《北京市國有土地上房屋徵收與補償實施意見》（京政發<2011>27號，以下簡稱《實施意見》）是北京市政府為貫徹國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號以下簡稱《徵收與補償條例》），結合北京實際制定的徵收與補償實施辦法。
國務院《徵收與補償條例》為原則性規定，側重指導，《實施意見》主要是程序性規定，側重操作。我們學習研究國有土地房屋徵收補償制度時，需將兩部法規互相結合才能融會貫通。儘管兩部法規都力求在公共利益與被徵收人的合法權益之間尋找平衡點，但實施效果仍待大量實踐驗證。下面對條文進行解讀：
一、市政府相關部門按照各自職責分工做好房屋徵收與補償實施工作的指導和監督，完善相關工作機制。
區縣人民政府負責本行政區域內房屋徵收與補償工作；區縣房屋行政管理部門為本區縣房屋徵收部門，負責組織實施本行政區域內房屋徵收與補償工作。
解讀：本條是關於房屋徵收主體及其職責的規定。其中，區縣政府是徵收補償主體，區縣房屋管理部門是徵收實施部門，市政府相關部門是對徵收補償的監督主體。
二、房屋徵收部門可以委託符合條件的房屋徵收實施單位承擔房屋徵收與補償的具體工作，並對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督。
房屋徵收部門或者房屋徵收實施單位根據需要可以通過購買服務方式完成房屋徵收與補償過程中涉及的測繪、評估、房屋拆除、法律服務等專業性工作。
受委託的實施單位是具有特殊行政法地位的主體，其特定行政權利的獲得是基於有權行政機關的委託。委託行政機關對房屋徵收實施單位的具體工作進行監督，並對其行為後果承擔法律責任。
《實施意見》沒有限定“房屋徵收實施單位”範圍，可以是政府部門及內設機構或所屬單位，如房屋徵收部門的房屋徵收中心，國土資源部門的土地儲備中心、城鄉規劃部門的規劃管理中心、財政部門的國有資產投資管理中心等；可以是基層人民政府，如鄉鎮人民政府；可以是政府的派出機構，如經濟技術開發區管委會，高新技術開發區管委會、街道辦事處；可以是基層自治組織，如居委會、村委會；還可以是非營利性的中介組織等。房屋徵收與補償的具體工作就是不能委託給開發商、拆遷公司或其它企業、建設單位以及與房屋徵收有利害關係其他單位與個人。
因為《徵補條例》和《實施意見》均未對房屋徵收實施單位資質作限制規定，那麼，實施單位不需要有專門的房屋徵收資質，但應符合房屋徵收部門規定的相應條件，比如受過某項專門培訓等，但這些條件屬於政府部門內部行政審批條件，不屬於行政許可，也不是資質要求。
三、為了公共利益需要徵收房屋的，由建設單位向建設項目所在地區縣人民政府提出徵收申請，並提交項目批准文件、規劃意見、土地預審意見等文件。收到申請後，區縣人民政府按照《徵收補償條例》規定審核建設項目是否符合房屋徵收條件。
解讀：《徵補條例》界定了“公共利益的需要”，而非“公共利益”。這是因為“公共利益的需要”更符合《物權法》本意。是為了公共利益需要可以實施徵收，而不是隻有公共利益項目才可徵收。我認為這樣理解：屬於公共利益項目的都是為了公共利益需要，但為了公共利益需要而進行的建設項目，不一定完全是公共利益項目。
本條還規定了房屋收征程序啟動機制，“由建設單位向建設項目所在地區縣人民政府提出徵收申請”。政府是房屋徵收的主體，無法自行啟動徵收程序。建設單位是未來的用地者，如果沒有建設單位建設項目就不落實，如果建設項目不落實，就無法判斷擬建設項目是否符合公共利益需要，也就無法判定是否可以決定徵收。因此政府根據建設單位申請啟動房屋收征程序。
建設單位提出徵收申請的同時，需提交項目批准文件、規劃意見、土地預審意見等文件，這說明建設單位已取得了發展改革部門、國土資源部門、城鄉規劃部門、行業主管部門就擬建項目是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的預審批。
之所以這樣規定，可能是為了從原拆遷條例第七條規定的建設單位領取拆遷許可證的必備條件平穩過渡，也與國家基本建設程序相銜接。但這裡有一個問題，提出申請的建設單位是未來的用地者，那麼政府完成徵收後還對這塊土地招拍掛嗎？
區縣人民政府審核建設項目是否符合房屋徵收條件，既要審核預審批文件是否合法合規，又要審查建設項目是否符合公共利益的需要。
四、對符合房屋徵收條件的建設項目，區縣房屋徵收部門自收到區縣人民政府的確認意見後5個工作日內，在徵收範圍內發佈暫停公告，告知被徵收人不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不當增加部分不予補償。
房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知規劃、工商、公安、房管等有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。
解讀：區縣政府對經過審核符合徵收條件建設項目，需作出確認意見書下發給同級房屋徵收部門，房屋徵收部門在收到確認意見後方可發佈暫停公告。
五、房屋徵收部門發佈暫停公告後，可以委託房屋徵收實施單位或屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織被徵收人在規定期限內協商選定房地產價格評估機構；協商不成的，根據多數被徵收人意見確定；若無法形成多數意見，則由房屋徵收部門通過公開搖號的方式隨機選定，結果應當在徵收範圍內公佈。
解讀：組織被徵收人協商選定房地產價格評估機構的主體有四個：房屋徵收部門；房屋徵收實施單位；街道辦事處；鄉鎮人民政府。組織公開搖號選定評估機構的主體只有房屋徵收部門。
如果協商選定不成，那麼根據多數被徵收人意見確定，這裡多數人應占被徵收人總人數的一半，但是多數人確定也應當多數人簽字才有效。
六、房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況進行調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。
解讀：一般是房屋徵收實施單位作入戶調查。
七、房屋徵收部門應當按照公平的原則，會同財政、發展改革、監察、審計等部門及街道辦事處（鄉鎮人民政府）擬定房屋徵收補償方案，報區縣人民政府批准後，在徵收範圍內予以公佈，徵求公眾意見，徵求意見期限為30日。被徵收人有意見的，持本人身份證明和房屋權屬證明，在徵求意見期限內以書面形式提交房屋徵收部門。區縣人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。
解讀：房屋徵收部門會同相關部門擬定房屋徵收補償方案後，經同級政府批准公佈並徵求意見，不得少於30日。這裡規定了徵求意見的時間段。
八、區縣人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估，制定並認真落實各項防範、化解、處置措施。
房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經區縣人民政府常務會議討論決定。
解讀：進行社會穩定風險評估是作出房屋徵收決定的必經程序。區縣政府是評估的責任主體，具體評估工作可以由房屋徵收部門組織實施。評估對象主要是針對房屋徵收的主體、前提條件、程序、方案等的合法性、合理性和可行性進行評估，對其可能產生風險做出分析，得出風險評價結論。
房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，除要進行社會穩定風險評估外，還要經政府常委會討論決定，是一個附加條件。具體什麼是“人數較多”沒有具體標準。
九、對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建需要徵收房屋的，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合規定的，區縣人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
解讀：舊城區改建需要徵收房屋的，且多數被徵收人認為徵收補償方案不符合規定的，兩個條件同時俱備的情況下，區縣政府組織應當聽證會，也是一個附加條件。對於“多數人”,可以按照常識性的理解為一半以上。
舉行聽證會，應當提前公告聽證事項，聽證會時間、地點和議程，被徵收人和公眾代表的構成，名額比例和產生辦法等事項。被徵收人應當重視並積極參與聽證會，被徵收人代表自主推選，不應由政府或徵收部門指定。
根據聽證會情況修改方案，可以理解為,聽證會記錄應當是審查徵收補償方案合法性及合理性的書面證據。
十、在作出房屋徵收決定前，應當明確徵收項目補償資金的總額和產權調換房源。房屋徵收部門應當設立房屋徵收補償資金專用賬戶，確保資金足額到位、專款專用。
解讀：徵收項目補償資金的總額和產權調換房源應當在徵收補償方案中明確，因為被徵收人有知情權。在指定金融機構設立房屋徵收補償資金專用賬戶的主體是房屋徵收部門，不是建設部門。補償資金要求足額到位，一次到位，與公佈的總額數據一致。
十一、區縣人民政府依據《徵收補償條例》規定，履行上述程序後方可作出房屋徵收決定，並及時在徵收範圍內公告。公告應當載明徵收範圍、實施單位、徵收補償方案、簽約期限和行政複議、行政訴訟權利等事項。
區縣人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。
解讀：房屋徵收決定由區縣政府做出並公告，不能由徵收部門進行公告。房屋徵收決定是對被徵收人權利義務產生影響的具體行政行為，是行政複議或行政訴訟對象。
本《實施意見》第三條到十一條的規定，即從政府依據建設單位申請啟動房屋徵收程序到做出徵收決定的程序，是審查政府徵收決定合法性的依據。
房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回，可以理解為：被徵收房屋的價值包括了房屋價值和土地使和權的價值，其中土地使用權的價值補償中，應當考慮區位價和土地溢價。
十二、區縣人民政府及房屋徵收部門應當按照《徵收補償條例》規定對被徵收人給予公平補償，補償方式包括貨幣補償和房屋產權調換。
解讀:徵收房屋的補償方式包括貨幣補償和房屋產權調換。公平補償，是被徵收人得到的房屋補償不能低於徵收公告發布日的該房屋在市場的交易價格。公平補償應體現在政府保障被徵收人得到的補償，能使居住條件有改善，原有生活水平不降低。
“優先給予住房保障”的前提有三個，一是被徵收房屋是住宅；二是房屋所有權人是個人；三是個人住宅的所有權人必須符合購買保障房的條件。“優先給予住房保障”是在被徵收人獲得相應補償的前提下，具有住房保障優先權，也就是不再輪候保障房。
十三、房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的區縣人民政府按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
解讀：因為徵收補償方案是政府公示徵求被徵收人意見後確定的，或組織聽證後根據聽證意見修改確定的，所以說簽約期限是房屋徵收部門與被徵收人共同確定的。在這個簽約期限內實在達不成補償協議的，政府單方面做出補償決定。補償決定確定的補償標準和內容應當與簽訂補償協議的補償標準和內容一致。這是因為要體現公平補償。但是通過補償決定獲得補償的被徵收人，可能無法獲得獎勵。
被徵收人對補償決定不服的可議可訴，無論是複議還是訴訟，審查對象是補償標準或內容包括評估報告。以在複議或訴訟過程中不停止補償決定的執行，不包括強制搬遷。
十四、被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的區縣人民政府依法申請人民法院強制執行。
解讀：這條主要是政府申請人民法院強制執行的前提條件，是被徵收人逾期不復議不訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的。政府作出補償決定後，不論被徵收人是否申請複議可提起行政訴訟，均應按補償決定進行補償，將相應的補償金額或產權調換的房屋和週轉用房屋給付被徵收人。如果補償決定被確認違法後，政府應當承擔損害賠償責任和其他責任。
根據《行政訴訟法》和《行政複議法》關於法定期限的規定，補償決定的搬遷期限，原則上應當長於90日。申請強制執行的是區縣政府，不是房屋徵收部門。
十五、實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。作出房屋徵收決定的區縣人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
解讀：確定了先補償、後搬遷原則，無論是自行搬遷還是強制搬遷，前提都是補償公平，補償到位，補償在先。
不得采取非法方式迫使被徵收人搬遷，強調的是任何單位和個人包括法院和政府部門。“非法方式”應作擴大理解，不限於中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行手段。
根據《徵收補償條例》，對實施上述非法方式迫使被徵收人搬遷的，造成損失的，依法承擔賠償責任，治安處罰責任，刑事責任。
因為《徵收補償條例》的主要內容，一是徵收，二是補償，三是搬遷。這裡規定“禁止建設單位參與搬遷活動”，是否理解為建設單位可以依法參與房屋補償活動！
十六、在《徵收補償條例》實施前已經依法取得拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷；對被拆遷人與拆遷人達不成拆遷補償協議，經行政裁決後不搬遷的，可依法向人民法院申請強制執行。
解讀:明確了廢除行政強拆制度。
十七、本實施意見自公佈之日起施行。
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