91年的日本，崩盤了，大家都知道，但大家不知道的是，70到78年，日本匯率改制，日元一路上漲（漲幅75%），給日本帶來了極大的繁榮，股市一片向好（漲幅100%），樓市緩緩上漲（100%）。78年開始，由於市場的飽和，直到85年日元經歷了六年的震盪下跌（跌幅40%）。貨幣下跌，帶來的是大家都在購入避險資產，六年時間，日本房價上漲（漲幅50%），基本等同於貨幣的貶值率。到這裡，日本還是在一個良性的循環裡，整個國家沒有出現巨大的套利空間。
而在85年之後，簽訂廣場協議，日元再次飛速升值，直到87年，兩年上漲100%，但這兩年日本的房價只出現了很小的漲幅，很小很小，原因大家可以簡單點理解，消化前一階段貨幣貶值時的房價漲幅。
真正的危機出現在88年，日元在此時短暫回調貶值，為期兩年多，貶值小於20%，但樓市無比瘋狂，漲幅以倍來計數。91年隨著美元的下跌，日元開始大幅升值，於是一個從未有過的巨大套利空間出現，這一次的樓市漲幅，根本無法像85年的時候通過經濟的增長來化解。於是在天量的套利資本面前，只能轟然倒塌。
而08年以前的美國，如出一轍的經歷，大家可以自己查閱數據，同樣的第一波和平化解在經濟的漲幅中，第二波，轟然倒塌。
而我們偉大的祖國，04年開始，貨幣升值，樓市股市上漲。08年超發四萬億，由於匯率固定，數據上看不出來貶值，但實際是貶值了，保值需求下，資金進入房地產，而09年到2010年房價的漲幅基本等同於貨幣的貶值率，並在2010年以後的經濟復甦中和平化解。但是2010年以後美元下跌，帶來的人民幣升值，造就了 2014年的股市牛市後，2015年人民幣在貶值小於20%的情況下，保值需求，房價開始上漲，但是兩年時間房價上漲多少，以倍計算。2017年開始人民幣已經升值近10%，即使我們已經凍結了房地產市場，但根本無法通過經濟的增長來化解，這個巨大的套利空間就在這裡。
仔細分解剖析一下，三個完全是一模一樣的故事，所以不知道哪位前輩說的，太陽底下沒有新鮮事，我認為極有道理。
人類可以征服宇宙，把人送上太空，可以征服海洋，潛到萬米海底，但是無法征服人性的貪婪。人類經濟社會在一個泡沫剛滅一個泡沫又起的循環往復中向前。很多人認為目前房地產市場剛需旺盛，不會崩盤，但是二十幾年前，日本人也是這樣認為東京的房 價不會跌的，可事實是東京房價崩盤了，日本經濟到現在還沒走出低迷。遠的不說，就拿股市來說，絕大部分人認為股市還要繼續漲，都在加槓桿，你讓他把槓桿降下來就覺得你見不得他發財和你急，雖然也有少部分人看到是泡沫，但逼近在絕大部分人瘋狂下，這少部分人聲音很快被掩蓋在貪婪和盲目樂觀中，但事實是A股崩盤了，不管你願不願意承認，事實就是崩了，還不止崩一次，無數中產階級被消滅，不知多少人負債累累。還是那句：經濟規律一定會到，只是有時會晚到。
當年央行有個經濟學家，在房價最高的那幾年一直公開主張說房價地價高得不正常，以後一定會崩盤，但是當時沒人信他那套學說，結果到後面他自己也不信了，沒忍住在崩盤前夕高價在東京買了房子。還好他現在當上了日本央行行長。
日本樓市崩盤後，房價暴跌，從此大批日本人被套牢在樓市，一輩子要給銀行打工。誰買得越多越狠，誰就虧得越慘。同時還帶來了兩個嚴重的後果，一個是自殺率，一個是生育率。
先看一張表格，日本自殺人數的變化
可以說在房價崩潰後，日本的自殺率是直線上升的。從每年兩萬人直接飛奔到了三萬人以上，可能有十萬人以上因為房價崩潰而選擇自殺。
再看看日本生育率的變化。
儘管在1985年，日本的生育率已經降到了1.57這個危險的數字，但會降到如今這樣危險的生育率，跟90年代後房地產價格崩潰恐怕也很難說沒有關係。
在日本，四成單身漢表示不願意結婚、生育的最主要原因是經濟問題。由於持續多年的經濟停滯，大學生畢業後就業困難，年輕人的工資和獎金日益縮水。日本生活成本高，結婚費用貴，老人一般不會幫子女帶孩子，女性生育後大都辭職在家撫養子女，丈夫一個人工作養家，養育培養子女費用高昂，經濟壓力大在所難免。
從自殺率和生育率來看，日本房價的崩潰帶來的經濟持續低迷，並非只有個體接盤了，而是給整個社會都帶來非常嚴重的後果。至於作為個體的觀察，其實各類報紙都有非常多的例子：
《日本泡沫經濟的遺產》中國經濟時報 ——王南
木村先生年近60歲，如今拿著560萬日元的年薪，住在租來的房子裡，但每月必須要還6萬日元的房貸。令人哭笑不得的“奇葩”結局，源於泡沫經濟高潮時期的“紅燭昏羅帳”：當時他供職於日本一家著名媒體，年薪1000萬日元，1987年買下了東京市中心售價9000萬日元的三居室公寓。 木村的決定是理性的：房價是9年的收入，完全承受得起。更重要的是，這套公寓3年前的1984年還只賣6000萬，3年漲了三成。日本即將成為世界經濟中心而土地資源匱乏的背景，使人們相信房價當然還會漲。 木村沒有預料到——但那個時候誰能預料得到呢——這種盛世景象僅僅在3年後就一去不復返了：1990年日本股市、地價達到頂峰後急轉直下，木村的工資一路下跌直到被裁員，無法償還貸款，公寓被銀行沒收時還欠5000多萬日元貸款。這5000多萬直到現在都沒還清，而他那個公寓現在值多少錢呢？估值2500萬日元！
《泡沫破裂20年後的日本眾生相》城市金融報
在日本經濟高歌猛進的上世紀80年代，柴田廣美曾豪擲一整月的薪水買了件羊絨大衣，穿過幾次後便束之高閣。而今，她女兒對瘋狂購物的理解，就是到靜岡市母親的衣櫥裡去“淘貨”。生活在東京的26歲的柴田奈奈子說：“我衣櫃裡大約三分之一的衣服都是媽媽當年穿過的。”為了節省東京到靜岡180公里旅程的路費，她選擇坐大巴，而不是曾象徵日本崛起的子彈頭高速列車。
日本房地產泡沫破裂後的平民生活，這是很久之前瘋傳的一篇文章：
川瀨已經50歲，但只是公司裡一個非常普通的工程師，可他的妻子不僅長得漂亮而且言談舉止完全是一個名門形象。在日光，川瀨的妻子穿的是和服，日本女人穿和服時的走路姿勢、坐姿、目光等等都是有講究的，沒有受過專門訓練的人裝不出來。接受這種訓練的一般是“大家”的女孩子、或者是準備成為“大家媳婦”的女子家政大學的學生。在大學院我遇到過來自女子家政大學的研究生，相比之下，川瀨的妻子可以做這些“大家媳婦”的老師。和川瀨一起登山的次數越多，越是想知道他到底是個什麼人，可又不便直接問，擔心問不好還有可能把關係搞僵了。
過了一段時間，有機會和關口一起去施工現場，他來這個公司已經9年了，我和他的私人關係不錯，路上就我們兩個人，這是個機會，我說：“在日光見到了川瀨的妻子，她穿和服的樣子和我平時看到的其她人真不一樣，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，關口說：“不知道，不過，川瀨以前可是社長，妻子一定錯不了”，我又問川瀨為什麼成了一個普通職員時，看關口不太樂意回答，我也就不好再問。
時間長了，從人們的隻言片語中，對川瀨有了一個基本的瞭解。川瀨從東京理工大畢業後就來到我就職的這個公司，不到40歲就成了公司的核心技術人員，一直在東京品川、公司總部工作。對公司發展貢獻很大，基本工資近百萬日元。85年，也就是泡沫經濟形成初期，川瀨辭職創辦了一家住宅製作工廠。一起步就發展很順利，到88年，川瀨不僅貸款擴大了生產規模，同時在東京的一等地還購買了一套近2億日元的高檔公寓。沒想到，90年後，形勢急轉直下，工廠的訂單幾乎為零。川瀨1億2千萬把東京的公寓抵押給了銀行，希望度過難關、保住工廠。可最終還是在97年破產了。這個公司的高層念川瀨的能力和多年的交情又讓他又回到公司，不過總部是回不去了，工資聽說只有40萬。
這是節選
日本房產崩盤後，自殺有的許多，還債一輩子也許多，沒辦法和老婆離婚，自己流落街頭的也有（為了讓孩子和老婆逃避債務）從中上層社會的直接到底層的也許多，你可以想象的一切的悲劇，日本當時都有你想象不到的，日本當時也有。
其實不僅僅日本，你以為在中國炒房失敗就沒自殺的？你是沒見過而已？這些年，很多人也都擔心中國重蹈日本的舊轍，國家也在緊緊控制住金融和樓市股市，避免發生和日本一樣的慘劇。想著房價暴跌抄底的，還是算了吧，畢竟真到那個時候，飯都吃不上，更別說買房了。
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