山雨欲來風滿樓，來自四面八方的暗流正在匯聚成一場大風暴向地產行業襲來。
7月4日，碧桂園透露正在減少不操盤、做財務投資的項目，兩天前，綠城已對內發佈了《關於全面加強內源性現金流管理的通知》，用“傾盡一切努力、調動一切資源”的嚴厲措辭要求公司上下全面加速回籠資金。與此同時，泰禾集團一邊忙著澄清“以18%的年利率向員工高息借款”的傳聞，另一邊大股東繼續質押公司股份至99.24%的比例。
之前的一週，地產行業剛遭遇了今年以來最精準的一波政策打擊，棚改政策調整、房企海外債新政、30城開展市場亂象治理行動，多重利空疊加，地產股遭遇資本市場的恐慌性拋售，A股地產板塊市值蒸發超過5000億元。在股價暴跌過後，上述房企種種搶收、備糧的舉動，更是印證了資本市場的擔憂。
“大中小環境都不利好，房地產是全國經濟的晴雨表，我們沒有辦法擺脫大環境。”一家前十強房企的高管王聲（化名）對中國房地產報記者表示。
缺錢、搶收、收縮
沒有懸念，碧桂園今年上半年以4124.9億元的銷售額再度蟬聯行業銷售冠軍。相比銷售業績，業內更關注這家龍頭企業在下半年會採取什麼措施應對複雜多變的行業環境。
7月3日，一則關於“碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰略”的傳聞流出，指碧桂園數個區域的多個合作項目已經或者進行退出，退出的項目均是非操盤項目，原因是這些項目達不到碧桂園的考核標準。7月4日，碧桂園的相關人士對外回應稱，公司內部會議強調的是追求權益銷售額，因為去年合作項目太多，公司權益佔比越來越低。為了提高權益銷售額，碧桂園未來將減少不操盤、做財務投資的項目，不做表面看起來銷售額很大、實際權益很小的項目，增加可以操盤、有主導權的項目。
在地產行業一片風聲鶴唳的背景下，碧桂園的內部會議內容被誤讀可以理解。因為在碧桂園之前，綠城已經有所動作。7月2日，綠城中國在內部發布了《關於全面加強內源性現金流管理的通知》，著重強調全力加快銷售去化、全面加速回籠資金、控制支付節奏。綠城隨後解釋稱，關於公司內源性現金流的管控安排是每半年度進行的常規管理動作。
泰禾也在輿論旋渦之中。6月底，來自業內的消息指，泰禾正以18%的年利率向員工進行高息融資，相關產品100萬元起購。7月2日，泰禾在互動平臺中澄清，集團沒有向員工借款或發售融資產品，也沒有相關計劃。公司現有資金能夠滿足償還到期借款和經營發展需要。但就在同一天，泰禾也發佈了一份公告，透露控股股東泰禾投資集團有限公司於6月29日再質押公司股份757萬股，佔所持股份比例1.24%，所質押股份將用於融資。截至7月2日，泰禾投資累計質押的股份數約為6.05億股，佔所持股份的比例高達99.24%，佔泰禾集團總股本48.60%。
光大證券在一份報告中指出，“過高的質押比例會使控股股東處於控制權轉移的風險中，因此當財務狀況健康時，控股股東大概率不會選用此種明顯激進的質押比例。換句話說，如果控股股東的質押比例過高，則很有可能是因為其窮盡了其餘的融資方式，我們對其後期的再融資表示擔憂。”在該機構列出的質押比例過高的發行人列表中，泰禾集團赫然在列。
被傳資金緊張要向員工高息借款的公司不止泰禾一家，某個正處於快速發展階段的前30強房企也被曝向員工及合作伙伴兜售融資產品，年息達15%，期限可長至2~3年，同樣是100萬元起購。
在這些充斥著“缺錢”“搶收”“收縮”等敏感字眼的消息中，業界似乎又看到了幾年一個週期的地產宿命。
股價暴跌和洗牌
資本市場對地產公司的前景擔憂已反映在一瀉千里的股價上。據機構統計，截至6月30日，今年以來，滬指的跌幅接近14%，深成指跌了15%，而整個地產板塊明顯跑輸大市，跌幅高達22.6%，全板塊市值蒸發超過5000億元，行業的估值創出十年來新低。龍頭股跌得頗為慘烈，僅僅6月25日至7月4日這8個交易日，萬科A的跌幅就接近20%。保利地產跌得更深，已經超過25%。
“簡直就是無差別打擊。從基本面看，這樣的下跌並沒有理由。公司今年和明年的利潤實現都是非常確定的事項，但在大環境的衝擊下，股價照樣潰不成軍。”作為國企，王聲所在的公司對股價波動的承受能力高於很多民營企業，“企業當然希望市值穩定，但是這兩年因為監管的問題，A股地產公司基本沒有直接融資功能，公司也很困惑，市值維護是不是還那麼重要？”雖然表現得很淡然，但這家公司還是專門就股價問題進行了研究，“現在是2800點左右，其實如果跟3000點時的股價作比較來看，你會發現，很多公司的股價還是有20%以上的漲幅的。”
一家A股上市公司的管理層許波（化名）也是這種看法，“這一輪應該是補跌，去年很多地產股漲了超過50%，目前也還是歷史的相對高位，後市繼續跌也是有可能的。我們公司現在跌到6~7倍的市盈率，我認為是比較合理的水平了。”
王聲和許波都認為，雖然誘因不少，但棚改政策的收緊才是地產股全線殺跌的主要推手。在許波看來，此前的棚改政策催生了大量手持現金和房票的小城鎮居民和農民，他們為三四五線城市的去庫存和部分開發商的業績作出了巨大貢獻。政策導向的轉變，勢必也將給這些開發商的銷售帶來很大的不確定性。“政策調整對三四線城市的過熱肯定有抑制作用，我們公司棚改項目做得不多，但這也提醒了我們在未來的投資中，要更重視城市的基本面，迴避那些產業單一、存在貨幣泡沫的城市。”王聲還提到了一個有意思的觀點，他們在研究股價表現的過程中發現，過去樓市和股市存在著一定的接替邏輯，但今年，棚改帶動三四線城市房價不斷走高，導致一二線城市樓市流出的資金沒有進入股市，反而湧入了三四線城市的樓市。“接替邏輯被改變了，很多投資者都說，買你家的股票還不如直接買你們的房子，在某種程度上，資金流向的改變也是地產股持續走低的一個因素。”
就目前的環境來說，沒有幾家房企有勇氣表示出對後市的十足信心。“中性看法吧，行業已經到了峰值時代，大家的預期都需要降低，市場好不到哪裡去。適當的回調還是有好處的。”王聲表示，大公司對房價、地價的敏感性很高，今年以來，已經很少看到大公司去搶一二線城市的地王，或者推高三四線城市的地價了。
“地產股的估值越來越便宜，但是基本面確實有可能變差，短期中期都不會太理想。”國泰君安分析師劉斐凡現在對地產板塊的看法已經偏謹慎了，他認為短期內，地產公司會處於一個比較難受的階段，內外交困，“外看貿易戰和人民幣貶值，內看去槓桿的進程。”
但作為經歷過上一個週期的機構分析師，他相信這只是新一輪的洗牌。“一個行業不可能總是那麼好，總有高潮和低谷。扛過去後，又會有好公司冒出來。上一輪洗牌不是洗出了恆碧融麼？這一輪就拭目以待吧。”
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