想必大家都遭受过那些当初看走眼、看过却错过、涨幅又爆表的“神盘” 的暴击……与此相对的，也有那些不容易出手、成交周期更长、每每跑输“大盘”的“渣盘”坑人…… 一起来复盘。
先说应该尽量避免买的盘
刚需盘里的超大户型（比如公寓里的大复式）
地段、物业、户型等各方面都很差的类住宅
无学区无电梯老破大、特别是顶楼
周边既没有二手成交、没有明确规划、也没有出租客群的二线新盘
……
这类盘有共性，那就是受众窄、接盘者相对稀少且同类型房产供应大。要知道，即使你不care电梯，还是有很多（已有或计划）有娃、有老人的家庭觉得上下楼不方便。即使你不care买刚需盘里的超大户型，还是有很多人一旦上了这个总价，就不会考虑刚需盘了。即使你不care学区、不需要地铁，但是也要考虑以后要买的人是否需要。毕竟，挑剔才是购房者的主流性格。如果你买的盘接盘者少、需求少，直接的结果就是二手卖不出好价钱。
这些年见证的“神盘”
张江汤臣豪园
比如，之前友号做过一个《2012年至今一手房涨幅榜》，排名第一的是张江“神盘”——张江汤臣豪园，2012年2.7w，2014年中4w，现在8.1w，2年翻番，111p，900w（汇智湖畔和张汤的数据很相似）
万科时一区
还有个盘没有人提起、并未上榜，2014年也是4w左右、甚至3.8w，现在二手挂牌均价翻番，涨幅并不输”宇宙中心”的张汤、汇智湖畔……让人“弹眼落睛”的大虹桥小户型“神盘”——万科时一区。虽然本宝宝已习惯万科专治各种不服……蓝鹅，这个神盘至今依然记忆犹新，毕竟这是大虹桥为数不多的小户型盘。目前挂牌均价8w，113p 880w，52人看过！……
万科其实还有不少神盘，比如很多人惊呼当初看走眼、看不懂的 XX传奇，2014年3w＋，最近新一期应该上7.5w了；再比如XX公园
14年4w＋，现在保守估计8.5w吧——虽然链x网已经有没满二的该盘二手房挂上9w的均价了……
总之，从我们小散的角度来看，能让业主跑赢大盘就是好盘！别说自住不care涨幅，等你要换房（且任何一套房子一定会因为种种原因被换掉的，复习投资买房）的时候就知道涨幅有多重要了！
神盘是相似的，渣盘各有各的渣
幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。神盘都是相似的，渣盘各有各的渣。来分析下“神盘”的共同点。
1宏观地域利好造就“神盘”
时一区和张汤都来自上海最热的商务区大浦东 与大虹桥。
国家级商务区
这两者同为目前上海仅有的两个国家级商务区——陆家嘴与虹桥商务区所在地，分别为上海未来东、西部的中心。说人话就是这里是国家政府、地方政府和全国及本地的开发商投了很多很多钱的区域。有钱就有配套、有投资就有人口导入、有未来所有的可能性。
上海“金哑铃”豪宅区
浦东与虹桥同是上海最早、最成熟的“金哑铃”涉外豪宅区——联洋与古北的所在地。总价门槛高、涉外人士及高净值人群占社区比例大大，亦东西延伸影响周边。下图是《城市数据团》制作的上海住宅总价热力图，颜色由浅至深表明住宅总价从低到高。总价最高的住宅几乎全部位于上海东西两翼——大浦东与大虹桥。
东西沿线CBD群中的“本土颠覆者”
大虹桥与大浦东同处于上海商业最发达的东西沿线CBD群——大虹桥、静安寺、南京西路、人民广场、外滩、陆家嘴、世纪大道、张江……东西向每一个点都在见证“上海奇迹”。
而位于东西两翼的新兴CBD——大浦东和大虹桥又是后来者追上，与传统核心市区CBD的境外开发商相比，虹桥以本土开发商为主（例如：虹桥万科中心、绿地世界中心等等），大浦东的陆家嘴集团、张江集团也都是本土kfs，这跟老牌CBD的恒隆等境外开发商截然不同，本土开发商亦会参与除商业、园区之外的住宅开发，全方位改造商圈。参见万科时一区
另外，大虹桥和大浦东周边亦都有大片土地待拍、待开发，无论是用于公共服务、商业还是住宅，都充满想象力、亦能容下更多体量大的企业总部入驻园区。
2“神盘”的差异化项目定位
其次，各“神盘”虽然位居上海重点发展区域，却都有100p以下小户型，与上海市场前几年蜂拥在做的“大平层”形成差异化定位。而刚才已经说到了，渣盘都是刚需社区里的高总价。而神盘都是高大上社区里的小户型，用门槛价享受社区利好，“神盘”就出现了。
3“神盘”不缺商业配套
最后，“神盘”都不缺商业配套。xx传奇有万科2049社区商业，张汤捡了长泰广场的皮夹子，时一区在售的时候，现在的虹桥天地、虹桥万科中心、绿地世界中心、协信中心……都还没有，但现在也翻天覆地了，大虹桥也晋升为主城区副中心……复习我们写过的上海2040规划下的虹桥新区猜想
上海还有哪些宏观地域利好？
一、重点嫌恶设施搬迁，例如淞南上钢一厂计划搬迁；
二、成片旧城改造，例如虹口中部地区旧改，虹镇老街、海伦路金融街周边；
三、大型工厂拆迁，例如十来年前的的大宁地区；
四、国家级规划、政策出台并落地，例如虹桥商务区规划、长三角城市群规划等等。
下一个“神盘”会在哪里？
刚才举的区位中，以大虹桥为例，让我们按图索骥找到“神盘”。
自万科时一区以后，大虹桥板块新房稀缺小户型。x天下提到，
仁恒西郊花园100p两房仅有18套。链x新房频道上显示小户型西郊的小户型已售。加推的是222p住宅
另一个大虹桥最近的新盘也是，只有150p大平层。
草草一直说，门槛价非常重要。当周边都是高总价新房的时候，小户型由于总价低、稀缺、未来升值潜力更可期。比如，草草找到了这里——十月底即将开盘的UNI-CITY万科·天空之城，产品构成里只有120p及以内的小户型
据官方介绍，10月1日开放售楼处，11月首推。
万科·天空之城的“神盘”属性1大虹桥宏观利好背书
项目2站直达大虹桥国家会展中心。区域“神”规划：国家级商务区、高铁、机场、长三角城市群核心、枢纽型城市交通中心。
2“神盘”的差异化项目定位
UNI-CITY万科·天空之城，大虹桥唯一在售的稀缺小户型盘、可能是错过了大虹桥“神盘”时一区的小散蹭上大虹桥红利的最后上车机会。
3自有商业配套
位于大虹桥、徐泾板块的UNI-CITY万科·天空之城，项目自带万科城市共同体、地铁上盖商业中心自有配套。通过混合用途，高度密集的地铁上盖物业开发，为业主生活创造与主城区市中心无异的商业、教育、文化等公共配套设施，让居民可以就在自己住的地方找到日常所需，而不一定要到市中心去。
大虹桥地铁上盖的意义
要知道，此前万科“神盘”时一区虽然离虹桥枢纽非常近，但是按照链家网“地铁房”的定义（地铁站周边1.2km内的住宅）虹桥火车站地铁站周围是没有地铁房的，时一区也不是真正的大虹桥地铁房。
这对于需要通勤市区的居民来说还是比较suffer的，毕竟市区路堵、不好停车，如果乘坐轨交方便，绿色出行已是大势所趋。这也是目前大多徐泾和大虹桥项目普遍都有的不便之处。尤其是对于未来将和人民广场一样拥有3条轨交的大虹桥而言，如果不能享受地铁红利就太可惜了。
此次UNI-CITY万科·天空之城为上海万科与申通地铁的合作盘，为17号线徐盈路站地铁上盖混合项目，或是地铁红利最大受益者之一。真正的大虹桥地铁房。
之前我们在上海购房用户大数据 中提到过“地铁房单价是非地铁房的1.72倍，二手房60%的成交来自地铁房”。地铁房未来溢价空间更高、成交概率更大。即使目前你的出行不需要地铁，也考虑一下“未来出手时地铁房更好卖”这个事实吧。
上海最大城市共同体
万科城市共同体一方面通过便捷的公共交通线，使得本地居民通勤市中心更加便捷，另一方面让所有的生活必需设施与体验都可以在家门口实现。项目的住宅、自带商业、办公、教育比例恰到好处，让社区实现出行、教育、休闲、娱乐、办公等多功能布局。
UNI-CITY万科·天空之城将特别考虑到公共交通出行的便捷性以及行人步行体验。无论使用何种方式出行，都能保持体面。
草草曾见过某个副中心道路规划时竟然完全没有考虑到非机动车道，主干道的非机车道到该地标周围就截然而止。我们已在城市交通中习惯了道路设计“有车族”优先，右转红灯让行人先通过也并不常见。UNI-CITY万科·天空之城店城市共同体模式则是为了优先考虑业主的公共交通出行而开发——其实，有时候不是我们不想骑车、不想乘坐公共交通，只是相关facility设计得太不人性化。
上海万科第一个城市共同体、大虹桥下一个“神盘”——UNI-CITY万科·天空之城10月1日示范区开放，欢迎大家趁十一假期前往，记得提前电话预约看盘
54321-666
草草之前就说过一手房节省现金、没有二手的各种税费。买得起、买得到就先看看新盘……当然，至于看了买不买得到，草草也无能为力，只能帮到这里……希望关注大虹桥的童鞋别再错过、提前留意吧……
住在上海
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