文/刘策
在国家宏观去杠杆，金融收紧的情况下，开发商如何响应政策要求，降低负债，实现健康稳健长远发展，是摆在面前的一项重要任务。
一、衡量负债风险，标尺首先要科学
对于房地产行业来说，传统资产负债率指标无法准确度量开发商负债风险，因为资产负债率是负债总额对资产总额的比例，对于大量预收账款的房企不适合。房企的预售款作为“预收账款”并计入负债中，但预售款项没有利息且无需偿还。
行业一般用净负债率来准确衡量开发商杠杆和风险水平，净负债率=（有息负债−货币资金）/所有者权益, 净负债率反映由债权人提供的资本与股东提供的资本的相对关系。净资产负债率高，是一种高风险、高回报的财务结构,净负债率只统计有息负债，且充分考虑到房企手中现金所具有的偿付能力。
二、“筑巢引凤”是快速降低负债的好法子
降负债，一般而言，从自身角度，要通过投资模式的优化，运营效率的提升，资本结构的优化，控制重资产持有比例，加速周转和销售回款来实现。但这个相对较慢，从行业标杆企业做法来看，筑巢引凤是快速降负债的好法子。
所谓筑巢引凤，就是提升企业经营表现和对外吸引力，进而引入战略投资者，具体而言，包括择时和择偶两个方面：
1、择时权益融资，使得融信快速将净负债率从482%降到159%
融信作为闽企，以高杠杆著称，但是融信通过多轮权益融资，快速把净负债率从482%降低到159%。我们详细剖析一下融信自2016年1月在香港上市以后的三轮权益融资动作，研究表明融信三次权益融资的时点尤其值得参考。
2016年1月，在市场资金面宽松时，融信申请在港交所IPO；
2017年10月，在市场行情向好时，融信向专业人士和机构进行配售；
2018年6月，在国内融资渠道受限时，融信引入贝莱德、惠理等国际知名投资基金。
融信多次采取股权融资动作，且时点把握准确。包括通过IPO、股权融资配售、引入战略投资等方式，共获得约40.86亿港元。三次权益融资进一步优化了股东结构，提升了公司信用评级，降低了财务杠杆率，使融信的净负债率从上市前的482%降低至目前的159%。
2、恒大引入战投，使得净负债率从原来的431%降低至183%
恒大引入战投的主体为拟在国内上市的恒大地产，是港股上市主体中国恒大之间接附属公司。恒大地产拟对投资者承诺，若将来A股未实现上市，恒大地产将兜底保证投资者年均7.79%的投资收益。
投资者的退出方式包括：A股上市后在二级市场出售股票；广州凯隆职业回购及恒大地产分红；可以长期战略持有，凯隆置业股权补偿战略投资者50%的股权；实际控制人可代替凯隆置业回购。
恒大通过引入三轮战投，共融得1300亿，偿还了公司所有的永续债，使调整后的净负债率从原来的431%降低至183%；并且在引入战投中不断提升公司估值。
三、筑巢引凤应该引来什么样的凤呢？
要引入战投，什么样的投资方最合适呢？从行业实践来看，主要对象一般是金融机构、国企等机构投资者。一般要么在资金资源上提供重要发展资源，要么在品牌背书上提供帮助。
对于开发商而言，引入什么样的战略方，主要看自己的战略需求，是希望拓宽融资渠道，还是优化财务机构，还是提升企业品牌，不同的诉求对应不同的方式。
作者简介：刘策，系广东省房地产协会专家委员会委员，广东省公寓协会专家委员会主任委员，北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授，曾主编或参编房地产行业畅销书5部，先后对话数百位地产生态链总裁，发表专业类文章数百篇，本文仅代表作者个人观点，不代表所在单位立场。
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