北京市大興區瀛海鎮瀛海府樓盤施工現場，這也是北京市首個限房價項目瀛海府開盤現場，開發商在這裡臨時搭建了一個棚子作為選房基地。項目首期共推出194套房源，但共計700餘組購房者參加搖號，當天全部認籌。全部認籌過程僅持續了一個小時十分鐘。
近日，據北京市住建委官網公示信息顯示，北京四個限房價項目瀛海府、金樾和著、旭輝城、熙悅林語的預售許可證批准信息進入公示階段。這只是開始。隨著這4個限競房項目獲得預售許可證，北京將打開限競房供應的閘門，55個限競房項目446萬平方米將陸續推出。要知道，2017年北京新建商品住宅的成交面積也不過394.05萬平方米。
開盤售罄受熱捧
公開資料顯示，瀛海府位於北京市大興區德賢路瀛海出口東500米，此次推出的主力戶型為88平方米3居，均價52449元/平方米。該限房價項目對於購房者極具吸引力，其周邊新房項目售價普遍在6萬元/平方米以上。比如，周邊項目中國鐵建·花語府73000/平方米；中鐵華僑城67000元/平方米。
“共計700餘組符合條件的購房者參與搖號，然後主持人每次公佈5個被選中的號碼。這樣作為一組，對應的購房者順應開始選房，一共搖了50組以上。”
“這次選房一共搖了260左右個號（據銷售解釋，多搖的號碼作為替補）。前20輪被搖中的人，大部分購房者沒有特別驚喜的感覺，很淡定就進去了，但到了後來房源不多時現場才開始有驚呼聲。大約10點40分的時候，整個過程就結束了。”
對於北京市首推的限房價項目“日光”，思源地產首席分析師郭毅分析，“大興瀛海府的銷售局面相對樂觀，該項目的預售均價為52449元/平方米，最高不得超過55071元/平方米，與緊鄰兩商品住宅項目突破6萬元的成交價格相比，優勢較為明顯。另外，瀛海府可售住宅的體量較小，計劃預售的面積也不過33842平方米，約可提供300餘套限競房，而大興南海子周邊在售項目大多為高端改善項目，瀛海府的單價優勢將有效聚集區域客流。”
限競房項目價格優勢是有效聚集區域客流的不二法則，購房者用腳投票的首要因素還是房價，限競房無論相比周邊二手房還是普通商品房都有一定優勢；另一方面，限競房總價比較“乾淨”。政府嚴格要求房企在銷售時不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，也不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。
除了大興瀛海府項目，位於房山區西南六環外的金樾和著首期也於6月10日開盤，當天共計推出340套房，銷售均價38994元/平方米，以中高端改善為項目定位，戶型為89平方米的三居和127平方米的四居。但可能由於該項目位置偏遠，選房時間同樣從9點28分開始，一直持續到12點左右。該項目當天共簽約264套房源，去化率為77%。與金樾和著相鄰的旭輝城項目，雖然同一時間取證，但是卻選擇在6月16日開盤。旭輝城項目銷售均價38994元/平方米。
批量入市或平抑房價
“限競房”也有稱之限房價項目。該類產品出現要追溯到2016年，當時北京為了落實“房子是用來住的，不是用來炒的”相關精神，在土地出讓環節推出“限房價、競地價”政策。通俗地講，這類房子在開發商買地時，就已被確認銷售價格。
今年5月26日，北京市正式出臺限價房項目銷售辦法。根據《通知》，在限房價項目辦理施工許可後，將由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。然後，根據限房價項目可售住房在土地出讓時規定的銷售限價與評估價之比，分別採用兩種方式銷售。這次，新政中將設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售狀況適當調整。
如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高於85%（價差比低於15%）時，該限房價項目將由開發商直接作為商品房，面向有購房資格的家庭銷售，和當前商品房的銷售完全一樣。如果限房價項目的比值不高於設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價佔評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。當然，這個標準也不是一成不變，《通知》明確，目前是暫行的比例，實施過程中會根據市場變化和銷售情況適當調整。
不可否認，批量入市的限房價項目將對北京樓市帶來巨大壓力。上述4個項目的入市簽約，將直接拉低北京2018年上半年新建商品房市場均價2%-3%。
除了上述4個項目，北京市未來還有55個限房價項目排隊入市。據張大偉預測，目前北京市限房價項目合計大約3000億貨值。預計在6月開始，將出現限價房供應量的井噴。短期入市房源有望超過2萬套，全年合計可能達到4.5萬套。
除了新房市場，批量入市的限房價項目未來也將對二手房價格起到平抑作用。“當然它跟共有產權房還是有區別的，肯定比共有產權房價格要高，但政府已經限制限房價項目價格不能低於周圍市場價的百分之八十五，否則就要轉為共有產權房。可以預計的是，未來北京新房市場將形成新建商品房、限價房、共有產權房三個梯隊市場，當然二手房就是隨行就市。二手房最大的不同點，就是在區位和配套成熟度上已經比這些限價房更好、更成熟。所以會形成一個不同的市場區隔，那麼主要就是看購買者的支付能力，以及是自住還是有投資需求。”
限競房的熱銷會對周邊二手房的成交量價產生直接影響，北京的二手房在5月已經出現一定回暖跡象，後續限競房的陸續上市會產生微妙的化學反應，讓回暖或顯得綿軟無力。
“限價房只要維持在一個合理的價位，即價格比現在的周邊二手房價低，比共有產權房高，那就基本上完成了政府對政策設計的梯次安排。從四五月份市場交易量反彈情況來看，市場需求有一定程度的釋放要求，此時能用限房價項目來消化掉一部分需求，整體上來講會起到平抑房價的作用。未來二手房市場或者新房市場仍然會保持一個正常的交易量。不過，多了這樣一個緩衝帶是好事，最起碼比需求一味地湧向新建商品房和二手房市場要好。售罄也是很正常的，說明目前的定價合理。
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