徵收拆遷，本意是為了發展地方經濟，造福一方的民生工程。因此。法律上規定了徵收拆遷必須是出於公共利益需要才能實施。且徵收拆遷後，要給被徵收人相對應的補償或是賠償。從理論上來看，這樣的徵收拆遷是極好的。然而，落實到實際的操作中，“公共利益”的由頭卻是千奇百怪。
首先，打著“公共利益”的名號，行商業開發之實，嚴重侵犯被徵收人的利益。
這種現象在實踐中尤為突出。其實質上大多是行政官員或者村集體與開發商聯合謀利，肆意侵佔被徵收人的土地房屋，損害被徵收人的合法利益。
而這種以公共利益之名行商業開發之實的徵收拆遷主要有以下兩個特徵：
(1)確實存在公共利益開發的徵收拆遷項目；
(2)徵收的範圍卻超過了公共利益的限度。
所以，在此在明律師要提醒大家，只是徵地拆遷的啟動遵循了公共利益的要求，這並沒有萬事大吉。公共利益貫穿於徵地拆遷的全過程，徵地拆遷的範圍與限度也必須以公共利益為限。
而在實踐中，超出公共利益範圍的徵收拆遷，大都是徵收方與開發商聯合謀利的地方，而這塊地方將會是被徵收人的“不可承受之重”。
而至於如何界定“公共利益”的範圍，被徵收人一定要藉助律師的幫助，除了法律的基本規定之外，還要參考地方政策的相關規定。
其次，用“規劃”代替公共利益。
規劃是城鄉發展的重要措施，其與徵地拆遷密切相關。徵地拆遷並不是隨機啟動的，其通常是在長期調查研究的基礎上被納入某一規劃範圍。
也就是說，徵地拆遷是規劃內的部分內容，規劃是徵地拆遷的基礎。簡而言之，“規劃”並不完全等同於徵地拆遷。
而在實踐中，很多地方行政徵收方將“規劃”誤用為“公共利益”需要而徵收拆遷。這其中不排除徵收方有意為之，通過規劃迂迴實現自己要徵收拆遷的目的。
在明律師認為，一律將規劃視為徵地拆遷啟動的正當原因並不合理。雖然事實上，發展經濟是規劃制定必須考慮的因素之一。但《徵補條例》認可的基於規劃啟動徵地拆遷的情形，也僅限於“對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建”的情形，超出此範圍的則於法無據。
所以，在“規劃”這個範圍內，徵收方是有可操作的空間的。相對應的，徵收拆遷律師也自然有替被徵收人維權的空間。
而總的來說，“規劃”不能成為公共利益的代言人，規劃也不能成為徵地拆遷啟動的常規原因。
上述僅是實踐中比較常見的兩種徵收拆遷由頭，都會在不同程度上侵害到被徵收人的補償利益。所以，被徵收人一定要睜大眼睛識別出到底是不是為了“公共利益”需要而進行徵收拆遷的。因為只有為公共利益需要進行的拆遷才是正當、合法的徵收拆遷，才能真正意義上保障被徵收人的權益。
在此，在明律師給出法律上對“公共利益”範圍的基本規定，而具體的範圍界定，根據各地方政策不同而有所不同的判斷標準。所以，被徵收人一定要及時諮詢專業律師的意見。
公共利益的範圍界定：
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條規定：
為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
作者/黃小仙
如果覺得我們的文章對你有幫助，請轉發關注。
閱讀更多 拆遷律師週刊 的文章
