很多人买房都会很纠结，要选到好的区域、地段，而且找到真正安全的好房源，往往非常难。今天明源君给大家分享一篇文章，能够帮助大家思考三个问题：
问题一：买房的时候如何选择商圈？
问题二：很多偏远的区域都有规划，怎么判断一个商圈的发展是不是到了"甘蔗"中段？
问题三：什么是安全选房标准？
01
如何选择商圈？
▿
例如，在北京和上海这样的大城市，商圈不止一个。比如北京可能有金融街，国贸，中关村，望京，还包括可能的通州等等。上海有陆家嘴，徐家汇，或者新虹桥商圈。这么多的商圈之间，不知道应该如何衡量，如何作比较选择呢？
其实这个问题的完整解答，就是完整走一次我们说的「强势办公区」调研流程。说过多次，细节暂不展开。此时你一定能够辨识出「企业净流入最多」、「工作机会最多」，所以「人口净流入最多or薪资最高」的办公区。
如果你的预算足够，你当然直接选强势办公区商圈或紧邻的住宅商圈（某些新强势办公区中，留给住宅的建地很少，甚至没有）。
如果你发现预算不够，就以此强势办公区为核心往外，沿着地铁站选住宅区，直到落入你的预算范围内。
接着你会用四把刀——「单价」、「总价」、「产品类型」、「量」来两两比较不同的房子。
如果你发现此商圈内的二手市场的「安全」产品，已超出了你的预算or找不到「安全」的产品，则要回到前一个动作，继续往外换一个地铁站，再来一次四把刀的比较。
举例：以北京国贸站商圈为例，如果你走过，你会发现，以住宅的角度而言，几乎没有能选的选择，在此商圈内，是以商用办公&住宅用办公为主的市场；于是你就得往外走。
这几天的问答其实环绕着：每一笔房产投资都是「投资组合」的概念。这里的「投资组合」，用白话说，就是「拼拼图」。
此时，当你终于选到某商圈预算内「安全」的产品后，你又要开始思考，“如果我要持有3～5年后卖呢？” or "我要长持经营租金，再以抵押贷变现?"
如果是后者，你又要开始调研「租赁市场」，并思考经过你的「定位」、「设计」、「运营」后，租金是否有上涨的可能性，这又是另一块拼图。
简言之，你总共要拼「强势办公区」、「地铁站通行30分钟内」、「单价」、「总价」、「产品类型」、「量」、「租金水准」、「租客流动状况」、「小区管理」……等拼图。当然，所有拼图中最重要的一块就是你的「预算」（包括昨天说的：现金流量、存量的估算）。
当你扎实的走过一次完整的「Art选房流程」，扎实的拼过一次拼图后，你一定会带着进阶的问题来问。例如商圈选择问题，就像：陆家嘴的某些写字楼去年好像空置率升高了；相对而言，徐家汇的写字楼处于空置率持平的水准。
所以此时，你应该要进一步问：
■ 陆家嘴商圈的写字楼空置率升高，原因是什么？是短期现象or长期现象?
■ 徐家汇的写字楼大多数为老写字楼，大型优质企业是否会因设备老旧、面积不足，而往其他地方如陆家嘴移动？此种移动是否有「政策奖励」因素在引导？
所以，要请你调研后，再把进阶问题提出来。
02
如何判断一个商圈是否
进入了“甘蔗”中段期？
▿
例如，深圳的观澜，地铁4号线的延长线正在计划中，什么时候能通车还不知道，只知道地铁肯定会通到那里。周边也看不到有办公楼，只有政府的行政大楼，有两个大型购物中心待建。现在的价格是4.2万（均价）。这根“甘蔗”现在属于前段还是中断呢？哪些指标能够说明一根“甘蔗”已经到了中段呢？
之前说过，观察一个商圈是否进入甘蔗中段（即「人口净流入」状况确定），其关键在于——在地铁通勤30分钟内的距离，是否有「新强势办公区」成形or「旧强势办公区」支撑？
举例：以观澜的案例为例。
从「新强势办公区」成型角度来看，我选取两个地区分析：「观澜第六工业区」、「龙华新区政府周边」。
以工业区为例，你要了解有多少工厂进驻？提供多少工作机会？但虽然「工业区」和「商业区」都能提供工作机会，我还是比较偏好「商业区」，为什么？
❶ 「工业区」内企业常常「自建宿舍」；
即使是中高层领导，因许多企业为留下好人才，会提供水平更高的宿舍当做福利，故收入较高的中高层领导，也未必有需要买在附近。常见的状况是，他们会在妻小所在的市中心好学区内买个学区房安顿家人，自己放假时再回市中心居住；或者，妻小暂无学区需求，则会一起住宿舍。
❷ 「工业区」的中低收入人口占比，通常大于「商业区」的中低收入人口占比（新兴高科技产业则未必）。
因「工业区」通常需要众多「流水线工人」，故其基层雇佣人力通常比同等级营业额的第三类企业多很多。但这些流水线员工通常以租房为主，如果企业配有宿舍——除了在雇工旺季宿舍不够用的情况下——则很少会考虑花更多钱在区外租房。所以虽然人口众多，但无法支撑当地房产的「买市」和「租市」。
❸ 「工业区」通常污染较重、环境较脏乱，无法吸引到外来高收入人口居住。
以上三点，是我较偏好「商业区」作为强势办公区来分析「未来房市消费人口支撑力」的原因。
再来分析「龙华新区政府周边」。请用过去我教各位的踩盘调研方法，把该区域的重点写字楼走过一次，你就能大体找出此区是否有大量企业净流入的趋势。
如果你找出的几个办公区都无法形成「新强势办公区」，你的下一步只能回来研究：你的观澜小区到「旧强势办公区」的地铁通勤距离。
因地铁4号线延长线还没开通，所以你要预估：
① 地铁观澜站—清湖站（目前终点站）的通勤时间；
② 清湖站—强势办公区站（例如：市民中心、会展中心等）的通勤时间。
两者相加要少于30分钟。
另外，请注意，虽说1号线和4号线都叫做地铁，但其载客量和载客能力是不同的。因4号线是采用「高架轻轨」的方式载客，其高峰期的载客量是远远不够的。所以，如果你有在上班时间搭过4号线（尤其是关外上车），光是在地铁站排队上车就可以等上半个小时，这个等待时间也要加入你的通勤时间考量。
03
什么是安全选房标准
▿
经常有新学员问起安全选房标准，以下为重点内容总结：
1. 房价跟人跑，人跟工作跑，工作机会跟企业跑，所以选住宅区之前，要先选办公区；有了强势的办公区支撑工作机会和人口后，住宅区就容易产生「人口净流入」的现象，房价就容易涨；接着就是以强势办公区拉地铁通勤30分钟距离内选「住宅区」，在其他条件相同下，越近越好；
2. 通常半径500米为一商圈；
3. 找出最重要「办公商圈」，并挑出几栋重点写字楼，亲自踩盘；
4. 抽几个楼层看「空置率」，再到地下停车场看车子，感受一下上班族的消费能力；
5. 但此时的调研可能存在「时间差」：例如：看起来空房很多，但其实都已被签走；或是看起来满租，但其实许多公司不续租；
6. 故还必须假装自己想租办公室打给物管攀谈，如物管跟你说目前没房要排队，则此栋办公楼企业进驻率稳定；反之，如物管跟你说有很多可选，则需要担心；
7. 如果是新开发区，请吃「甘蔗中段」：等开发区的企业净流入、工作机会净增加后，再入场。牺牲未成熟期的涨幅；
8. 住宅区距离地铁步行10分钟内；
9. 以「单价」、「总价」、「产品类型」、「量」来两两比较小区；
10. 现金流管理生死线3.5年（务必遵守）。它会让你在现在失去很多投资机会，但也会保护你在调控期陷入资金周转不灵，却又卖不掉房的地狱；
11. 房产在国外高手口中又称Next Door Business隔壁门的生意；
12. 不要依赖「听说」或者「媒体报道」等二手资讯，绝对要控制自己的资讯来源最即时正确；
13. 所谓「最安全的房」，简言之，就是「买时先想卖时」，思考二手市场中，最多人会想买的房来投资。你会发现，其中没有「旅游地产」和「酒店式公寓」；
14. 一个旅游地产的投资和评估模式，和一般住宅不同。因通常观光区因常态性工作机会不多、常住人口不多，故二手市场上「卖不掉期」比一般城市核心区来的长很多；看起来「价格」也会涨，但房产的价格在不同时间点有不同意义。
15. 一个投资商品「价格」的定义通常是「最后一次成交价」，但这「最后一次成交价」在房市一片看好时，是「卖得掉的低价」；在房市看坏时是「卖不掉的顶价」；这种波动在城市核心有强势办公区支撑的住宅区较小，因你有「上班族刚需和改善型买房支撑」。但在旅游风景区，你很难找到这群人。
16. 「非一日上班圈」的流动人口对「商铺」比较有意义，对「住宅」则意义不大。
17. 做「最保守的积极投资人」；
18. Art的定位——「买最安全的房，积极的买房」，因为有前半句，后半句才能成立。
以上，说明完毕！
閱讀更多 明源地產研究院 的文章
