所谓现在的楼市，就是买了的看涨，没买的看跌。但是实际上楼市未来会有什么变化，真的很不好确定，会跌会涨都有可能，但是总体来说，还是在缓慢的上涨的。
首先我们来做一个楼市回顾吧
2008年 金融风暴骤然而至，央行大幅度降息难挡房价急速下滑。有的人选择卖房炒股，有的人忍痛斩仓卖股买房，结果咧？
2009年政策利好、银行信贷宽松、四万亿计划，楼市一片火热。你说房价疯涨，楼市会崩盘！结果咧？
2011年各地限购政策出台，专家说房价还未抄底，你说再等等！结果咧？
2015年经济下行压力骤然增大，楼市利好政策不断。你说大家都在观望，房价一定会跌，再等等！结果咧？
2017年全国多地限购加码，各大城市又双叒叕限购、限贷，还限售。钱没攒够，一夜之间发现连购房的资格都没有了……
等到买房资格被限了、贷款资格丧失了......你才追悔莫及。 其实，真的很想问一句，你看中的房子，凭什么就认为别人看不中？好房会等人吗？房价会等你考虑清楚了再涨吗？ 等来等去，最终房价只会越来越贵，首付越来越多，利息越来越高，买房也越来越困难，甚至你连买房的资格都没有... 而你迟早都是要买房的！
为什么你没买房呢？
看看你这些年一次又一次看房，最后却没有买房的25个原因：
1、房价还会降，政府会帮老百姓降房价，让大家买得起房
2、 刚开始是穷，然后是犹豫，到后来纯粹是赌气。2009年一万买一环，2012年2万三环外，现在四万只能买郊区...不甘心，不买算了
3、价格不够低，没欲望
4、想买更好的房子，选风水、选楼层、选朝向、选装修，总想买个十全十美的好房子
5、业主不好谈，不送家私电器，中介不好
6、对市场不看好，想买超抵的房，想占点便宜
7、要求高，地段、价格、小区环境、楼龄、学校，一项达不到自己的心理预期就不买。部分小区达到了，但是远高于心理预期，买不起
8、中介套路太多，对中介的逼定方法很不屑 ，久而久之，感觉所有中介都是忽悠的，没有中介真心给我们找房子。后来他们也不来找我们，以为房价真的要降了，恶性循环
9、现在是淡市，看到合适的价格不降也不会买，因为不担心被抢掉，等有再次上涨的苗头，再说
10、等一个感觉，砍价成功的成就感。买二手，每次都是几万块谈不下，真的缺那几万吗？不是。就是谈不下，没快感
11、抱怨政策，抱怨投资客炒高房价。一个社区两房近期成交300万，下个业主放盘就是310万或320万，不愿意加价，一直错过
12、对房价有期望、一开始看的时候觉得自己的首期款或者供楼压力大，等有钱再买，但是没有想到房价涨势过快，跟不上上涨的脚步了
13、始终期待房价会回落，等价格掉了再买，结果越等越难受 原因14 听朋友、同事、家人的意见，看一看再说。现在价格高，买了压力就太大了
15、听网友和一些专家的建议，下半年或明年房价会降，那时候是出手的好机会，就一直等下去了
16、没有时间去了解市场和房子真实成交的数据，专心工作错过了买房的好时机
17、没有安全感，对于风险的意识过于强烈，几乎不相信任何人，更不相信一些交易流程
18、可能需要一点时间，去想通
19、举棋不定，总是考虑自己会回老家，没有必要在这里给自己这么大的压力，结果房价涨了、孩子到了读书的年龄、慢慢地开始醒悟和后悔了
20、或许是脑子里的水没倒干净吧
21、便宜的时候觉得不需要换房，结果没过两年翻倍又翻倍，出现换房买房需求的时候已经追不上房价的速度了 原因22 认为银行利息高，不想贷款太多，一直凑不齐首付
23、总想一步到位，以为这套房子能住一辈子
24、追求十全十美，户型东南，超市泳池地铁一样不能少
25、单身年轻的时候觉得没必要买房，等到结婚生子房子太贵钱不够，好不容易下定决心来一套，却发现没资格了...
你要知道总是会有人有购房需求的！
现在很多人觉得，房价都这么贵了，按照目前的房价，应该没什么人有意愿或者说有钱去买房。但是实际上虽然楼市一篇唉声，但是实际上成交量依旧不低。中国目前还处于城镇化高速发展阶段，根据国家统计局数据，2016年中国城镇化率达到57.35%，到了2017年中国城镇化率达到58.52%，上升约1.17%。而发达国家的城镇化率一般为85%—95%，中等发达国家和地区的城镇化率为85%，西方发达国家的城镇化率为95%左右，美国为97%。按照中国目前城镇化率发展速度，达到发达国家的城镇化率可能还需要将近25年左右的时间。
而在城镇化率发展的这段时间里：
1、农村人口大量流入城市。大量农村户籍的劳动力流入城市，其中包括各行各业农村户籍的劳动力，他们在城市种生活工作，买房落户，这样就激发了大量的购房需求。
2、城市周边地区的拆迁和棚改，会刺激一部分拆迁户的购房需求。
3、已有城市住房的城市居民，面对房价上涨的因素，会通过购房的方式，以达到改善居住环境、提高子女教育质量、子女婚假等目的。
4、子女在城市居住的农村老人，在资金允许的前提下，会在城市购房，以改善养老、医疗等环境。
5、单纯以投资为目的的投机者。
所以如果你认为未来房市会有市无价，供大于求那么明显是不现实的。因为除了投机者和单纯以养老为目的购房者外，其他三种购房需求可以说都是刚性需求，同时房价的良性上涨（非疯涨）也是适应城镇化发展规律的，所以如果你认为未来房价会持续下跌，也是不现实的。
那么既然你在考虑要不要买房，国家的宏观经济和对房市的调控你真的了解吗？
对于政府而言，房地产必定是国家管控的支柱行业，因为房地产牵连的行业和公司太多了，比如建筑建材、建筑设计、装修家装、绿化景观、冶金结构、银行金融贷款、建筑施工单位和建筑工人、城市规划、交通规划等等。
一旦房地产崩盘，房地产大幅贬值，将会有大量的相关企业没有生意或收不回欠款而倒闭，银行金融行业的贷款无法收回（房地产等固定资产抵押贷款是银行贷款的大头），产生金融危机，大量的人员下岗，还贷能力大幅下降，购买力严重不足，开发商房子卖不出去，同时政府的土地也卖不出去，引发政府财政危机（政府财政收入中，土地拍卖及其相关税收是大头），政府各项福利支出都无法保障，引发民生问题。
以上问题会导致经济恶性循环，以至于演变为国家的经济危机，所以说政府绝不会让房价大幅下跌，但是也不会让房价不受遏制的上涨，因为房价上涨只会让房地产泡沫更加严重，泡沫越大越容易崩盘，而且同样会产生以上经济问题。
那么政府到底想怎么样呢？他们的口号是：遏制房价快速上涨。就是让房价在国家监管下，以一个长期、缓慢、合理的态势增长，当然也可以稍微跌一点。这样才可以保证拍卖土地的财政收入，政府财政能运转，各项民生福利能保证，各类基建项目能开建。保证银行的房地产等固定资产抵押不贬值，银行能通过拍卖房产收回不良贷款；个人、公司、集体的资产增值保值，盈利了才会继续购买或投资。
所以说政府是没有动力去打压房价的，让房价长期大幅下跌的。事实也是房价大幅下跌对谁都没好处，包括没买房的大多数人，因为房地产崩盘或不景气对于你的收入都会有很大影响，甚至下岗。可能你的公司跟房地产没有直接的联系，但很有可能有很多间接的联系。
所以从长远考虑，房价还是会上涨的，至少除了没房的人，其他各方都希望房价会上涨。
近期有关房地产的诸多限制政策
如果你想那我如果买房，会有什么政策限制我呢？目前很多地方都准备或者开始实行限制政策，这些政策的最终目的还是要限制房价的上涨的。那么为什么政府要限制房价上涨？
1、因为目前房价上涨过快，只会加剧房地产泡沫。所以与其说政府在限制房价上涨，不如说是在限制房价上涨速度（可以接受房价短期内略微下跌）
2、群众需求和社会舆论要求政府对房地产的管控，而限购正是可以控制房价的一种方法。以此限制可以让一部分人先买的了房，缓解房地产的供不应求，同时维护社会稳定。
3、这样可以将大部分以投资为目的的购房者拒之门外，优先供应刚需购房人群。
4、限购限贷真的能够遏制房价吗？短时间内是可以的，通过限购限贷也提高购房的门槛，取消一部分人的购房资格，提高一部分人的购房成本，不让一部分人买房，减少了一部分人群的购房需求，坚持一段时间这样的政策，房价自然会降一点。但是国家城镇化进程发展是不会停止的，未来房价还是会以平稳的态势上升，只是不会过快发展，造成更严重的房地产泡沫。
5、抑制买房需求，但是不能解决长期问题。限制购房、房贷成本上升，减少了一部分买房者的需求。而需求下降的同时，开发商也会减少房地产项目的开发。几年后会造成房源库存不足，而这时候几年前没有买房资格的刚需购房人群差不多也满足了买房资格，但是那时就真的没有房源了，反而会加剧供求矛盾。
6、促进人口向一二线以外城市流动。目前房地产的泡沫已然影响了社会的经济稳定，政府不得不开始放开三四线城市的限购。目标也很明确：去库存。一线城市持续限购，将资金赶往周边的二线城市，二线城市去库存后开始限购，将资金继续往三四线城市引入，以此类推。当全国的房源库存都消灭的差不多了，这时候国家城镇化的发展就会逐步缓慢，而这时候就可以逐步取消限购政策，让房地产再次开始发展。
差不多这个意思
7、目前很多城市实行了限价、限售、自持等调控方式。例如限定最高价，限价如果是合理且是市场价，是为了不让开发商和炒房人恶意抬高房价，那是很好的。如果仅仅只是为了强行压低房价，做表面功夫，让房价明显低于市场价，这是强行扭曲了市场经济规律。这种情况下，大家都去抢房，买房可能需要摇号，有钱你都不一定能买到，买房更困难。且此类房当做二手房再次出售的时现候，必然暴涨，如果长此以往限价，必然造成房价报复性反弹。部分城市甚至在新房买入后5、10年内禁售，如此执行，必然会造成房源的减少。未来5、10年内根本没有二手房出售，因为还在禁售年限内。如果这段时间买房，只能继续摇号购买新房或是买更老旧的二手房。供求关系必然恶化，会造成房价的上涨。如果家里变故，需要卖房换钱，却因为政策不能出售。如若长期实行这种政策，只会产生民怨，更不利于社会安定。还有甚者，要求土地拍卖时，房地产公司必须自持一定比例的房子。看似可以消灭一部分房源库存，但是实际上加剧了供求矛盾。
8、关于房地产成本，目前潍坊房价均价为6465元/㎡，其他就是相关税金，融资成本、管理成本。其他城市，除了土地价格不一样，其他费用都是差不多的。
房地产税靠不靠谱
目前大家都很关注房产税的问题，希望可以尽快出台来限制房价。房产税实际是通过对持有多套房产的业主收税，迫使其出售或出租其所拥有的多余房产。增加房源供给，缓解供求关系，造成供过于求，从而降低房价。
但是实际上的效果并不是很明显。重庆和上海的房地产税实施了几年时间了，每年税收约几个亿，但是平摊到每套房子，每年大概就几千块钱，效果有限。那么如果提高房产税收标准呢？举个例子，如果是父母给未成年子女买房，是否应该收税？在城市给有农村住房的父母买养老房是否应该收税？房地产税的收税标准是很难确定的，目前只能是在不断改进，如果希望其真正达到降低房价的目的，可能还需要很多年的不断调整。
房地产税的确可以一定程度上让业主出售手中的多余房产，增大市场房源供给，但是这样会损害租房人群的利益。很多房子出售后，更多的满足了购房的刚需人群。每家每户只有一套房子以后，没有多余的房产用来出租，可能以后连房子都租不到了。租房房源减少，房租势必会大幅上涨。房租都租不起，更何况买房呢？房价势必也会随之上涨，房产的投资价值也会上涨。最后房产税都转移到房租上了，只会造成恶性循环。
有人会说，能不能借鉴一下新加坡的政府租屋？多余房产都由国家购买，变成公租房呢？政府保障房、廉租房其实相当于新加坡的政府组屋，但是我们起步太晚，而且国情也不一样，政府没有那么多钱造那么多房子供给给那么多进城的人，政府持房的数量远远达不到影响房地产市场价格的规模，而且政府保障房、廉租房腐败这么多，又很隐蔽很难查，舆论压力也很大。我国人口基数太大，政府财力有限，所以说出台房产税其实没什么实际意义。目前政府力推的雄安新区，因为人口基数小，规划起点高，可能会有房价控制新模式，简单来说，就是通过政府大规模持房，来达到控制房地产价格的目的。
学区房、租售同权房屋、共有产权房屋
都是啥意思？
未来的学区的改革趋势是学校教育集团化。简单来说就是在一定范围区域内，普通学校被好学校兼并，从而平均学校的师资水平和配套设施质量。让优秀教师和普通教师可以在一定区域内流通互补，将好学校的学生和普通学校的学生按比例分配，让生源按一定比例逐步流通，最终达到教育资源和生源的相对平衡，同时也给学区房降温。也就是说，学区房以后可能会涨的比现在少一点，当然，也仅仅是涨的少一点而已，毕竟，不可能大比例的把好学区的学生调到普通学区去，只能是一小部分，不然家长们肯定不干。
现在很多城市已经在开始学校教育集团化了，但要达到教育资源的相对平衡（也只能是相对平衡了，或者缩小差距），还要很长时间。想要达到教育资源的根本性改变和绝对平衡，那是不现实的，西方发达国家都做不到，何况我们呢。
租售同权实行的主要目的还是为了落户和子女的教育问题。如何落户？集体户口还是个人家庭户口？按照目前大部分地区实行集体户口，子女落户都不行，就更不用想读书的问题了。如果是落户个人家庭户口，落户在哪？在租的房子里？房东是不是答应？要租多久才能落户？换了房户口怎么处理？都是问题。可以肯定，在资源有限的情况下，这些落户的条件和要求都是有限制的，政府一定会提高落户门槛，肯定是让政府眼中的人才优先落户，剩下的名额让一些普通人抓阄。可想而知，我们普通人要落户是很难的。
落了户，才有资格读书，当然，也有可能不落户也能读书，但依然有条件限制，每个城市的学校容量是有限的，不可能什么人都可以读书，政府通过居住证或积分制等要求来限制外来学生数量，不然，学校会爆棚。好的学区，本地户口都得排队，你觉得靠租房的三表四表生能轻轻松松就进去读吗？租房的难道还能优先产权房？如果说租房和产权房一视同仁，那么谁还去买房，大家都去租房，租金必然大涨，租金涨了，房子更有投资价值的，势必带动房价大涨，这时候，别说买房，你连房子都租不起，谈什么租售同权都是扯谈。
对于城市郊区，学校差一点，本地人口也不多，学校或许还有少部分名额，如果租售同权实施，那还是有一点好处的。
有人会说，政府为什么不多一些资金投入教育呢？政府的资金是有限的，投入教育的比例也是有限的，而且投入的不仅仅是资金，还有人力物力，还需要管理；改变大城市的教育资源短缺问题，不是单靠大幅提高教育资金，就可以一朝一夕解决的的。更何况，羊毛出在羊身上，政府的资金也是来自税收和土地拍卖。所以说，租售同权要真正大面积落实到位，归根结底还是要有足够的学校能容纳这批人。从现在一二线城市的教育资源情况来看，这个政策就是一个噱头，真正受益的是极少数人。
共有产权房是指政府和个人按一定比例持有房屋产权，可以落户读书。但是要想大面积实施，目前来看很难，首先国家持有的房产数量很少，而且还需要政府有资金造房持房。所以不可能大规模实施，只能是为了留住人才战略计划看重的技术人才考虑的，普通人不太可能享受这个政策的福利。
结论
从以上观点来论证，房价长期来说是上涨的，但短期的涨跌跟房地产的周期和政府的态度有关，确实不好预测。就房价涨跌程度而言，政府对于房价涨跌数据的统计，跟我们个人实际的涨跌感受差距很大，就像被平均了一样。
目前一线城市处于平稳或微跌状态，成都、杭州、大连等1.5线城市，也会是相同的情况，可以说是刚需购房的好时机，但是指望房价大幅下跌是不可能的了。至于二线城市的房价，为了缓解一线城市的供求矛盾，会有小幅度上涨。非刚需购房者，可以持观望态度或自行考虑，刚需购房者看自己的情况，有能力现在买都没关系，万一限购效果不明显，或则房地产周期，导致房价大幅走高，那可真麻烦了，反正房价长期来说都是上涨了，你长期持有是不会亏的。另一方面，银行加速放贷，央行货币超发，物价不停上涨，在一定程度上也加速了房价的上涨。
有时候我觉得，房价的大幅上涨，对于没房的人，是很不公平的，从某种意义上来说，就是劫贫济富。
如果你决定买房了，需要注意什么？
1、条件允许情况下，尽量购买新房，新房的涨价幅度会高于老房，当然3—5年的房子也还可以。
2、购买城区的房子，未来升值空间大，如果房价下跌也会比郊区跌的晚，跌幅也会小一些。
3、按照目前的学区政策，买学区房还是有一定优势的。如果政策效果不明显，学区房还是会有一定优势的。
4、按照分析，未来房价还是呈上涨态势，刚需购房者可以考虑在经济允许范围内购房。如果未来涨到更高，就更买不起了。
5、费赶圩购房者，要看投资目的，未来涨幅会逐渐平稳，可能会很稳健，但是长远收益不一定会比其他投资方式更高。
6、时刻关注网上成交量信息，成交量下降，会伴随房价的短期下跌。
7、买房尽量选年底，暴涨通常在年后，年底开发商回笼资金，优惠也会比较大。
8、房价趋势下跌时，先卖房，再买房；房价趋势上涨时，先买房，再卖房
9、优先买一线城市的房子，房价涨幅也最大，其次是1.5线省会城市，再次是二线城市，最次三四线城市。
10、和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议
11、先买房再买车，毕竟二手房价也是涨，反观二手车价嘛……
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