新浪乐居讯 刚刚过去的2018年上半年是深圳楼市不平凡的半年，伴随“三价合一”、“首套基准利率上浮”、“二次房改”等几大关键事件落地，深圳二手房置业门槛和置业成本提高，业主惜售增加，供需矛盾扩大（贝壳数据：客房比超过3），虽套均成交面积以及总价中位数出现双回落，但交易量稳定后价格“由稳转升”，刚需户型仍为成交主力，低价楼盘和学区房市场热度持续不减。
二手成交套数同比增长12.7% 龙岗近半物业成交低于4万/平
从近几年半年度一二手住宅成交占比来看，由于深圳住宅土地供应稀缺，一手住宅实施“限价”，批售进程较为缓慢，深圳二手住宅成交占比持续保持在7成以上。据深圳乐有家数据统计显示，2018年上半年住宅总成交量中，二手成交总占比72.47%，环比增加3.17%。
深圳规划国土委官方数据统计，2018 年上半年深圳全市二手住宅成交 33704 套，成交面积约276.9万平，套数和面积分别较2017年上半年增长12.7%和11.6%。
深圳中原数据统计显示，2018 年上半年深圳全市二手住宅价格59688元/平，在上半年深圳二手房市场当中，龙岗仍旧成为全市二手成交体量最大的区域，占总成交的23%，宝安和福田占比也都在20%以上，宝安上半年受到大湾区利好影响，成交较去年上半年提升超过20%。福田、南山作为核心CBD，交通方便、教育资源优质，虽价格超其他区域，但依旧受到欢迎。
深圳贝壳成交系统数据统计发现，二手成交体量最大的龙岗区54.6%的物业成交均价在 40000元/平内，比如布吉、横岗、龙中、南联、宝荷等片区，这些地区依旧成为全市热点片区中的价格洼地，原关内的南山、福田两区二手物业大部分超过60000元/平，而龙华、罗湖、宝安各单价区间相对均衡。
250-500万价段仍为成交主力 高端物业学区房涨幅快
除了“三价合一”后购买成本增加之外，但却对“普宅线”内物业影响比较小，成交相对有一定扩大，深圳中原研究中心以250万总价为分水岭统计发现，250万以下占比逐年大幅下滑，250万以上占比逐年提升的局面2018年已经开始出现分化。150万以下楼盘少，成交占比继续下滑至4%，250-500万价段仍为成交主力，占比约51%；150-250万占比也达18%。
户型方面，上半年60-90平的刚需产品成交占比49%，较上年提升1%，接近总成交的一半。45-60平户型占比也提升2%，中小户型越来越受到欢迎。而90平以上大户型成交占比逐年下滑，目前90-144平占比只有17%。在限价政策下，南山、福田、罗湖等地豪宅一二手价格倒挂，一手大户型豪宅性价比高，成交火热，二手大户型占比下滑明显。
对于刚需置业者而言，除了考虑全市低洼区域——龙岗置业之外，购买总价200万内的关内二手房源，还可以在罗湖、盐田、坪山、大 鹏等地选择。深圳贝壳研究院统计，罗湖200万内成交房源（25.9%）占比甚至多于龙岗（21.4%），200万以下成交房源最多的出现在盐田区，占比41%。上半年200-300万低价物业成交增加较为明显，成为资金有限置业者的主要选择，成交主要集中在盐田、罗湖、龙岗等地。
值得一提的是，除了低价楼盘成交较多之外，2018年上半年各大片区中，有学区房加持的高端物业片区涨幅均超过平均涨幅。深圳贝壳成交数据系统统计，2018年上半年同比2017年，涨幅超过10%的有园岭百花片区（均价：100878元/平）、深圳湾片区（均价：151342元/平），涨幅分别为12.4%和17.8%以及科技园片区（均价：94068元/平），涨幅为10.7%。
低价盘和“网红盘”持续受关注 部分小区年年“上榜”
乐居在深圳各大市场研究中心盘点的全市二手住宅楼盘热销榜中发现，热门成交楼盘基本为大型小区、低价楼盘或者是较为热门的学区房片区，且有数个小区年年上榜，成为名副其实的“网红”盘。
深圳贝壳成交系统数据显示，2018年上半年，位于南山的网红盘“华润城润府”月均套数为36套，位居全市二手住宅成交榜首，均价达103637元/平，位居第二的为龙岗布吉的“龙珠花园”，月均成交套数为32套，成交均价为36344元/平。排名第三的为宝安的“桃源居”，月均成交套数为31套，成交均价为45780元/平。
上半年全市二手住宅前二十名中，大部分集中在龙岗和宝安，分别占据10个和5个，南山占据4个，福田占据1个，可以说，龙岗、宝安以及南山片区仍然是目前深圳二手房的主力成交热点片区。
其中，龙珠花园、桃源村、皇御苑、振业峦山谷、丽湖花园、星海名城以及中海康城花园这几大小区同时也是2017年深圳二手住宅楼盘热销榜前十名的小区。而2018年上半年排名第一的华润城润府，三期新房开盘更是一度承包了近一整周的市场热点，从目前成交来看，无论是该小区的新房或者二手房，均受到市场强烈关注。
从区域来看，乐有家研究中心盘点的深圳六区二手住宅楼盘热销榜中，罗湖区第一名为百仕达花园，成交均价6.04万元/㎡；福田第一名为皇御苑，成交均价6.25万元/㎡；南山第一名为华润城润府，成交均价11.02万元/㎡；宝安第一名为桃源居，成交均价4.55万元/㎡；龙岗第一名为龙珠花园，成交均价3.59万元/㎡；龙华第一名为莱蒙水榭春天，成交均价7.38万元/㎡。
置业者平均成交周期为38天 平均贷款金额 231 万
“三价合一”后业主出现惜售也使得置业者购买优质房源决策时间逐渐变短，深圳贝壳成交系统数据显示，56.2%买家在两周内做出买房决定，其中，宝安买卖成交周期最短，盐田买卖成交耗时最长。买卖双方成交周期中，置业者的平均成交周期为38天，业主平均是103天。
中原研究中心对2018年上半年深圳二手住宅购房者进行了相关分析，数据显示，上半年深圳三级市场投资占比约为26%，与去年基本持平，2016年调控收紧后，投资占比基本保持稳定。上半年三价合一政策与被称为二次房改的住房制度改革，立足长远建立长效稳固的住房体系，在稳固房价的基础上，突出房子的居住属性，降低投资属性。
同时，上半年深圳银根紧缩，房贷利率不断上浮，目前首套房贷利率均执行基准上浮15%左右，深圳贝壳成交系统数据显示，2018年上半年，深圳二手房置业者平均贷款为六成，平均贷款金额 231 万，与去年持平，上半年平均月供相比 2016-2017 年有小幅增加，主要因为房贷利率上浮所致。
深圳中原研判认为，三价合一政策影响正逐渐减退，粤港澳湾区利好兑现在即，年内三次降准资金面紧张局面略有缓解，但是房地产依然是结构性去杠杆的主阵地，二次房改作为战略性政策从长远调控市场，抑制市场投机行为。下半年二手市场成交量有望继续保持平稳，价格也将保持稳定小幅增长态势。（数据资料来源：深圳贝壳研究院、深圳中原研究中心、深圳乐有家研究中心、深圳规划国土委）
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