成都樓市最近幾天熱議的，莫過於龍泉驛大面某樓盤搖號登記的熱鬧場面。
關於該樓盤登記審核的購房者人數，有個別媒體甚者誇大其達到了10萬。秉著不信謠不傳謠的理念，小胖自然是不信的。但是有些現象，還是成功地引起了小胖的注意。
比如，“剛需與普通購房者分兩個隊伍排隊交資料，普通購房者隊伍只有寥寥數人，剛需購房者隊伍排了2公里”；
又比如“銷售因為提成太低，集體辭職。售樓部全是保安與保潔在收取購房者資料”。
這些都是如今房子不愁賣，購房者買房難的實況。而根據各個樓盤的搖號情況，數據也在告訴我們買房越來越難。
成都參與搖號的購房者越來越多
想住整理出了成都自開啟公證搖號以來，截止4月17日，已經多次獲得新建商品住宅預售許可的樓盤（兩次預售時間間隔在5天以上），並對這些樓盤的搖號購房者的人數及中籤率作了統計。
根據已經完成搖號的數據，所有樓盤第二次推盤時，參與搖號的購房者人數相比上一批次基本都翻了倍甚至更多。
雖然房源數量有增有減，但是普通購房者的搖號中籤率都是有減無增。
實際上，購房者在參與搖號時，並不會考慮房源數量的多少。以樓盤綠地新裡城為例，第一批次開盤749套房源，二批次開盤608套。但第二批次參與搖號的人數卻比第一批次多了近25000人。
此外，想住還整理了自3月以來獲得預售的樓盤的搖號數據（部分尚未搖號）。踢除上表中已作比較的樓盤，還有11個樓盤的普通購房者搖號中籤率在5%以下。
原本以為隨著越來越多的房源面市，買到房的人越來越多，購房需求會漸漸得到消化，參與搖號的購房者將會越來越少，後期買到好房子的機會將大大增加。然而事與願違。
這一市場演變背後的原因，自然有供應跟不上的原因。
但是需求越來越多，更大的原因則在於新房“限價”而引起的新房二手房的價格剪刀差。
成都“限價”後的市場變化
成都樓市自2016年10月首輪調控開始，就提出了新建商品住宅“價格增速不得高於城鎮居民人均可支配收入增速”。在2016年11月，又提出“不得高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格”。
這一“限價”政策，自2017年3月開始嚴格執行。當最初一批的限價房源面市時，我們大概都沒有想到會有後面一系列的么蛾子。
2017年4月起，市場上原本的清水樓盤，都相繼建起了“精裝”房；
2017年5月，城南部分樓盤要求“全款買房”；
2017年7月起，“全款優先”、“全款買房”、“渠道費”、“茶水費”遍及主城近郊；
2017年11月，“公證搖號”政策發佈，成都一個月時間內沒有新建商品住宅供應；
2017年12月底，首個“公證搖號”樓盤（中鐵建北湖國際城）面市，3600人參與搖號，搖號中籤率約11%；
2018年1月底，三環內首個“公證搖號”樓盤（電建洺悅府）面市，搖號人數首次破萬，搖號中籤率低至2%；
2018年3月初，城東2.5環內單盤（招商中央華城）的搖號人數突破4萬，搖號中籤率不足1%；
2018年3月底，“剛需優先選房”政策出臺。此時，主城近郊樓盤的搖號人數破萬已是常事。
在“限價”的驅使下，從最開始的開發商變著法子溢價收錢，到後來實現購房機會公平化。“買到即賺到”的心理，喚起了越來越多原本的非剛性需求，讓購房者這個池子越來越大。
全國上演！“限價”致一二手房價格倒掛
從全國範圍來看，除了成都之外，在熱點一二線城市，新房“限價”已成為調控的標配。而“限價”下的市場，均是新房二手房價格倒掛，新房遭搶購。
近日，鏈家研究院發佈了2018年一季度全國典型城市的新房二手房價格倒掛的比重，即新房價格普遍低於同區域二手房價的比重。
根據這份數據，成都的新房價格普遍低於同區域二手房價的比重達到88%，居全國首位。
此外，長沙、武漢、杭州、佛山、廈門、重慶、深圳的新房價格低於同區域二手房價的比重均達到50%以上。而倒掛程度緊隨成都的長沙、武漢、杭州，同樣出臺了“搖號選房”與“剛需優先”的政策。
各個城市對於“剛需”的界定有所不同，但可以肯定的是如今的“剛需優先選房”政策，同樣會讓購房需求的池子越來越大。在既定的“剛需”界定下，很多人以為剛需買房的幾率將大大增加。
但事實終將告訴我們，剛需將會越來越多，成都大面某樓盤的剛需登記就是一個活生生的例子。
穩了房價，漲了投機需求
為了穩房價，相關部門似乎並不敢放開“限價”，而是嚴格把控區域的價格紅線。這讓不少購房者看到了政府控房價的決心，但也讓購房者的投機心理越來越大。
在如今瘋狂的樓市下，部分買不到房子的購房者以及廣大的二手房賣家們，或許早在呼籲放開“限價”的必要性。
作為一名樓市看客，小胖也認為如今市場瘋狂的根源在於這個市場有大量的投機存在。要消除瘋狂，自然要消除“限價”帶來的投機。但同時，保證市場供應，遏制投機性需求才是根本。
在近期全國最新一輪的調控潮中，除了熱二線城市跟進的“搖號選房”以及“剛需優先”政策之外。個別城市更為嚴格的“限購”“限售”政策，或許對於樓市的投機性需求打擊更為明顯。
比如海南省的3月底發佈的最新調控：
1.非本地戶籍的居民家庭限購1套住房，且須提供在海南省60個月的社保或個人所得稅證明；個別市縣只面向本市（縣）居民家庭銷售。
2.非本地戶籍的居民家庭購房，商貸首付款比例不低於70%。
3.新購商品住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。
比如青島市本週發佈的調控政策：
1.本地戶籍的居民家庭限購2套住房，非本地居民家庭限購1套住房、且須提供12個月的社保或個人所得稅證明；
2.新購商品住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。
回到成都，如果哪天買房不再以自然人為單位了，房屋的持有成本變大了，估計屆時搖號的購房者也不再會動輒數萬人了。當然，這都還要取決於相關部門的意思。
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