央行降準樓市衝擊：棚改或全面降溫，三四線樓市️再現想象空間！

是“債轉股”

這是繼4月央行降準置換中期借貸便利（MLF）後，降準的又一次新方式。為什麼是降準定向支持“債轉股”呢？

央行也明確了定向降準的監督規則：金融機構使用降準資金支持“債轉股”和小微企業融資的情況將納入人民銀行宏觀審慎評估（MPA)。

此外，央行還分別對國有五大行和12家股份制銀行的落實定向降準提出了要求。

即上述17家銀行要建立臺賬，逐筆詳細記錄市場化法治化“債轉股”實施情況，按季報送人民銀行等相關部門。

合計釋放7000億資金遠超前兩次定向降準

合計來算，本次定向降準可釋放資金約7000億元。

這一數字大幅超過了今年前兩次定向降準釋放的資金規模，令市場感到少於意外。

今年第一次定向降準在去年9月末宣佈，央行從2018年起對普惠金融實施定向降準政策：為支持金融機構發展普惠金融業務，聚焦單戶授信500萬元以下的小微企業貸款、個體工商戶和小微企業主經營性貸款，以及農戶生產經營、創業擔保、建檔立卡貧困人口、助學等貸款，統一對上述貸款增量或餘額佔全部貸款增量或餘額達到一定比例的商業銀行實施定向降準政策。這次普惠金融定向降準在1月25日正式實施，釋放流動性3000億元左右。

人民幣匯率將進一步走弱

本次定向降準主要是出於國內結構性問題的考慮——既想緩解流動性過緊產生的不良反應，又想避免進一步加槓桿和積累風險。但是，這次定向降準又有著不可忽視的國際背景。

首先，美聯儲在6月13日的2季度議息會上剛剛加過息，並且市場預計美聯儲9月還將進一步加息。在此背景下，過去7個交易日中，人民幣兌美元延續貶值趨勢，一路從6.40附近貶值到接近6.50的水平，貶值幅度近1.4%。同一時期，香港的離岸人民幣貶值幅度更是接近2%。

降準是比較傳統和直接的貨幣政策，相對於MLF和PSL等非傳統貨幣政策工具，降準政策對應的政策信號也更為強烈。在前幾年人民幣貶值壓力較大的時期，降準政策的運用都是非常慎重的。因此，

本次降準的時機表明：一方面，政策層確實有意坐視人民幣兌美元貶值，甚至有心推動之。另一方面這也顯示，政策層對於當前人民幣匯率的貶值空間，心中比較有數，比較有信心使得貶值範圍處於可控區間。

棚改熱潮或將暫告一段落

2015年到2016年，人民幣面臨較大貶值壓力，央行開始引入MLF和PSL操作，兩類操作釋放的流動性最高峰時超過7萬億人民幣（近8萬億人民幣）。很大程度上對沖了外匯佔款渠道的基礎貨幣回攏，維持了市場流動性的相對穩定。

對於MLF而言，央行已經在6月1日擴大了其擔保品範圍，因此MLF還有較大的使用空間。不過PSL當中的棚改貨幣化及其帶來的問題，已經受到較多關注。作為棚改貨幣化重要投放機制的PSL，2018年1季度的新增餘額超過3000億人民幣，是2017年1季度的接近2倍。成為年初以來三、四線城市房價維持高漲的重要原因。但是，進入2018年2季度以來，可以看到，PSL的新增餘額已經明顯回落，預計2018年2季度增量將與上年基本持平。

在此情況下，由於貶值壓力完全在掌控之內，並且預計年內還有後續降準措施，因此PSL作為基礎貨幣投放渠道的作用將會下降。

而定向降準措施主要瞄準債轉股、小微企業融資等問題。所以，原來在PSL投放過程中，三四線城市房地產距離貨幣水龍頭較近；而在新一輪定向降準過程中，三四線城市的房地產離水龍頭的距離拉遠，對應的棚改熱潮也或將暫告一段落。

對樓市作用幾何？

全世界絕大數國家的公眾，都不會太理解存款準備金這種貨幣工具是什麼意思，惟獨中國例外。我們的公眾有著一套十分樸素的理解框架：存款準備金降了，房價又該漲了。

這麼理解，不能說不對，但是完全一概而論就過於簡單化了。過去如此，不代表未來如此。所以，這次存款準備金下調，所釋放出的7000億流動性都去哪裡？有多少進房地產，值得好好研究。

一、此次降準的7000億流動性，分成兩部分，5000億“給國有大行”；2000億“給”城商行、農商行、郵儲銀行等，但不包括縣域農商行。國有大行的5000億，有明確方向---債轉股；剩下給農商行的2000億，方向相對虛化，就是小微企業。先搞明白這個結構，攸克君再和你說後話。

二、問題緊跟著就來了，有多少可能進房地產？我們先看國有大行的這5000億。話說我國央行和他國央行的最大不同，即在於工具繁多。所謂定向降準這個工具，應該就是我國發明的。這5000億元被定向到了債轉股。還記得攸克君寫了好幾篇文章說的麼，各種企業的兌付危機出現，這5000億元流動性，就是衝著這個來的。

但是，怎麼能定向？央行這次搞了兩個工具，一個是要商業銀行在用這5000億元的流動性時，要有臺賬。臺賬是什麼？簡單說，就是什麼項目用了多少錢，去向是哪裡。央行的意思是，你把臺賬建好了，我去查，看看你是不是用於債轉股了。好了，接下來的問題就是考驗商業銀行，你有多大的膽子做假臺賬？做假賬，可是個人要為單位擔責的哦。

但是，這裡面有一點，是個口子。即房地產企業或者獨立法人項目的債轉股。央行也不能說，禁止房地產行業的債轉股，所以這是口子，可以向房地產輸血。但是，等等，事情沒那麼簡單，你我想得明白，監管層的精英們想不明白？

這就是央行的第二招，有了臺賬做基礎，央行開始要求這些國有大行，在搞所有領域的債轉股時，都不能把貸款發放給那些搞固定收益的項目。什麼意思？固定收益就是債啊，不管收益什麼樣，週期多長，都是債，而不是轉股，央行要求建臺賬，是為備查，查什麼，查是不是用於債轉股了，是不是真用於債轉股了，這就是說，銀行對於那些明股實債的債轉股，是忌憚的，不太樂意的，這也是央行的初衷。

回到房地產，這個領域，絕大部分涉及股權的，所謂股權投資，斗膽說一句，實際上都是明股實債，房地產收益在那擺著，那個股東真願意出讓股權？就是這麼個意思。

因此，這個口子會不會給房地產輸血？會。但是會不會多？答案至少是不容易，很難。臺賬制在那擺著，會計都知道，做假賬，是警察跟你談。

三、來說2000億給城商、農商行的流動性。攸克君覺得，由於用途說得虛化，所以，這部分流動性的想象空間會大一些。

城商行農商行的很多所在地，都沒什麼好項目，好企業。因此，很可能出現一種情況，就是這些錢進了符合方向的企業或者表面上符合方向的企業，但是企業又以某種方式變換回了銀行，成為理財或者銀行的各種表外資產。然後，理財最終的去向之一，有可能是房地產，項目融資也好，還有一部分流入各種渠道也有可能。

但是，請別忽視一點，央行給這2000億流動性的時候，附帶了條件，就是這2000億元的定向給小微企業的流動性，要納入宏觀審慎監管框架。這個跟不懂金融的解釋起開太費勁，攸克君簡單說，就是理財也被管起來了，被納入資本充足率範圍。這樣一來，要是想把這2000億的流動性，很大一部分流入樓市，也是不那麼容易的。但是，要比那5000億元有更大的想象空間。

四、在當前金融整肅的背景下，城商行、農商行的業務範圍，受到嚴格的合規限制。一般就在本地至多本省。因此，這些農商行、城商行所在地區的樓市，想像空間更大。尤其是那些總盤子不大的二三四線城市。

五、在理解流動性的去向時，必須理解當前的金融整肅環境。過往通過表外渠道，將降準資金推進房地產市場的一幕，不會太簡單地重演，各種難度都在加大。這是大背景，即便看見了7000億這個數字，也別忘了這個大背景。

基於這些，講幾個大判斷：

1. 一線城市國有大行為主，他們拿的5000多億流動性，指向明確，臺賬嚴格。再加上城商行在一線城市份額不大，況且一線城市房地產總盤子太大，又受到地方政府嚴控，所以，一線城市盤面上的想象空間不大。

2. 城商行在二三四線城市的份額大，樓市盤子又小。看明白上述幾點分析的，應該明白，二三四線城市的樓市️更大的想象空間。

3. 地方政府的壓力會變大，因此，預計不久過後，又會有一波強化調控的風潮。

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