PART 1
最近，國大城市廣場西南角，100多米遠的地方，出了款全新的長租公寓，寧巢·戒壇寺公寓。
這裡是真正的市中心。
武林銀泰、杭州大廈、國大城市廣場、嘉裡中心四大綜合體集聚；又挨著武林路女裝街，皇后公園；步行到西湖，直線距離也不過1公里。
南北各有一地鐵口，到武林廣場站直線約500米，鳳起路站約600米。
這與人們概念中的長租公寓，似乎地域不搭。帶著疑問與好奇，我去實地看了看。
寧巢·戒壇寺公寓樣板間實景
在一堆老小區中，寧巢·戒壇寺公寓的識別度很高。
大門進出設置門禁，奶白+橘色的嶄新外立面，與老小區常年被雨雪沖刷有明顯不同。
房子5層樓高，總得面積不大，功能倒挺齊全。
大門入口處有一庭院，旁邊就是咖啡館；樓幢口設計了一小門廳，擺放著小黑板、書架跟桌椅；左側還有一個mini健身房，有兩臺跑步機跟一些啞鈴。
家電、床、空調等一應俱全，租客可直接拎包入住。
美的空調，深棕色帶收納功能的木板床；獨立衛生間，帶衣帽儲藏間。整體風格偏小清新。
寧巢·戒壇寺公寓實景
唯一透露出年代感的，是房間裡的窗，窗框用的還是十幾二十年前的樣式。關上窗，仍能聽到街上的吵雜聲。
由於樓幢原先是辦公場所，沒有設計過多的排水管道、油煙口跟陽臺。
寧巢·戒壇寺公寓在每層樓中間，配了公共洗衣機或廚房；朝北一側的空地上還放置了晾曬架，晾曬著衣服。
這樣的居住氛圍，跟曼谷的公寓很像。
公共區域內配置業主會使用到的一些東西。像健身房、公共廚房、咖啡館等，業主都可以免費使用。
附近有一個垃圾處理處，夏天會有些味道，還招蚊子。
PART 2
武林廣場一帶的房源，大多是零散型出租。
要想租到一套面向還不錯的房子，除了找房東，最便捷的就是找我愛我家、自如這類租房平臺。出租前，房子會裝修一番，跟破舊的外立面形成反差。
像寧巢·戒壇寺公寓這樣，拿出一幢樓做長租公寓，還這麼靠近西湖的，市面上很罕見。
杭州長租公寓項目有很多。
據不完全數據統計，已經開業的集中式長租公寓就有近50家，約11000套房源。
這還不包括體量少於100套的小規模長租公寓企業，以及房企自持地塊，未來打算做長租公寓的數量。
但是，多數長租公寓距離市中心都有一定距離。即便是灣流國際共享社區、萬科泊寓等，離西湖最近的，直線距離也有2公里。
其中一個重要原因是，拿房價便宜，租金可以控制在市場承受力範圍內。
由於原樓幢格侷限制，寧巢·戒壇寺公寓只有18-28㎡一房戶型。房間有朝南、朝北、朝東三個方向。
從保安室登記的情況來看，前來看房的人有不少，能看到的已經登記了三四頁紙，約七八十組。
但開業半月有餘，66間房子，目前只租出三分之一，還是朝南的房源。
PART 3
從目前情況看，在市中心繁華地段，複製長租公寓，並不容易。
一是租金優勢不大。
我愛我家租房平臺上，武林廣場一帶，便宜些的小兩房，一個月租金4500-5500元也能租到。
房間一大一小，裝修一般，勝在是套間，功能齊全。
而寧巢·戒壇寺公寓每月租金在3390-4690元，外加200元物業費。也就是說，租這麼一套房源，最便宜也要3590元，貴一點的要4900元。
二是市中心能做長租公寓的項目不多。
戒壇寺長租公寓，最早是杭州市民政局辦公樓。
兩年前，民政局搬去了錢江新城市民中心，這幢樓也就空了出來。
那時，恰好國家鼓勵長租公寓，杭州錢江新城投資集團公司拿下這幢樓，重新翻修改建，才有長租公寓寧巢。
但長租公寓不是一項“回血”快的投資品，前期需要投入一大筆資金，經過三五年的良好運營，才能回本。
早年就做長租公寓的世聯行，做過一項數據測算。
世聯行長租公寓的底租佔出租價格的60%，裝修攤銷約佔租金的16-18%，再減去運營等費用，收益大概在15%左右。要想實現整體盈利，差不多要4年半以後。
市中心的項目，畢竟投入成本大，企業會更謹慎。
此外，從國外成熟的房地產市場經驗看，長租公寓也很少選擇市中心。
EQR（Equity ResidentialProperties，公平住屋），美國最大的長租公寓運營商，從事長租公寓運營已有近50年時間。
公司在收房源時，一大準則就是：只拿經濟發展潛力大，租賃需求旺盛地段的房源。
要不就是價格遠遠低於市場價的，通過資產不斷置換賺其中的利潤差，這樣才能獲得更多的增值收益。
否則，握在手裡，就像燙手山芋，一不小心，就會讓自身資金陷入困境。
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文∣江公子
部分圖片來自網絡
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