去杠杆之下:买房是死路一条!

一、去杠杆刻不容缓

2018年是全球去杠杆之年,中国的去杠杆局势尤其严峻。最新数据显示:2017年中国总债务达到200万亿元,人均负债率为223.06%。按5%年息算,一年利息总额高达10万亿,而一年新增GDP净额不足5万亿,不足以支付利息的50%。

去杠杆之下:买房是死路一条!

这么高的杠杆率,去杠杆已经是刻不容缓了。事实上,从2016年底,中国政府就开始了主动降杠杆之路。到了2018年,去杠杆初见成效,整体杠杆率增速下滑。

但是也有人担心,去杠杆之下,中国会进入通货紧缩周期吗?或者说:2018年以后,钱是越来越不值钱,还是变得越来越值钱?

事关重大,这件事关系到每个老百姓的理财,如果判断错误,未来将遭受严重经济损失。

1、如果继续通货膨胀:

通货膨胀下大多数资产和商品还要涨价。正确的做法是:

继续购房,购资产,购美元,适当买进股票、债券、理财产品,加大消费,能借钱尽量借钱。总之不能太保守,通货膨胀形势下,钱拿在手上会持续贬值,要想尽一切办法投出去或者花出去。

2、如果转而通货紧缩:

通货紧缩下几乎所有的资产和商品都要跌价,而现金会持续升值。正确的做法是:

卖掉多余房产,卖掉大部分股票、债券、理财产品,减少消费,尽量持有现金,甚至在风险可控的情况下把钱借出去。

二、杠杆是怎样来的?

改革开放40年来,中国总体上是处于通货膨胀与加杠杆的大环境之下。事实上,任何一个市场经济体,通胀都是主流,而通缩是少数的。

加杠杆通俗的理解就是借钱投资或消费,对企业来说,加杠杆主要是投资,对居民来说有投资也有消费。如果是刚需加杠杆买房,就是消费;如果是投资性买房就是加杠杆投资。

通货膨胀通俗的理解就是钱越来越不值钱,商品和非现金资产(包括股票、不动产、理财产品、基金等)持续增值。

通货膨胀跟加杠杆是相辅相成的,只有在通货膨胀的周期下,整个社会才会主动加杠杆。

适度的通货膨胀是好事,对经济发展有促进作用。因为货币适当的贬值能够刺激大家投资和消费,如果没有投资和消费,就没有经济的增长。

而在通缩状态下,货币持续升值,拿着钱就能持续生钱,谁还去做投资?另外,通缩的出现会导致实际利率上升,使得企业债务负担加重,于是企业进一步变卖资产和产品,由此加剧通货紧缩,使得物价螺旋式下跌,而债务负担螺旋式上升。结果就是实际利率上升,贷款和投资减少,经济陷入衰退。

当然通缩之下也没有人敢买房,因为随着时间的推移,房子越来越不值钱,而房贷不变。由于抵押物(房子)价值下降,这个时候银行会让你补充抵押资产,或者补充现金,而房贷实际上也是逐年上涨的。

正是由于以上原因,各国政府在实行货币政策的时候,必须要让整个社会处于通货膨胀的状态之下。超发货币就是最好的办法。

三、最好的买房时间是20年前,其次是现在?

在通胀周期下,有借贷经济这种说法,即借到就是赚到。这是因为在通胀周期中,债务压力会随着时间推移越来越小,资产投资收益越来越高。

房子也是一样,买到就是赚到。

假如你在20年前(1998年)向银行贷款30万买了上海的房(总价50万),当时每月还贷1000元。在98年一月还款1000元的压力是很大的,但在通胀周期内,1000元的价值逐年递减,到了2018年,每月还款毫无压力,房子一月的租金都超过5000元,而你的房子市值超过600万。

如果这20年间你不断的加杠杆在上海买房,假如每两年买一套(其实还可以更快),现在你就是富豪。

所以,房价上涨归根结底是通货膨胀的经济周期下加杠杆造成的。很多人幻想要是20(10)年前买房就好了,但一细想:20年或10年前,谁知道房价会涨?所以,还是看运气,万一那时候买的房子就是不涨,甚至还下跌呢?

其实20年前只要懂一点简单的通货膨胀的经济学原理,你就会毫不犹豫地买房。问题是当时懂这个道理的人不多,买房发财的,多半是运气。现在看那些手握多套房产的人有多么成功,无非是幸存者偏差而已。

当然,也有例外——温州炒房团。房价是温州炒房团炒起来的吗?不是,是他们看到未来房价必涨,所以才提前买入的。

当然,以上假设有一个前提:在通胀周期下。

假如未来通缩,现在你还敢买房吗?

四、去杠杆之殇

加杠杆是很舒服的,而去杠杆是很痛苦的。

最近,高盛全球信贷策略主管查理·亨伯格发表报告表示:“杠杆已死,流动性称王”。早在2月,查理·亨伯格就一再警告,由于美国的量化紧缩,和波动性的回归,全球经济将进入去杠杆周期。

恒大研究院首席经济学家任泽平把去杠杆分为两种:好的去杠杆和坏的去杠杆。好的去杠杆是在适当通胀之下的去杠杆。坏的去杠杆是通缩去杠杆和恶性通胀去杠杆。

2018年安信证券中期策略会,其首席经济学家高善文称:“去杠杆需要宽松的货币环境。”

任泽平的观点得到广泛认可,但是高善文的观点引发热议,宽松的货币政策其实就是为加杠杆服务的,既然决心去杠杆,又怎能搞宽松的货币政策呢?

其实高善文和任泽平的观点是相辅相成的,只有宽松的货币政策,才能保持在通胀的情况下去杠杆。

理论上是这样的,但是现实却是不可能的。去杠杆必须是痛苦的,2014年何尝不想去杠杆?但是钱荒严重,政府和企业债务危机严重,市场不希望有紧缩的货币政策。所以最终还是开启了新一轮的放水,结果是短期危机解除,但是杠杆加的更严重的了。

事实上,但凡是宽松的货币政策,就没法防止加杠杆。去杠杆,就必须是稳健中性或者紧缩的货币政策。

许多朋友一见央行放水,就以为在刺激经济,在制造通胀。其实短期的央行货币放水,释放货币流动性主要是为防止钱荒,防止债务链条断裂,大周期还是去杠杆,只是缓慢的去杠杆。

只要是去杠杆,通货紧缩也是难以避免的。或许有任泽平所谓的“适度通胀去杠杆”,但我们还是要防范去杠杆带来的通缩。

通缩之下,现金为王,该卖的都卖了吧。

五、转型与升级

去杠杆实际上就是去债务,为什么要去杠杆,文章开头已经说了,债务增长速度远超经济增长速度,这样玩下去是非常危险的。

所以,与去杠杆相比,发展经济才是更重要的。而新兴的经济增长点,就是出路!过去的发展是粗放的,靠劳动密集型产业和房地产,未来我们必须靠科技、靠高端制造业。

去杠杆就是退去资金的洪水,让没有盈利能力的企业现出原形,不再给他们钱了,该破产破产,该清算清算。长久以来,它们占用了太多的社会资源却不创造价值,这也是一种不平衡。

天房集团,是天津的国有房地产企业,负债1800亿。让人迷惑吧,为什么一个房地产企业占用那么多资源,还能亏损如此严重?其实这种亏损的企业还有很多。

去杠杆就是打破这种不平衡,去除落后产能,实现产业升级,让人才、资金更多的流入有技术含量、有成长性的企业。

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