想必大家都遭受過那些當初看走眼、看過卻錯過、漲幅又爆表的“神盤” 的暴擊……與此相對的，也有那些不容易出手、成交週期更長、每每跑輸“大盤”的“渣盤”坑人…… 一起來複盤。
先說應該儘量避免買的盤
剛需盤裡的超大戶型（比如公寓裡的大複式）
地段、物業、戶型等各方面都很差的類住宅
無學區無電梯老破大、特別是頂樓
周邊既沒有二手成交、沒有明確規劃、也沒有出租客群的二線新盤
……
這類盤有共性，那就是受眾窄、接盤者相對稀少且同類型房產供應大。要知道，即使你不care電梯，還是有很多（已有或計劃）有娃、有老人的家庭覺得上下樓不方便。即使你不care買剛需盤裡的超大戶型，還是有很多人一旦上了這個總價，就不會考慮剛需盤了。即使你不care學區、不需要地鐵，但是也要考慮以後要買的人是否需要。畢竟，挑剔才是購房者的主流性格。如果你買的盤接盤者少、需求少，直接的結果就是二手賣不出好價錢。
這些年見證的“神盤”
張江湯臣豪園
比如，之前友號做過一個《2012年至今一手房漲幅榜》，排名第一的是張江“神盤”——張江湯臣豪園，2012年2.7w，2014年中4w，現在8.1w，2年翻番，111p，900w（匯智湖畔和張湯的數據很相似）
萬科時一區
還有個盤沒有人提起、並未上榜，2014年也是4w左右、甚至3.8w，現在二手掛牌均價翻番，漲幅並不輸”宇宙中心”的張湯、匯智湖畔……讓人“彈眼落睛”的大虹橋小戶型“神盤”——萬科時一區。雖然本寶寶已習慣萬科專治各種不服……藍鵝，這個神盤至今依然記憶猶新，畢竟這是大虹橋為數不多的小戶型盤。目前掛牌均價8w，113p 880w，52人看過！……
萬科其實還有不少神盤，比如很多人驚呼當初看走眼、看不懂的 XX傳奇，2014年3w＋，最近新一期應該上7.5w了；再比如XX公園
14年4w＋，現在保守估計8.5w吧——雖然鏈x網已經有沒滿二的該盤二手房掛上9w的均價了……
總之，從我們小散的角度來看，能讓業主跑贏大盤就是好盤！別說自住不care漲幅，等你要換房（且任何一套房子一定會因為種種原因被換掉的，複習投資買房）的時候就知道漲幅有多重要了！
神盤是相似的，渣盤各有各的渣
幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。神盤都是相似的，渣盤各有各的渣。來分析下“神盤”的共同點。
1宏觀地域利好造就“神盤”
時一區和張湯都來自上海最熱的商務區大浦東 與大虹橋。
國家級商務區
這兩者同為目前上海僅有的兩個國家級商務區——陸家嘴與虹橋商務區所在地，分別為上海未來東、西部的中心。說人話就是這裡是國家政府、地方政府和全國及本地的開發商投了很多很多錢的區域。有錢就有配套、有投資就有人口導入、有未來所有的可能性。
上海“金啞鈴”豪宅區
浦東與虹橋同是上海最早、最成熟的“金啞鈴”涉外豪宅區——聯洋與古北的所在地。總價門檻高、涉外人士及高淨值人群佔社區比例大大，亦東西延伸影響周邊。下圖是《城市數據團》製作的上海住宅總價熱力圖，顏色由淺至深表明住宅總價從低到高。總價最高的住宅幾乎全部位於上海東西兩翼——大浦東與大虹橋。
東西沿線CBD群中的“本土顛覆者”
大虹橋與大浦東同處於上海商業最發達的東西沿線CBD群——大虹橋、靜安寺、南京西路、人民廣場、外灘、陸家嘴、世紀大道、張江……東西向每一個點都在見證“上海奇蹟”。
而位於東西兩翼的新興CBD——大浦東和大虹橋又是後來者追上，與傳統核心市區CBD的境外開發商相比，虹橋以本土開發商為主（例如：虹橋萬科中心、綠地世界中心等等），大浦東的陸家嘴集團、張江集團也都是本土kfs，這跟老牌CBD的恆隆等境外開發商截然不同，本土開發商亦會參與除商業、園區之外的住宅開發，全方位改造商圈。參見萬科時一區
另外，大虹橋和大浦東周邊亦都有大片土地待拍、待開發，無論是用於公共服務、商業還是住宅，都充滿想象力、亦能容下更多體量大的企業總部入駐園區。
2“神盤”的差異化項目定位
其次，各“神盤”雖然位居上海重點發展區域，卻都有100p以下小戶型，與上海市場前幾年蜂擁在做的“大平層”形成差異化定位。而剛才已經說到了，渣盤都是剛需社區裡的高總價。而神盤都是高大上社區裡的小戶型，用門檻價享受社區利好，“神盤”就出現了。
3“神盤”不缺商業配套
最後，“神盤”都不缺商業配套。xx傳奇有萬科2049社區商業，張湯撿了長泰廣場的皮夾子，時一區在售的時候，現在的虹橋天地、虹橋萬科中心、綠地世界中心、協信中心……都還沒有，但現在也翻天覆地了，大虹橋也晉升為主城區副中心……複習我們寫過的上海2040規劃下的虹橋新區猜想
上海還有哪些宏觀地域利好？
一、重點嫌惡設施搬遷，例如淞南上鋼一廠計劃搬遷；
二、成片舊城改造，例如虹口中部地區舊改，虹鎮老街、海倫路金融街周邊；
三、大型工廠拆遷，例如十來年前的的大寧地區；
四、國家級規劃、政策出臺並落地，例如虹橋商務區規劃、長三角城市群規劃等等。
下一個“神盤”會在哪裡？
剛才舉的區位中，以大虹橋為例，讓我們按圖索驥找到“神盤”。
自萬科時一區以後，大虹橋板塊新房稀缺小戶型。x天下提到，
仁恆西郊花園100p兩房僅有18套。鏈x新房頻道上顯示小戶型西郊的小戶型已售。加推的是222p住宅
另一個大虹橋最近的新盤也是，只有150p大平層。
草草一直說，門檻價非常重要。當週邊都是高總價新房的時候，小戶型由於總價低、稀缺、未來升值潛力更可期。比如，草草找到了這裡——十月底即將開盤的UNI-CITY萬科·天空之城，產品構成裡只有120p及以內的小戶型
據官方介紹，10月1日開放售樓處，11月首推。
萬科·天空之城的“神盤”屬性1大虹橋宏觀利好背書
項目2站直達大虹橋國家會展中心。區域“神”規劃：國家級商務區、高鐵、機場、長三角城市群核心、樞紐型城市交通中心。
2“神盤”的差異化項目定位
UNI-CITY萬科·天空之城，大虹橋唯一在售的稀缺小戶型盤、可能是錯過了大虹橋“神盤”時一區的小散蹭上大虹橋紅利的最後上車機會。
3自有商業配套
位於大虹橋、徐涇板塊的UNI-CITY萬科·天空之城，項目自帶萬科城市共同體、地鐵上蓋商業中心自有配套。通過混合用途，高度密集的地鐵上蓋物業開發，為業主生活創造與主城區市中心無異的商業、教育、文化等公共配套設施，讓居民可以就在自己住的地方找到日常所需，而不一定要到市中心去。
大虹橋地鐵上蓋的意義
要知道，此前萬科“神盤”時一區雖然離虹橋樞紐非常近，但是按照鏈家網“地鐵房”的定義（地鐵站周邊1.2km內的住宅）虹橋火車站地鐵站周圍是沒有地鐵房的，時一區也不是真正的大虹橋地鐵房。
這對於需要通勤市區的居民來說還是比較suffer的，畢竟市區路堵、不好停車，如果乘坐軌交方便，綠色出行已是大勢所趨。這也是目前大多徐涇和大虹橋項目普遍都有的不便之處。尤其是對於未來將和人民廣場一樣擁有3條軌交的大虹橋而言，如果不能享受地鐵紅利就太可惜了。
此次UNI-CITY萬科·天空之城為上海萬科與申通地鐵的合作盤，為17號線徐盈路站地鐵上蓋混合項目，或是地鐵紅利最大受益者之一。真正的大虹橋地鐵房。
之前我們在上海購房用戶大數據 中提到過“地鐵房單價是非地鐵房的1.72倍，二手房60%的成交來自地鐵房”。地鐵房未來溢價空間更高、成交概率更大。即使目前你的出行不需要地鐵，也考慮一下“未來出手時地鐵房更好賣”這個事實吧。
上海最大城市共同體
萬科城市共同體一方面通過便捷的公共交通線，使得本地居民通勤市中心更加便捷，另一方面讓所有的生活必需設施與體驗都可以在家門口實現。項目的住宅、自帶商業、辦公、教育比例恰到好處，讓社區實現出行、教育、休閒、娛樂、辦公等多功能佈局。
UNI-CITY萬科·天空之城將特別考慮到公共交通出行的便捷性以及行人步行體驗。無論使用何種方式出行，都能保持體面。
草草曾見過某個副中心道路規劃時竟然完全沒有考慮到非機動車道，主幹道的非機車道到該地標周圍就截然而止。我們已在城市交通中習慣了道路設計“有車族”優先，右轉紅燈讓行人先通過也並不常見。UNI-CITY萬科·天空之城店城市共同體模式則是為了優先考慮業主的公共交通出行而開發——其實，有時候不是我們不想騎車、不想乘坐公共交通，只是相關facility設計得太不人性化。
上海萬科第一個城市共同體、大虹橋下一個“神盤”——UNI-CITY萬科·天空之城10月1日示範區開放，歡迎大家趁十一假期前往，記得提前電話預約看盤
54321-666
草草之前就說過一手房節省現金、沒有二手的各種稅費。買得起、買得到就先看看新盤……當然，至於看了買不買得到，草草也無能為力，只能幫到這裡……希望關注大虹橋的童鞋別再錯過、提前留意吧……
住在上海
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