文/刘策
这几天最火爆的消息，莫过于碧桂园的通宵出图和万科的10年出租房源一次性收租180万了。
4月12日，北京万科宣布其第一个自持租赁项目万科翡翠书院将启动预租，租户需要一次性付清首个租期内的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按照1.5万元的月租金计算，十年全部租金将达到180万；如果租一套180平方米的四居室，按照3万元的月租金计算，十年全部租金也将达到360万。
于是乎，有人惊呼，万科式打劫来了！对此，笔者认为，这块地对万科来说是烫手山芋，万科宝宝心里苦，但是自己的拿的地，含泪也要开发完，万科这个项目不是在打劫，当然也不是想做雷锋，从战术上算不过账，但是战略上算的过账。
一、万科这个项目租金其实并不贵
为什么这么说呢？主要有几个理由：
第一个，这个项目是高品质社区，容积率只有1.78，装修也是按照高端改善的标准来装修的，投入很大，租金自然高，且一万多的租金并不高，像朝阳区国贸附近一个30平米的单间或者一房一厅都到10000了，所以客户承受力也没问题。
第二个，万科在此项目上先后投入100多亿，按现有租金水平来算，这个项目回报率也只有2%，并不高，从这个角度来看，万科不仅不是周扒皮，反而是活雷锋。
第三个，按照目前的租金价格十年不变，这个相当于用不断贬值的货币来锁定不断升值的资产包，锁定未来租金上涨的空间，这个租约包价格从长期来看是低估的。
二、这个项目对万科是个烫手山芋，万科宝宝其实心里苦
外面人惊呼被万科打劫了，但万科也是哑巴吃黄连，有苦说不出，其实这对万科是烫手山芋，万科自持租赁住房这块烫手山芋如果一直留在表内，对万科会造成什么影响呢？
第一，拉低资产周转率，当这块资产放在万科表内的时候，那么由于它并不能变为收入，所以相当于分母增加，但是分子它没有增加，所以会降低资产周转率，相当于降低了整个资产结构的流动性。
第二，恶化利润表现，当租金回报率覆盖不了利息支出的时候，这块利润是负的，相当于自持资产这块还会使原有的利润恶化，降低利润率和最终ROE。
对于万科来说，这个项目从战术上是怎么也算不过账的：
首先，客户在哪？从目前的租赁的主流客群人来看，主要是以高端改善客户为主，但是该项目在五环外，除了本地高端客户有租赁意愿外，在市中心工作的客群选择的可能性并不大，然而本地客户中有没有这么多以家庭为单位的高端改善客户，该项目对客户吸引力如何，且客户是否有意愿愿意通过贷款一次性支付10年租金，这也是存疑的，总之这个项目出租率压力是挺大的。
其次，目前的租售比，远远没有办法去打平利率，万科目前贷款利率也是租金回报率的两倍以上，持有的经济逻辑是不成立的。
再次，商业模式闭环如何打通。如果寄希望于通过REITs实现资产的退出，但目前整个资产包也无法按照正常的市场房价来实现退出，即使这单万科找了合作方，自持资金收回来了，后续的项目怎么处理也是难题。
三、明明不赚钱，万科为什么还要做？万科要做活雷锋吗？
笔者当然不认为万科想做活雷，战术上算不过账，但是战略上是算得过账的，这个项目我觉得至少起到了几个积极的作用：
第一个，树立了企业承担社会责任，率先垂范的好形象。作为龙头企业，在新的市场环境下，理应身先垂范，承担应有的社会责任，让房地产回归到正常的经济属性，而不至于被打上太多的民生和政治标签。另外作为龙头企业，理应为行业租赁运营模式探索新路。
第二个，此举为万科参与北京集体租赁用地提供了契机。北京最近在积极推动国企参与租赁用地建设，这相当于是块肥肉，但是目前只有北京国企能够切入，而万科已获准也参与集体土地租赁地块，进而为后续切入城市更新提供了契机。
第三个，从万科目前的资产体量和销售额来看，100亿也只是个小数目，几百分之一，受得了，更何况这个项目根据媒体报道，万科自有资金部分已经替换为合作基金投资了，不存在自有资金盘活压力。
第四个，不管这个项目商业模式前期有没有想清楚，先把地拿下来，商业模式摸索着摸索着可能就出来了，成功了就是行业先驱，失败了，退一万步讲，万科郁总不也说了，租赁业务是不应该挣钱的，自己吹的牛逼含泪也要把它吹完。
所以，想想之前恒大出让万科股权亏70亿，大家觉得恒大真亏了吗？哪个不赞许老板英明？万科这100亿投资可以类似思考，政府是讲道理的，不让你挣钱，但也不会让你亏呀，万科这榜样做得好，以后有好处自然也会想着万科，对于万科巩固北京市场，是有战略意义的。
四、万科模式无法复制，租赁市场发展不需要政府让利，但需要改变土地出让金缴纳模式
万科这个项目不管其战略或者战术上是否算得过账，笔者认为在行业层面复制时很难的，企业的运行不能脱离基本的经营约束而存在。从行业层面来说，目前的租赁用房定位高端改善与大的政策导向并不完全一致，属于供给端的错配，一方面并没有增加中低端租赁住房，另一方面从住房供给角度来看，类似项目越多，也相应减少了原本可用于销售的市场住房供给，加大了房屋销售供求失衡压力，加大了房价上涨压力。
但是发展租赁住房，不管是政府让利，还是企业做雷锋，这都不能持久，都走不通，要从根子上解决这个问题，还不如对土地出让金的缴纳模式进行变革。对于原来一次性缴纳土地出让金模式改为总额不变，但按年缴纳土地出让金。
这个模式一方面政府土地出让金收入没有减少，第二个也减轻了企业一次性支付巨额土地出让金的压力，两全其美，多好！
从美国的经验来看，租金市场的发展与REITs的发展息息相关，只有REITs蓬勃发展，才能打通租赁商业模式的闭环，才有可能出现这种机构化的供给。
而REITs的发展与租金回报及利率的关系密切相关。在目前租金回报率与利率倒挂的情况下，REITs也很难去大规模的推开。只有从政府层面改变目前的土地出让金的缴纳模式，实现土地出让金的分年缴纳，才有可能在经济逻辑上走通，使租赁能够真正成为跟房地产开发并驾齐驱的第二条腿。
这一天很快就会到来！
（全文完）
閱讀更多 劉策看地產 的文章
