不動產登記實務中，抵押期限是一個較易產生混淆的概念，在當事人合同簽訂和申請登記過程中容易產生誤區，本文就幾個誤區逐一進行分析，以期對實務有所助益。
誤區一 、一般抵押中約定抵押期限長與借款期限，要求按抵押期限登記
實務中存在這樣一種情形，當事人簽訂借款合同，借款期限為兩年，而抵押合同卻約定抵押期限為三年，在申請抵押登記時要求登記機構依據抵押合同所約定的抵押期限登記。顯然作為債權人之抵押權人其初衷在於取較長之期限，以最大限度的發揮抵押物之擔保功能，初衷雖好，但其認識卻存在誤區。
首先，登記簿之記載並非依據當事人之申請，國土部《關於啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》中有關不動產登記簿使用和填寫說明中有關抵押權登記信息中並無抵押期限此項記載內容。其僅有債務履行期限（債權確定期間）此項記載事項，且其明確規定填寫主債權合同中約定的債務人履行債務的期限，最高額抵押則填寫債權確定期間。
另外建設部房地產業司1995年《關於房屋他項權證有關問題請示的答覆》第一條規定：“《房屋他項權證》中，抵押期限應當為抵押合同規定的債務人履行債務的期限。”可見，實務中，不動產登記機構登記簿中針對抵押權所記載之期限為主債權期限，其皆依據主債權合同約定記載。
其次，當事人所約定較長時限之抵押期限，實則並無實際意義，《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》第十二條第一款明確闡述抵押期限的約定或者記載對於抵押物權存續並無意義，實則表明抵押權之存續另有期限加以拘束，隨即第二款明確了抵押權在主債權訴訟時效結束後二年內行使的，其仍可得到法院支持。其規定：“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律拘束力。擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束後，擔保權人在訴訟時效結束後的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。”然而此條規定與《物權法》之相關規定存在衝突，依據《物權法》第二百零二條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”
因《物權法》為“新法”實則其已將《擔保法》第十二條廢止。可見抵押權之行使與主債權合同所約定的債務履行期間緊密相關，縱使當事人約定較長的抵押期限，其行使抵押權之期限仍以主債權合同約定之債務履行期限所計訴訟時效為限。
誤區二、抵押期限與幾個期限的異同
抵押權登記中存在幾個較易混淆的期限，也是引發當事人誤區的重災區，這幾個期限包括債務履行期限、抵押權存續期限、抵押權行使期限。
債務履行期限較易理解，其為當事人所簽訂的主債權合同約定期限，抵押權存續期限為抵押權產生擔保物權效力至其滅失之期限、抵押權行使期限即抵押權人在發生債務人不能清償債務或者其他約定可以實現抵押權之情形時可以行使抵押權以抵押權優先受償的期限。而實踐中通俗所稱謂的抵押期限，在特定情形下，實則多指的這幾種期限，故而抵押期限實則為一個廣義概念，其可能為債務履行期限，也可能為抵押權存續期間以及抵押權行使期限。
試舉一例，甲與乙簽訂借款合同，乙向甲借款50萬，期限為2016年7月1日至2017年7月1日，乙以其名下一套住房提供擔保。二人於2016年7月15日至登記機構辦理了抵押登記。登記機構於2017年7月20日登簿發證。其後可能發生如下幾種情形：
情形一，乙已於2017年5月1日還清所有款項，並於同日與甲一同申請了抵押權註銷登記，當日辦結。
情形二，2017年7月1日，乙未能歸還所借款項，其後甲訴至法院，法院於2018年6月1日做出生效裁定，裁定以房抵債，其後乙未上訴。
情形三，在債務履行期限屆滿後，甲一直未主張權利，至2020年8月1日其方向乙主張權利。
那麼此例中債務履行期限為主債權合同約定之16年7月1日至17年7月1日，而抵押權存續期間則自2016年7月20日物權登記之日起始。
情形一抵押權存續期間至17年5月1日，因為依據《物權法》第十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。”不動產抵押權自登記之日生效。而抵押權因主債權消滅並經當事人申請而滅失；
情形二至18年6月1日，因抵押權實現而滅失；
情形三依據《物權法》第二百零二條規定，當事人超過訴訟時效行使抵押權，通說認為抵押權人喪失的為勝訴權，然而勝訴權之喪失與抵押權喪失幾無區別，法院若不支持抵押權人抵押權之行使，其通過私力救濟之途徑獲償之可能微乎其微。故而此主債權訴訟時效之期限應為抵押權存續期間之最長終期，即存續期間之期限長短小於等於自抵押權登記登簿之日至主債權訴訟時效屆滿之內。至於抵押權之行使期間，通常情況下自債務履行期限屆滿開始，至主債權訴訟時效屆滿之時終止。倘若存在當事人約定實現抵押權之情形，比如借款人在債務履行期限屆滿之前明確表示不履行債務的，其期限可能早於合同約定。此期限為抵押權人權利行使的保護期限，超過此期限則喪失法院支持，即通說所謂的勝訴權。
情形一不存在行使期限問題，情形二與情形三之行使期限皆自17年7月1日起始至抵押權實現或因抵押權人未主張權利直至主債權訴訟時效期滿之時。
誤區三、最高額抵押抵押期限與借款期限，並不一定需要一致
最高額抵押指的是抵押人和抵押權人達成一致，設定一定的最高債權數額，以抵押物對一定時間內連續發生的債權做擔保。故而登記實務中最高額抵押所涉期限雖被通俗稱為“抵押期限”，然而此抵押期限實際為債權確定期限，根據國土部《關於啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》中有關不動產登記簿使用和填寫說明中有關抵押權登記信息填寫說明中規定，最高額所涉期限填寫為債權確定期間。此期間內可能發生多筆債權，而首次登記的僅為第一筆或者經約定加入的先前債權，故而此期限肯定短於最高額確定期限。
故而在實務中多存在借款期限短於“抵押期限”之情形，登記機構多詢問申請人對於此抵押期限之約定是否為針對最高額之確定期間，而據以以此期間進行記載。
值得注意的是，實務中很多抵押權人包括許多銀行，在申請最高額抵押登記時，其借款期限與債權確定期限一致，經詢問多為一筆貸款，其後並無連續發生之債權，此種抵押權實則以一般抵押，而非最高額抵押。
此認識之誤區多因申請人對於最高額抵押之概念理解有誤所致，“最高額”其特別之處在於存在一定最高限額和一定的期限，在此期限和額度內，當事人之間可能發生多筆借款或者貸款，而為了方便登記，避免多次申請所致繁瑣，故而創設了此種抵押模式。其並非通俗所理解的最高擔保債權數額，即很多銀行在內的抵押權人錯誤的認為設立最高額抵押登記，便以最高債權數額為限享有優先受償權，故而很多隻發生一筆貸款之業務亦申請最高額抵押登記，比如借款20萬，而設立最高額30萬。實際只存在一筆20萬之貸款，此情形下，應為債務履行期間特定的一般抵押登記，而其擔保範圍仍應以主債權數額20萬據以確定。
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