點擊標題下方藍色字體“首席法務”，關注中國最專業的法務資訊平臺！首席法務致力於提供高端法律閱讀+實用法律乾貨+便民法務工具。
來源: 法務之家（law114-com-cn） 作者：李明君 山東省平陰縣華興法律服務工作室合夥人
在現實生活中，很多人可能會遇到“一房二賣”或者“一房多賣”的情況，那麼，當出現這種情況時，會產生哪些法律後果?出賣方又該承擔哪些法律責任呢?
一、 “一房二賣”會產生什麼樣的法律後果：
(一)不同出賣人對同一房屋進行出售，沒有確鑿證明證明自己對房屋享有所有權的一方，不能對抗證據充分的一方，沒有確鑿證據一方所簽訂的房屋買賣合同無效。
甘肅省高級人民法院再審申請人劉少蓮因與被申請人蘭州亞太房地產開發集團有限公司、蘭州亨達房地產開發有限公司及劉紅忠房屋買賣合同糾紛申請再審一案中認為：“本院經審查認為，本案屬一房兩賣後產生的糾紛，由於出賣方不同，申請人與亨達公司所籤合同標的物，同劉紅忠與亞太公司所籤合同標的物發生衝突，而亨達公司不能擔保給申請人所出售房屋的權利，即亨達公司缺乏具有出售該房權利依據，而亞太公司出售該房的權利依據較充分，故亨達公司與申請人所籤合同效力難以對抗亞太公司與劉紅忠所籤合同。因此在所爭議房屋權利人亞太公司否定申請人所持買賣該房屋合同情況下，申請人的主張難以得到支持。另原審根據個案事實情況依據法律規範作出相應處理，符合法律精神。綜上原判有據，應屬適當。”【以上內容摘自甘肅省高級人民法院(2016)甘民申1444號民事裁定書“本院認為”部分。】
此類情況涉及的相關法律、法規：
(1)《中華人民共和國物權法》第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”
(2)《中華人民共和國物權法》第十四條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。”
(二)在“一房二賣”糾紛中，對於權利保護的順位問題，應結合合同成立的時間、購房款的支付時間以及佔有涉訴房產的時間進行認定，權利保護順位在先的合同合法有效。
廣東省高級人民法院在審理趙彬與王勝祥、歐亮房屋買賣合同糾紛再審複查與審判監督民事裁定書中認為：“本案系房屋買賣合同糾紛。根據趙彬的再審申請，本案審查的焦點問題主要是在一房數賣且購買人均主張取得房屋的情形下的權利保護順位問題。二審法院認為“趙彬與王勝祥簽訂的《二手房買賣合同》成立時間、購房款的支付時間及佔有涉訴房產的時間均後於林方寬、徐張華、李小逸，在林方寬、徐張華、李小逸與趙彬均對涉訟房產主張物權權利的情況下，趙彬的權利保護順位後於林方寬、徐張華、李小逸”，並無不當。至於趙彬所遭受的損失問題，在一房數賣且購買人均主張取得房屋的情形下，無論人民法院保護哪一個順位的當事人，均會有其他順位的當事人遭受損失，這個損失是交易對方違約造成的。在合同有效且無法履行的情況下，當事人可以通過解除合同並向違約方主張賠償的方式來解決損失問題，遷責法院，於事無補。”【以上內容摘自廣東省高級人民法院(2016)粵民申1397號“本院認為”部分。】
此類情況涉及的相關法律、法規：
《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第15條：“審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。”
(三)賣房人將同一標的房屋簽訂兩份房屋買賣合同，雖然最終兩個買受人不可能都得到房屋，但是，只要房屋買賣合同都是當事人自願簽署的，並且內容合法，沒有侵害國家、集體或者第三者的利益，就應當認定兩份合同都是合法有效的。
此類情況涉及的相關法律、法規：
(1)《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”
(2)《中華人民共和國物權法》第十五條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
(四)簽訂房屋買賣合同後，賣房人又將房屋出賣給第三人，並且完成過戶的，原房屋買受人無權要求繼續履行合同。
此類情況涉及的相關法律、法規：
(1)《中華人民共和國合同法》第一百一十條：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。”
(2)最高人民法院《全國民事審判工作會議紀要》法辦【2011】442號第16條：“數份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已經辦理房屋所有權移轉登記、合法佔有房屋以及買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。確定買賣合同成立時間，應綜合考慮合同再主管機關備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據證明的合同簽訂時間等。”
(五)房屋已經出售，且由買主佔有使用，但未辦理房屋過戶手續，房主又將房屋賣與第三方的，房屋買賣合同無效。
最高人民法院在審理張耀軍、劉俊楊房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督一案時認為：“關於一、二審判決認定事實及適用法律是否正確的問題。一、二審判決基於在案證據，認定以下事實並無不當：(1)大洋公司作為房屋出賣人，在明知案涉商鋪已出售給劉俊楊並由其佔有使用多年，且一直未辦理房產過戶手續的情況下，又與張耀軍簽訂《房屋買賣合同》，並在簽訂合同後為張耀軍辦理了產權登記，其行為明顯存在惡意;(2)張耀軍在本案中僅提供了其向其他個人轉款的證據，尚不足以證實所轉款項實際系向大洋公司支付的主張，故頂抵債務的基礎事實是否形成尚不明確，張耀軍應承擔舉證不利的法律後果。(3)張耀軍雖主張其對頂抵2685.8萬元欠款的案涉商鋪已出售的事實並不知情，但從常理上判斷，在大額債務以案涉商鋪頂抵前，張耀軍理應實地現場查看案涉房屋的狀態，在案涉房屋已被承租人佔有的情況下，理應設法瞭解出租人的相關情況，故張耀軍稱其對案涉商鋪已出售不知情難以令人信服。一審法院基於上述事實，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項認定張耀軍與大洋公司簽訂的《房屋買賣合同》無效，適用法律並無不妥。”【最高人民法院(2017)最高法民申2614號民事裁定書“本院認為”部分。】
此類情況涉及的相關法律：
(1)《中華人民共和國合同法》第五十二條(同上)。
二、“一房二賣”或“一房多賣”合同糾紛應如何處理?
(一)在商品房買賣合同中，出賣人將房屋出賣後又將房屋抵押或出賣給第三人的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失。並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定：“具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”
(二)出賣人將房屋出賣後又賣於第三人，並且辦理了過戶手續，這種情況下，前買受人已不可能取得房屋所有權，合同上的債權轉化為損害賠償的債務，出賣人對得不到滿足的買受人承擔賠償損失的責任。
《中華人民共和國合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”
《中華人民共和國合同法》第一百一十三條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”
(三)出賣人將房屋出賣給買受人，並辦理了產權過戶登記，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同，此時出賣人已並非房屋所有權人，出賣人無權處分行為，房屋買賣合同當然無效。
《中華人民共和國合同法》第一百三十二條：“出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”
《中華人民共和國合同法》第五十一條：“第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。”
(四)出賣人將房屋出賣給兩個或多個買受人，且都沒有辦理過戶手續，以簽訂合同的先後順序確定合同成立的效力，順位在先的合同有效。若兩個買受人均未辦理過戶登記和預告登記，需審查是否有買受人已經合法佔有了房屋，從風險承擔的角度來看，賦予合法佔有房屋的買受人相應優先權具有合理性。
《中華人民共和國合同法》第一百四十二條：“第一百四十二條 標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”
《中華人民共和國物權法》第二百四十四條：“佔有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，佔有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人;權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意佔有人還應當賠償損失。”
(五) 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”
(六)在一房二賣中，預售合同登記的，具有對抗其他買受人的效力。
《中華人民共和國物權法》第二十條第一款：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”
《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”
以文會友
以律為盾
互動微信號：falvrenlaojiang（添加本微信，加入“首席法務”微信群！）
投稿郵箱：[email protected]（原創有禮！）
如有異議，請聯繫我們第一時間處理。
閱讀更多 法律人老蔣 的文章
