365樓市
江蘇更值得信賴的樓市大號
2015年7月2日，國務院正式印發《關於同意設立南京江北新區的批覆》，國家級江北新區橫空出世！
在江北新區成立三週年之際，江北哪些區域房價上漲最快？哪些區域未來上漲後勁充足？又有哪些板塊房價已經“減速剎車”？
今天，我吐血摸底統計了江北各區域、各時間段新、二手房房價數據及成交情況，和大家一起分享。
最高上漲142％！獨家披露江北新區三週年房價上漲史
這是我統計的江北新區各板塊過去三年新房均價分佈圖：
2015年6月，橋北新房均價9750元/㎡，與高新、六合相差並不大。但在三年後，由於區域改善化趨勢明顯，區域整體房價漲至23578元/㎡，房價漲幅為142％，是江北新區批覆三年裡房價漲幅最大的區域。
我們再從縱向角度來看江北新區批覆第一年、第二年和第三年各個板塊的房價漲幅，也有一些驚人的發現：
江北新區批覆的第一年：房價暴漲期
據我們統計，2015年-2016年是江北房價的暴漲期，浦口區域的新房漲幅都在45％以上。橋北板塊的漲幅高達58％。這也意味著在江北新區剛成立時，花100萬買房的購房者，一年裡房產將增值40-60萬！
這是我2016年6月統計的江北新區一週年各盤的房價漲幅表。
不難發現在江北新區批覆後的一年裡，江北樓盤最高年漲幅達90.96%，最高月漲幅達8.44%！而在江北新區年漲幅TOP10中，漲幅第一的明發雲庭一年漲幅竟高達90.96％！江北的新房房價市場完全是野馬脫韁之勢！
新區批覆第一年，二手房市場也十分火爆。其中受益最大的浦口區，二手房掛牌均價由去年7月的9800元/平米，漲到了現在的16728元/平米，漲幅高達70.69%。六合區相比較而言，漲幅要稍微慢一點，從去年7月的5834元/平米，漲到了現在的8116元/平，漲幅39.12%。
江北新區批覆的第二年：房價上漲減速，限購下六合成黑馬
在江北新區批覆的第二年，由於受限價、限貸、限購、限售的嚴厲樓市政策影響，浦口新房房價的逐漸被“摁住”，呈現出平穩上漲的態勢。而政策稍微寬鬆的六合區域，近一年來新房漲幅達44.31％！
（江北新區批覆前兩年的主力新房房價統計）
在計算漲跌時，為了讓我們的數據更加準確，我僅選取賣的產品類型相同的樓盤做樣本。改善化的橋北，並沒有一直在售同一類型產品的新房，江北新區成立的第二年，威尼斯水城等老盤也紛紛改為精裝銷售，總體門檻價提高了39％。
在16年的1-10月，江北的二手房市場迎來了一個黃金時期！成交量居高不下。自10月樓市調控政策以來，江北二手房成交量出現了明顯的下降趨勢。
調控後，六合的二手房成交量連續半年都超越了浦口區域 。最吸引眼球、爆棚的是六合區2016年二手房的成交量，達到14903套，佔全市二手房成交總數的10%。相比2015年的7054套的成交量，上漲了111.27%，成交量漲幅居各區第一。
江北新區批覆的第三年：江北房價上漲急剎車！核心區依舊火
在江北新區批覆的第三年，由於限價政策尚未放鬆，江北新房房價漲幅大幅下降。頂山核心區華潤國際社區毛改精，揚子江金茂悅等改善盤上市，房價門檻依舊上漲6.24％。橋北由於浦泰和天下等剛需盤收官，區域改善盤上市，房價漲幅為5.6％。
值得注意的是，六合房價在江北新區批覆的第三年出現了負增長現象。這主要是由於江北新區批覆的第三年內，六合新房市場開拓的更為偏遠，六合金牛湖榮耀府等萬元內低價盤的入市拉低了六合新房整體房價。
我整理了從2015年至今一直在售的11家新房近3年的房價供大家參考，從這些具體的樓盤數據更能體現江北各板塊近三年房價在橫向和縱向兩方面的變化：
江北新區即將邁入第四年，下一個風口在哪兒？
在江北新區過去的三年裡，江北樓市出現了3大變化：
①改善化趨勢明顯，二手房成交價破3.5萬/㎡。江北新區的前三年，緯七路、橋北、緯三路板塊相繼實現了“毛改精”的變裝。江北從原來傳統的剛需板塊晉升為大牌房企雲集、改善盤扎堆的熱門置業區，吸引了一大批人口來安居。
與此同時，緯七路隧道口已有精裝二手房成交價突破3.5萬/㎡
②商辦市場的興起，江北迎史無前例的商辦大爆發。在江北新區批覆前，江北樓市商辦項目十分稀缺，也不太受歡迎。
而當下，龍湖北宸星座、毅達匯創中心、明發財富中心、星悅城多個商辦項目密集，江北經歷了商辦市場史無前例的大繁榮階段。
③新房開發範圍越來越偏遠，六合金牛湖崛起一批盤。江北新區批覆以前，買房人購房多集中在橋北和江浦區域。在新區批覆後，高新和隧道口板塊成為購房置業的熱門板塊。
在江北新區批覆的第三年，我們發現六合金牛湖等板塊也湧現出一批樓盤。新房開發的區域越來偏遠。
江北新區即將邁入第四個年頭，下一個風口在哪兒？我們做了如下三大預判：
①江北核心區、橋林開倉放糧。自江北新區批覆以來，江北正核心區僅拍出G41地塊一幅地，而橋林尚未有住宅地塊拍出。
江北核心區目前待開發的住宅地塊依舊很多，小道消息，今年下半年，江北正核心區內中央商務區周邊會有宅地掛出。再來看橋林的規劃圖，這張圖非常直觀的向我們展示了橋林各個地塊的規劃情況。
不難看出，以前人們是沿著浦烏路聚集（蘭橋雅居、蒙雨家園等），當然也只是比較星散的居民小區。未來的橋林新城發展重點正是寧和城際所到之處，我粗略數了一下這裡未來將有不低於110塊住宅用地上市，還有接近20塊商辦用地將拍賣。
②高新、雨山路成為下一個精裝改善板塊。在江北新區批覆的第四年，高新弘陽燕瀾七縉精裝改善盤將打響區域精裝改善的第一槍。而南京北站周邊也規劃高端住宅，高新改善化趨勢將穩步推進。
相較於高新，雨山路板塊的精裝改善節奏會更加快一些。過去三年，雨山路依舊以力標贊城、北江錦城、中交錦蘭薈等剛需盤為主。但目前區域已經聚集了4塊高價地，近期保利雲禧和江山薈的入市將提速區域的改善節奏。
③限價和現房銷售將讓高新等區域間接性房荒。
在江北新區批覆的第四年，低價盤銷售殆盡，地價突破20000元/平的高價地塊、以及相當一部分現房銷售地塊，開始大規模上市，產品同質化嚴重，將引起非常慘烈的高端客群爭奪戰。
在整個江北新區，有9幅地塊的地價，突破了20000元/平，絕大部分都要在江北新區批覆第四年上市開賣，都號稱要打造高端豪宅，拿地的開發商，有金地、保利、北京城建、銀城、中建、金隅等。
在江北高端樓盤接受程度不高、客群流失嚴重、投資客離場、板塊無新的利好刺激的背景下，高端的銷售情況，將成為今後江北市場的一大看點。
江浦高價地的處境較為尷尬，而高新則一直處於青黃不接的窘況中。高新目前新房市場庫存非常少，亞泰山語湖僅剩64套房，新盤榮盛錦繡瀾山400餘套住宅也將在今年全部開完。
通宇G69和弘陽G27地塊今年都不會上市，區域下半年僅剩弘陽燕瀾七縉一盤扛大樑。因此，高新很可能再出現間接性的“房荒”期。
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