眼下，粤港澳大湾区无疑是我国最吸睛的区域。诸如恒大、碧桂园、万科和佳兆业等房企均在这些区域拥有大量土储，引得其他房企羡慕嫉妒恨，同时奋起直追。可是大湾区这么大，具体该到哪些地方布局呢？保利投顾研究院的研究为我们揭晓了答案：
深圳市区基本没有新房了，广州新房供应也主要集中在增城、南沙等外围的区域！顾妍妹经常听到类似感慨，其实这些现象的背后是“土地资源的稀缺性”！
土地是城市发展的重要载体，居民需要房子住、企业需要办公和生产、商业活动、公共服务也需要开展场所，而土地资源十分有限，政府面临博弈取舍。
本次保利投顾研究院选取城市土地维度进行探究，分析大湾区未来哪里更具发展潜力。
将视角拉长，我们先回顾大湾区这9个城市10年间土地供应结构变迁。通过对比前五年（2008年至2012年）和近五年（2013年至2017年）土地成交结构，可以部分窥得各城市土地供应结构变化趋势。
在开始前顾妍妹先解释下本文将涉及的指标：
土地开发强度 ：指建设用地总量占行政区域面积的比例，国际警戒线一般为30%
建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地。主要有城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等
建筑密度：单位面积内房屋建筑区域覆盖面积的占比
增量建设用地：是指通过收储等方式将农用地和未利用地转为建设用地
存量建设用地：已经是建设用地的土地，包含已批未用、已建低效用地等
住宅用地：住宅类用地，包含住宅、商住、综合体（含住宅）等
一、土地供应结构变化趋势
宅地限量供应、地价节节高
湾区九市中，佛山、惠州、广州宅地供应总量位列前三甲。
从总量变化看，肇庆、珠海、江门近五年宅地仍在放量，佛山亦有小幅增加；而其他城市宅地总量均出现不同程度的收缩，尤以惠州、中山、深圳为甚。
工业大受青睐、商办用地呈现两级分化
相较于多数城市宅地供应的下滑趋势，各城市政府对于工业似乎都很 “慷慨”，绝大多数城市工业用地近年继续增加。
肇庆、东莞增幅最大；广州、珠海、江门、佛山工业增量规模亦十分可观。
江门、肇庆工业用地成本较为低廉对企业吸引力大；而惠州工业用地成本接近广州，令企业望而却步。
而对于商办，城市分化则十分明显：深圳商办放量，对比前五年，增长近3倍；广州、珠海亦有增长；其余多数城市商办类土地供应普遍下滑。
土地供应结构变化、地价水平，一定程度上折射各城市土地稀缺程度及政府供地偏好的差异。那各城市未来可开发空间还有多大？
二、土地开发潜力分析
土地开发强度
土地开发强度的国际警戒线一般为30%，目前超过警戒线有深圳、东莞、佛山、珠海，其中深圳土地开发强度已超55%，东莞业已接近50%；
佛山、珠海大致在30-35%左右；中山、广州也已接近临界线；
江门、惠州和肇庆则在10%左右，未来土地利用空间仍相对较大。
从城市建筑密度可以大致看出湾区各城市内部开发程度也存在差异：
广州未来开发焦点可能落在黄埔增城中部及南沙；东莞的厚街、寮步、黄江等部分区域交通通达度仍较低；
江门由中心向外扩仍有较大潜力；惠州接深圳、肇庆接广佛仍有较大开发空间；
中山南北分化严重，南部建筑密度较低，临近深中通道的东南部仍有一定潜力。
建设用地指标增量
根据各城市实际用地规模及远期规划批复规模，保利投顾研究院测算出近两三年各城市可用建设用地规模。
深圳早已超用地指标限定，填海、旧改等多管齐下；广州新增指标集中于外围区域；珠海、佛山、东莞、中山可用规模也极少；惠州、江门、肇庆可新增建设用地指标仍较宽裕。
综上，不难看出，珠江东岸城市开发强度普遍较高，未来开发空间局限性大，唯一较有潜力的惠州产业用地成本高企，限制了深圳产业转移需求的释放，有待改善；
而
珠江西岸，尤其是江门、肇庆，土地仍有较大的承载力且成本相对低廉，对核心城市产业转移具有较大吸引力。粤港澳大湾区规划落地，将加速湾区内产业融合发展！城市所处不同发展阶段，其土地利用方向也有差异，同时各城市亦存在个性特征。下面结合城市具体情况，一起看看各城市土地利用有何特征，其中蕴含何种机遇？
三、各城市土地利用特征
结合土地供应结构变化及未来开发潜力，可以将湾区九市土地利用情况分为三大类，也可以理解为城市土地利用的不同阶段：
核心城市（广深珠）由中心向外拓展，并逐步超越行政边界；佛莞最早向广深链接发展，目前也向外扩展；
惠中肇江四城则于近年才开始承接产业外溢、住房外溢需求。随着湾区规划落地，未来九市将继续融合发展。
类型Ⅰ——核心城市
宅地供给有限、商办显著增多
深圳：土地供应总量趋势性下降，面临“无地可用”。土地向商办倾斜，近五年商办用地占比由11%上升至44%。
根据深圳市住房建设规划（2016-2020），十三五规划期间，深圳住房总需求约180万套，新建住宅预计仅30万套，居住外溢势能强劲。
广州：中心五区商办供应占比上升，黄埔的工业、宅地供地大户地位被增城、花都、南沙取代，中心城区宅地供应持续收缩。
类型Ⅱ：链接型城市
佛山：早些年前，最靠近广州的南海，住宅/工业用地供应占全市比例最高，但近年开始缩减；而近年住宅、工业供应向三水（连接中山）和顺德（连接肇庆）聚集，两地成为佛山开发重心。禅城、南海加速与广州同城化，发展较为成熟，商业供应较多。
东莞：近年土地供应明显向工业倾斜，最靠近深圳松山湖、东南临深率先承接深圳产业外溢需求，再向滨海、东部产业园扩散。宅地方面，环深区域开发空间有限，未来住房需求还将继续向外扩散。
类型Ⅲ：承接型城市
中山：前些年住宅供应计划性较差，部分土地存于私人手中；供地向工业用地大幅倾斜，在产业集群上发展迅猛，但近年宅地供应明显不足；土地利用效率偏低；整体开发强度较大、但城市内部差异明显，西北部开发强度大。
惠州：临深的惠阳前期土地供应占比较大，但近年无论是宅地还是工业用地大幅下滑；大亚湾宅地成交亦明显放量；临近东莞的仲恺区（包含在惠城区内）亦是重点发展区域，承接深莞产业外溢需求。
肇庆：土地供应集中在中心城区及外围，均为靠近佛山三水区域。中心区域（端州、鼎湖）以住宅、商业用地为主，外围区域（高要、四会）以工业为主，承接广佛产业转移需求。
江门：开发区域仍主要集中于城区；近年，靠近佛山的鹤山、靠近珠海的台山宅地/工业用地大幅增加；政府方面亦在加强吸引深圳产业转移。
我是启示
1、土地开发潜力空间
粤港澳湾区规划发布、产业转移与融合将提速，而珠江西岸拥有更多可承接产业外溢需求的土地资源，尤其是江门、肇庆。故而，湾区未来增长潜力股主要在西岸。
2、城市内部土地开发强度
存有差异，局部仍有开发潜力，如中山东南部；深圳、东莞、佛山等开发强度较大、新增建设规模相当有限，土地利用必将向盘活存量发展，旧改、城市更新是必然选择。中山、惠州前期土地出让计划性较差，存土地收并购机会。
3、政府供地顺序
政府倾向于先供工业用地、再配套住宅用地、最后增加商办用地。
而较早与核心城市融合发展的佛山、东莞，其经验业已表明：产业转移承接与住房需求外溢是相辅相成的。
已开始增强与湾区产业链接发展的江门，未来住房需求也将逐步由内生需求主导向外溢需求市场发展。
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