最近一段時間
很多人都喜歡拿著舉辦過金磚會議的廈門
來預測青島樓市的走勢
誠然
兩城有很多的相似
但是
兩地還有太多的不同
這兩天，去了一趟廈門。從沒去過這座城市，所以在眾多磚家關於青島和廈門樓市的大討論中，一直沒敢發言。
沒有調查就沒有發言權，這是真理。
這兩天下來，對於廈門不敢說有很深的認識，但管中窺豹也算是瞭解了個大概。談點感受，有三個關鍵點，我覺得值得所有購房者思考。
第一，高價房一定需要人口的支撐。
現在，很多磚家開始杞人憂天：青島的人才引入政策力度遠遠低於武漢、西安等城市，按照目前這個人口增量，青島的人口數量很難按照計劃突破1000萬。沒有人口的支撐，樓市必然崩盤。還有更偏激的一種說法，說很多年輕人在青島無法生活，會到其它城市。
按照最偏激一點的估計，假如青島人口總量不增反降，我覺得少個100萬人就是個很了不得的數字，青島800萬人口，房價會崩盤到什麼地步？
我們看看廈門的人口是多少？
2015年末，廈門常住人口386萬
2016年末，達到392萬
在過去的2017年
這個數字漲到了401萬人！
在廈門的常住人口中
有近六成不是本地戶籍！
人口不足青島的一半，剛需自然也要比青島少很多。
如果按照憤青專家的理論，這麼點人根本支撐不了這麼高的房價，在樓市調控、房貸利率不斷升高的今天，炒房客應該哭暈，廈門樓市早就應該崩盤了才是。
但是沒有啊，事實廈門島內只是橫盤。
來一個例子。
毋庸置疑，廈門島內湖裡、思明兩區是廈門最為優質和核心的區域。我下飛機住在湖里區東北端靠近大橋的一個酒店。雖然我感覺湖里區綠化和環境都不錯，但是在很多人眼中，這個區與思明區有很大的差距。下午3時，我問一個廈大畢業的同事酒店周邊有什麼好玩的的地方可以玩上一兩個小時，答覆是這原來屬於工業區，地方太“偏”，沒什麼好玩的，大學四年就沒去過。
給我的感覺，這個面積和居民總數和市北區差不多的湖里區，在城市中的地位也應該和市北區差不多。
我隨便溜達，看了一個小區，建發中央天成，實話實說，廈門這種次新房小區的品質要比青島好，可能是氣候的原因，小區內綠化非常棒。當然，房價也更美麗，我們看一下58同城的排價走勢圖，6萬+的房價。
在唱空者說廈門樓市不行了的同時，我們可以看到這樣品質不錯的次新房小區的走勢。
沒錯，只是橫盤而已。
兩天時間裡，坐車在島內乘車時，只要紅燈停車，我必然會拿出看房軟件搜一下週邊的房價，思明區一些老房沒有這麼高，但也要四萬多元左右，廈大周邊一些高品質或者學區房都是在8萬元以上，大多數總價都在600萬到1200萬之間。
為什麼？
因為這廈門，是閩南地區的主要城市之一，廈門在海峽西岸經濟區的地位至關重要，是核心區域。廈門島內擁有一流的教育、商業、醫療配套，但這種優質的稀缺商品受到土地供應的限制，不可能大量增加。
與此同時，福建有錢人非常多，先不說先前到南亞各國打拼的那些成功人士，單單一個莆田系的富豪購買力也是驚人的。這些人買了房子，有資產保值增值的因素，但會因為樓市調控政策賣房嗎？這些房子，在有錢人的眼裡恐怕和古董、奢侈品、豪車一樣，是身份的標誌和象徵，而不是賺快錢的工具。
優質城市形成的馬太效應，會吸引著年輕人不斷湧入，或多或少，但在廈門這樣的城市裡，這些人並不是主城核心區的剛需主力。來自省內甚至周邊省市的有錢人才是。在主城區拆遷日益艱難的今天，因為優質房總量少，需求量卻穩定，所以核心區的優質房源很難出現大跌的行情。
與我們意願相反的是，隨著越來越多的土豪關注到我們的城市，城市核心區的房子永遠是領漲抗跌的那一波，這主要得益於其優質、稀缺的居住屬性。
所以，從廈門的例子我勸你，你如果能在主城區買一套好房子，那不要猶豫立即去買，因為很可能過幾年你就買不起了。買不起主城區，也要儘量選離主城區近的地方去買房，因為隨著城市的發展，部分區域的房價可能逐漸與傳統主城區拉平，甚至憑藉新建小區更為符合現代人居住的優質的居住屬性實現反超。
第二，工薪階層收入少，房價沒有上漲的持續動力。
很多人和憤青式專家都有這麼一個理論：青島的房價越漲越高，已經遠遠超出了工薪階層的承受能力。所以再過一段時間，在什麼之後，房價必然下跌。
在顛覆這一觀點之前，我們通過58同城來看一下廈門的目前的房價圖：
問了幾個當地的朋友，普通工薪族，年輕人剛畢業收入也是五六千元，幹一段時間是一萬多元，論收入並沒有比青島的工薪族高太多。中國薪酬網發佈的數據我們看一下：
但是，在核心區之外，我們來看看其它四個區的房價，最低的也要兩萬四，一些稍近一點的輔城區也超過三萬了。再來看一則《廈門日報》的報道：
剛需線是在300萬……比比廈門，青島的年輕人和身後的“六個錢包”是不是輕鬆點？但即使如此，廈門這些輔城區也沒有崩盤。這說明什麼，這說明即使廈門，房價也沒有達到民不聊生的程度。在許多發達國家，無房族購買首套房的年齡都在三十六七歲甚至四十歲，憑什麼，平庸的你，在中國為數不多的好城市，工作個兩三年就想靠自己買房？
少一些抱怨，多一些腳踏實地的努力。這個城市，值得你在年輕的時候為之奮鬥、吃苦。
第三，平均房價降一定是樓市要變天。以平均房價的波動，簡單粗暴的來判斷樓市走勢，很外行。
這是6月14號《廈門日報》樓市週刊的報道，我們可以清晰的看出。如果從區域開發進程來說，感覺人口比青島少一半的廈門要比青島落後一點點。
和青島推盤節奏一樣，廈門的新區開始推盤了，這個價格自然要比島內兩區低很多，特別是翔安、集美這種離島比較遠的區域，有價格差很正常。便宜房子上市，拉低了平均價，你說樓市不行了？
當然，在政策日益嚴峻的今天，有可能部分區域會出現開盤售不罄的情況，但是對於核心區域的影響力很小。說句實在話，我也就是沒錢，我要有錢必然會去翔安或者海滄區買房。
所以，你也不要看著青島平均房價降了，或者橫盤了，就覺得主城區核心區的房價會降。
總體來說，不管有沒有利好，青島的知名度和核心區域的宜居屬性，都要超過盛會前，市南、嶗山、西海岸核心區沒有大跌的空間和理由。李滄個別區域因為教育、交通等問題的暴露和炒房者套現出現的價格波動，不會影響核心區域的總體房價。
高新區、膠南、即墨地鐵沿線的輔城區房價會隨著剛需外溢價格逐漸上漲，這些區域上漲的幅度是要密切關注人口增長的，但安全邊際也比較高。那些離主城區較遠，目前人口稀少的地方，在目前這個形勢下，是你需要謹慎的地方。
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