文/刘策
随着中国房地产从增量市场往存量市场的转轨转型，存量市场作为未来主流的市场形态，已经成为包括开发商在内的众多机构的共识，也吸引了各路兵马纷纷杀入存量市场，进行前瞻性的布局，那么，在混战中，谁会最终杀出？是否可以做出前瞻性预判？答案当然是肯定的。
一、谁能成为存量市场龙头，关键看是否在四大关键领域拥有优势
谁能够成为存量市场的龙头，关键就看在四大关键领域是否拥有优势，哪四大领域呢？
主要是四个方面：
第一，存量开发。存量开发，主要分成两类：第一类是宏观层面的旧城改造（或者说城市更新），以获取土地为核心目标的模式。第二类是微观层面的旧楼改造，以楼宇“美颜”增值为核心目标的模式。主要包括两种模式：一是住宅的更新，也就是企业购买整栋旧楼或分散的旧房，经过重新改造装修，再次出租出售的商业模式。二是商业地产的更新，即收购经营不善的商业物业或写字楼，进行重新定位、装修，再分割产权出售或长期持有的商业物业更新。
第二，存量经营。城市更新、旧楼改造还仅仅是从物理空间、从硬件上做了提升，那么软件上的提升则主要是共享居住、共享办公、共享商业，通过业态创新和内容植入，给到客户更好的体验，使得传统的物理空间能够发挥更大的坪效，能够获得更多的收益。
第三，存量社区。社区业主不是地产包袱，而是挖不完的金矿，在这样的认知革命下，社区服务走上前台。作为一个新兴的服务产业，如何获得更多的客户服务接口，把握社区业主消费需求，为社区提供更多增值服务，例如医疗、养老、教育、就业等，将会成为未来利润的增长点。
第四，存量金融。这么多的存量物业，如何盘活呢？如何将其证券化资本化呢？对持有运营机构来说，针对持有运营物业投资规模大、回收周期长、运营管理要求高的特点，可以将物业出售给REITs实现退出，缩短投资回报周期，提高资金使用效率，同时有专注提高运营管理能力，实现轻资产转型。
因此，要成为行业龙头，就需要看在上述四大领域谁最有优势或者综合优势。
二、谁在上述四大领域拥有优势？
明确了上述四个关键领域，那么到底谁在这四个领域拥有独特优势呢？笔者特意针对这四个领域做了一个梳理：
首先，我们看存量开发。在这块，佳兆业是当之无愧的行业龙头，堪称航母级企业。截至2017年底佳兆业共拥有占地面积约2400万平方米的旧改储备，主要集中在粤港澳大湾区，其中深圳是890万平方米，占34%；广州是576万平方米，占24%。如果占地面积按照这些城市综合容积率以2来粗略估算，佳兆业自有储备的旧改建筑面积应该是5000万平方米，由此又可以推算估计旧改货值大约会高达1.5万亿。而目前佳兆业的市值才200多亿，价值被严重低估。
其次，再来看存量运营。在这块，笔者一直有个观点，集中式公寓会是未来公寓的主战场，而开发商则会成为集中式公寓的主力军。在这块，目前比较有优势的是万科、龙湖、旭辉和碧桂园，但是公寓业务刚刚起步，还处于商业模式探索阶段，远远谈不上格局已定，这块短期态势并不能代表未来行业的格局，每个开发商都有机会，但是目前的领先者机会更大。
再次，我们看存量社区。这块万科和彩生活是绝对的龙头，特别是彩生活在管理面积上排第一，能与之匹敌的只有万科。
最后，是存量金融。在这块高和资本具有领先优势，创造了多个第一。是中国第一支也是最大的人民币商业地产基金，在行业有着广泛的影响力：牵头国内第一个交易所CMBS（商业物业按揭支持证券）研发落地，高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划，40亿元，3.3%的成本破历史记录，100亿元主动管理规模，总投资超过300亿元，完成198亿元商业物业证券化产品审批，3单CMBS，规模总计140.21亿；1单CMBN，规模29亿；2单类REITs，规模29.2亿等。
三、谁最具有综合优势，有望成为存量地产龙头？
要回答这一点，笔者认为要考虑两点：第一，这四大领域目前商业模式最成熟的是什么领域？相对应的领域龙头就最有优势；第二，谁最有综合优势？笔者认为，佳兆业和万科，是最有希望成为行业综合性龙头的。为什么这么说呢？
首先，我们来看四大领域商业模式最成熟的是哪个领域？毫无疑问是存量开发，也就是城市更新，城市更新目前已经成为一线城市和核心二线城市获地的主要手段，且难度和门槛高，相应毛利也比较高，相比其他三个领域，能够形成实质性的利润贡献。而佳兆业在此领域深耕20年，被誉为城市更新的“黄埔军校”，做出了很多有影响力的作品，其1.5万亿的旧改货值更是一骑绝尘。所以佳兆业是在最核心的领域拥有核心优势。而存量经营商业模式还在打磨中，存量社区变现也在探索中，存量金融这块受制于管理资产规模和标的少，快速上规模也还是很难。
其次，我们来看谁最有综合优势？那么毫无疑问是万科和佳兆业。万科目前在存量运营和存量社区两大维度都是行业龙头，尽管存量运营目前盈利模式并不清晰，规模发展很难，但是能够占据两大龙头位置已是相当不易，而佳兆业则是行业唯一一家在存量开发、存量运营、存量社区和存量金融领域都已经形成完整产业链，旗下有四大集团分别涉足该四大模块，且背后有五大上市平台协同支撑，这是一般企业难以企及的综合性优势。
所以，综合上述这两点，佳兆业和万科最有可能成为存量地产的龙头，当然，不进则退，行业发展日新月异，这两家目前具有综合性的优势，但是需要持续巩固和加强，否则也可能会被超越。
（全文完）
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