊夠改善的首付。一旦二手房市場不行，改善需求立馬下降。
因此，隨著限價房的排隊大量入市，北京二手房市場也即將迎來最後的一輪火爆行情，北京改善市場最後機會已經到來。
一旦錯過了6月份最後的置換型改善機會，後面隨著限價房大量集中入市，二手房市場隨之陷入困境，再想改善，恐怕將變得更加困難了！
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