位於西三環康莊東路西側的釣雲臺府邸。
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壹
善變的蘇格拉底，曾經給人下過一個定義：無毛雙足的動物。不巧的是有一個好事者，把一隻雞拔光了送給他看，問這是不是人？
當時的蘇氏，強辯或是羞愧離場，已無從考究，猜想定是羞愧的。生活中，因觀察認知與鏡像現實的巨大反差，陷入窘境的，都是因為少了一把衡量的標尺。
每一天，所經歷的事、遇到的人、表現出的行為，甚至於懸而未決的平行世界，都逃不開兩個字：尺度。只是所求的大與小，會因能力而天差地別。
我一個朋友，混跡於金融圈，自詡身價過億，不喜高調露富，閒時捧一本《唐詩三百首》，自命是個精神的“貴人”。
最近幾天，懷揣著3500萬，準備選個房子，從西三環看到了東三環，穿越在皇城根文化、西方文化和市井文化之間，已經感覺不到房子的存在。
科技華府、定製豪宅、國府大院，不同的定位，相似的容貌。此刻，換作是蘇格拉底來決斷，想必也很難分得清，哪個是公雞，哪個又是人。
貳
在公雞的自然進化中，會有逆襲的概率發生。
小的時候不被看好，成長中生出七彩羽毛，這個時候主人會覺得，用來打鳴太浪費了，不如戴上冠帽，賣一個好價錢。
北京的地塊，長出七彩羽毛的，豐臺算是頭一個。2012年花鄉樊家村土拍，1.65萬平的R2類居住用地，溢價率僅1.1，三錘敲定，樓面價9882元。
隨後以7.5萬樓面價拍得土地的葛洲壩，就在這塊地的隔壁。而不久前7月21日拍出的西鐵營地塊，自持比例54%，最高單價不超8.3萬/平，計算後的樓面價已高達8萬/平。
叄
長出七彩羽毛的豐臺，高興得有些瘋狂。但在東城區人民的眼中，朋友在選房中，聽到的一句話，或許透視著本質【
內城豈是輕而易舉就能被趕上的，首都政務區隨時會落下】。表示不服的豐臺，很缺一頂冠帽，來證明其傲視群雄的價值。這頂冠帽，最終是會由葛洲壩、懋源、龍湖、中海、首開或是新入場的聯合體中的哪一家來戴上，結果仍難推測。
這其中，葛洲壩、懋源想必是志在必得，前者獨立拿地，且地價頗高，想要獲取高額的溢價，如果不能成為王冠上的鑽，必然會被遺忘。而後者，則先後拿下了兩塊地。
收入囊中時的樓面價都不高，從成本來看，懋源似乎贏面更大一些。入市已久的懋源·釣雲臺，與著名的釣魚臺一字之差，可見其對於區域的野心並不小。
肆
坊間傳言，葛洲壩拿下的地塊，當初懋源也動過心思，無奈資金不足，又不願意聯合分一杯羹，只好作罷。可見，懋源有潔癖，賬算的也很精明。
15年入市的懋源·釣雲臺，單價一度逼近13萬/平，如今251㎡的平層戶型，單價11萬多一點。426㎡的躍層戶型，單價8萬左右。
以2.71的容積率來計算盈利，採用聯排+洋房+高層的排布形式，前期通過高層回籠資金，後期用洋房和聯排的高溢價，獲取更高的利潤，可說是一種利潤最大化的選擇。
但懋源·釣魚臺的作法是，排布了4棟12—14層的小高層，總戶數106，建築面積5.62萬平。戶數不多，售賣面積也不大，缺錢的懋源小算盤打在了哪裡？
伍
細想想，豪宅和公雞的生存法則一樣。先要長的漂亮，才有長期交配的可行性。接下來嗓子還得嘹亮，要是八點半還叫不醒主人，用來燉湯只是早晚之間。
豐臺今後的豪宅主人，有著一張清晰的臉譜，內心有稜有角，外在圓滑老道，出入於麗澤商務區，端坐在總部基地，還有一些拿著手術刀，另一些則勾勒著下一代的互聯網爆品。
據說，葛洲壩已經開始圈客，用的什麼招數，還不得而知。這對於明牌的懋源，用定製+養房圍起的城牆，會有多大的衝擊，想必懋源正在暗自揣測。
其實作為消費者，樂於見到房企有危機感，這樣才肯把心思花在產品上，而不是投入到要不要做老大的紛爭中，整天被公眾追著質疑，賬面上還有沒有現金。
定製+養護不是一個新的模式，頂級奢侈品很早便開始運用。個性+排他性，一旦你擁有，他便不能擁有，只能恨自己手太慢。
奢侈品的打法，運用在房子上，是長久有效，還是一時見效。我的朋友，看完懋源·釣魚臺後，至今還未作出決斷。他在顧慮些什麼？
陸
沒有價格上的糾結，一定是對產品有不滿意的地方。
躍層
首層
一、空間格局分配與排布
該戶型設計思路有較強的主觀性和定製化，考慮到三代居住，相較於很多普遍適用性下躍豪宅空間格局分配，此戶型更側重老人的生活體驗，凸顯花園，注重功能性。
因此在雙層奢闊的面積條件下，將面積重點分配在老人房套房、餐廚廳家庭聚會空間、洗衣房等功能空間。
犧牲掉主人房、兒童房的面積，未進行套房衣帽間的設計，影響了居住舒適度。
首層3個臥室，躍層2個臥室（排除保姆房），僅在首層設置1個書房，未設置其他室內娛樂互動空間，降低了家庭成員生活的參與度。
優點☟
1、5.2米大面寬餐廳，可容納12人圓桌。適用於中國家庭家族式就餐習慣及圍合感。
2、躍層主僕動線清晰，洗衣房遠離老人房，不會影響起居。
缺點☟
1、空間佈局動靜分區不明，動靜交匯，相互干擾。主臥與次主臥門對門，私密性差。
2、收納空間較為零碎，且分佈不均。
3、餐廚廳設置在躍層，不符合中國人地面上飲食的習俗，風水上陽明混雜。
二、使用功能與居住舒適度
優點☟
1、洗衣工作間與保姆房相通，操作方便，本身空間滿足多項功能需求。同時容納兩臺大容量洗衣機一臺烘乾機，整理臺，使洗衣間實至名歸。
2、贈送花園89.65㎡，戶外空間尺度適中，使居者足不出戶，就能享受空間園林帶來的健康感官。
缺點☟
1、中西廚與餐廳的連通性不佳，如媽媽在廚房做飯，孩子在餐廳，達不到充分互動。
2、躍層老人房暗衛，使居者日常起居極為不方便。
3、電梯雙向開門，兩戶共用一個電梯，如不能精準計算兩戶入電梯錯開時間，兩戶一起上下樓，將使尊貴生活的體驗大打折扣。
三、配套及住區環境
1、私屬會所設計在地下，整體空間小。游泳池與聚餐廳採用玻璃相隔，且游泳池處於低落差位置，你在游泳，他在用餐區看你，私密性不好。
2、住區總體面積小，園林是層次感設計，而不是視野感設計，但受面積限制，即便做了層次感，但感覺園林很零亂，而且感覺很小，幾乎沒有散步空間。
3、開車前往項目，外部道路雙向4車道，周圍分佈著老舊小區，人口密度相對大，出行高峰時期，可能會有擁堵。且因為老舊小區不容易拆遷，難免雜亂。
柒
有一個詞語叫事與願違，懋源原本奉行的是迴歸家庭，參與生活的理念，雖進行了外部裝飾及廚衛配置的高投入，卻在空間的真用心和高產出上表現不足。
首層設計成下躍戶型，原本是為了規避首層溢價率低的問題，想要打造成為類別墅的產品，卻在將近500㎡的空間裡，僅僅是增加了臥室的數量，並在入戶方式上缺乏墅質感受。
設想一下，如果將北側消防出口改為入戶門，處於在風水山的巽位，而且近乎私享北側的園林景觀。躍層餐廳佈置，生活動線不明，客人從首層客廳經樓梯到躍層就餐，極不方便。
入戶電梯直對入戶門，風水上犯開口殺。房屋正宮位置設置樓梯，正宮缺漏，就如同人的心臟出了問題。如不講風水，從生活動線來看，僅一日三餐就要上下樓六次，很不舒服。
懋源·釣雲臺主推平層戶型，上下躍產品雖然僅有8套，但8萬單價相較於平層11萬的單價，顯然高投入沒有產出高的溢價，根源是在產品設計沒有真的用心。
如果戶型設計以100分計算，75分考核合理性，20分考量人性化，5分屬於個性提升。那麼，懋源·釣雲臺的下躍產品，設計師為了拿個性的5分，犧牲掉了戶型的合理性。
捌
戶型的面積增大之後，真正考驗設計師的是，如何更加有效的浪費面積，來營造生活的尺度和定製化的出彩。樣板間是一場秀，但居住者的生活不是。先做好75分，再談長尾。
懋源·釣雲臺產品及生活配套上的遺憾，用養房來補救，是不是就能歷久彌新呢？朋友金融背景裡的精打細算，用在選房上，也是直接切入了要害。
LV的包，屬於小體量的奢侈品，一般養護的費用為300—500元，如果是修補、翻新、改色則最高可達千元。通常清洗保養佔到六成，維修佔四成。一年費用至少5千。
房子作為大體量的奢侈品，組成的部件更細碎，如果分養護的主次，外牆和基礎設施排第一，保住顏值才能上陣PK。其次是園林花木、景觀棧橋，左右著精神的愉悅。
懋源開出一張200萬的養護服務單，不是每季度，而是每年，全部用在公共部位的維修、維護與保養。而高大上的複合型幕牆外牆，則不在保養的項目中。
時間久了，真的不知道彩釉玻璃、陶土面磚、金屬飾面、定製化紋飾，會不會褪色，會不會剝落。要想不成為一個自暴自棄的老婦人，背後保養的花費想必不菲。
玖
站在1公里外的首經貿，抬頭望能看到4棟小高層上飛揚的屋簷，在屋簷的南側，是大面積的三層板樓，紅色的外牆，老舊中抹不去時代的鮮明印記。
今天，對於印記的表述，換了一個很包容性的詞語，叫做個性。所謂個性，源於對生活的獨特領域後由此而生出的特異的行為姿態。
個性是尺度的核心，具有相似性和普遍性，在特定的環境中被視為天經地義，換一個環境就是匪夷所思。有著另類之稱的當代哲學家維特根斯坦，因鉅額財產妨礙哲學思考便放棄。
他們的當代信徒，有一個響亮的名字叫中產或是新中產，對傳統的尺度不以為然，自己心中有著獨特的標高。相比人云亦云，他們更樂於自己掌控命運。
在眾多的建築、戶型彷彿一個模子成型的時代，懋源用定製來迎合個性，不過從生活的進深和麵寬來看，離個性的極致與尺度的極致，還有一些距離。
其實，要想破解選房困惑，需要開發商切記的是：中產或是新中產的個性，有一個普適的標準，合理、美好、傑出的尺度。落到豪宅產品上，是先要做好85分，再去秀肌肉。
從目標到好的結果，一旦路徑錯了，再高昂的投入也沒有用。懋源夏家衚衕這張底牌，能不能爭奪為豐臺戴上一頂價值的冠帽，市場上的聰明人自然會用腳投票。
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