今天上午海東新區一地塊出讓，地塊位於海東新區金灣南路以南、育園路以西，面積25.5畝，容積率3.3，建築高度100米。
地塊爭奪很激烈，最終以1.535億成交，溢價率超過150%，樓面價約2800元/平。
地塊競得者是一位叫做袁甜的神秘女士（看名字應該是女性）。
我等屌絲看到土拍結果的時候，忍不住再次掩面淚崩了。我們還在心力憔悴為買一套房拼命的時候，土豪們已經下手買地了。
世界好像殘酷冰冷的令人窒息。
哭完之後，站起身來上網查查資料，發現並不需要太悲傷。個人拍地在很多城市都有發生，而且無一例外身後都站著開發商。
土地開發的門檻太高了！個人基本上是無法插足的，不光是資金要求高，資源整合及團隊協調能力要求更高。
有人說，也可能是買下不開發，囤地再轉手呢？
基本不可能。以今天上午轉讓的這塊地為例看就知道了。
在宗地情況要求中明確規定了：交地之日起一年內動工建設，動工之日起三年內竣工。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當於國有建設用地使用權出讓價款總額1‰的違約金，出讓人有權要求受讓人繼續履約。
所以，這位袁甜女士肯定是某家的開發商的相關人員，具體是哪一家過幾天應該大家都知道了。
個人拍地在前兩年還是新鮮事，鬧的最大的是幾年前圖中這位叫林映瑞的福建大叔，拿著保溫杯穿著拖鞋，風輕雲淡舉牌5.7億拿下桂湖小區地塊。
後來證實，林大叔其實是位開發商。
為什麼以個人身份拿地呢？
據其他城市個人拿地的案例來看，多是外地公司在用這種策略。所以我們可以推測原因如下：
1. 首先是足夠低調，競爭對手不知道真實身份，可以避免惡意競爭。
2. 避免資源浪費。到一個城市拍地，拍到拍不到還不好說，過去就註冊一個公司挺浪費資源，特別是策略上還沒決定深耕這個城市的時候。
3. 輕量化操作，容易調整，拍下地之後，可以一個人入股方式再註冊公司企業開發，也可以尋找合適的同行共同開發。
說回海東這塊地。樓面價2800，看著跟對岸甚至麻章敏捷的地塊相差很遠，但是我認為並不便宜。
優點和缺點同樣明顯。
優點是位於海東且位置不錯，是外地企業切入湛江市場的不錯機會，做的好了，很容易出口碑。
缺點就是地塊附加條件對開發不利：
1.看土地用途。零售商業用地（兼容城鎮住宅用地，兼容的城鎮住宅用地計算容積率建築面積不超過總計算容積率建築面積的35%。）、公園與綠地（城市規劃為防護綠地）。
嚴格說，這是一塊零售商業用地，兼容的住宅建築面積只有35%！開發商靠什麼賺錢？住宅。買一塊地只能35%開發住宅，等於買了一塊油膩肥肉佔絕大部分比例的五花肉，回去怎麼炒菜呢！
所以這個樓面價格的真實含金量是需要調整的。
商業地塊也是地，但遠遠沒有住宅用地值錢，更重要的是影響小區規劃。
2. 地塊太小。25畝本來就小，再加上絕大部分是商業，住宅被壓縮的小之又小，小區根本沒法拉開，不會有好的品質展現。
你見過哪個只有2-3棟樓的小區有品質？華潤？綠地？那也得建超高層啊，限高100米，怎麼做超高層？
結 語
前幾天，海東有另一塊地轉讓，在恆大綠洲對面，被不知名的一家東北房企競得，地塊位置不錯，但是地塊附加條件也是很多，好好一塊地……，算了，不多說了，不愛喝茶。
政府做新區規劃時候，一般會規劃大量的商業，住宅佔30%左右，為啥呢？原因很多，可能有規劃專業知識的各種要求。更重要的是，住宅是不列入GDP的計算的。懂了嗎？
所以，住宅具有天生的稀缺性，你不要看著湛江還有大片大片的地，能蓋住宅的只有那麼一點，況且兜兜轉轉還不知道被哪裡的開發商搶走，他們的產品怎麼樣，靠譜嗎？誰知道？！
供給決定價格，好房子天生不多，你還再等降價！
我不是鼓吹房價，我只是告訴你一個事實，畢竟生活是你自己的。
END
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