2017年成都土地市場風起雲湧，吸引眾多外來房企入蓉。外來房企怎樣適應城市脈絡？怎樣發掘城市藍海？今年是保利地產進入成都第十個年頭，保利將這座城市的銷售業績刷新到了200億的高度。十年七冠，從城北保利區到七盤南圖，從花語系、林語系、小別墅到定製高端的“院系“、”悅系“……想要學習成都市場的開拓路，沒有比它更適合的領路人了。
土地市場競爭激烈 改善巨鱷紛紛入蓉
現狀：地價上漲 促生產品溢價
銳理數據發佈的《2017年成都房地產市場年報》顯示，截至2017年11月，大成都範圍共計成交土地9140畝，成交總量較上年有所降低。2017年成都成交樓面均價為6140元/㎡，同比去年上漲195%。在地價迅速上漲的同時，土地出讓端“熔斷”、“無償移交”等全新的規則也不斷出現，讓想要拿地的房企倍感壓力。
地價上漲，對於房企來說，只有打造更有競爭力的產品才能在激烈競爭的市場上佔有一席之地，房企之間高端產品之爭因此愈演愈烈。
未來：城市升級 居住需求煥新
目前我國社會主要矛盾已經轉化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”，從“物質文化需要”到“美好生活需要”，樓市同樣需要因此升級。成都兩個重要政策為市場指明瞭方向：
1、成品房推進
2017年10月17日，成都提出至2020年底中心城區成品住宅面積比例逐步達到100%；郊區逐步達到80%。成品房成為市場絕對主流，是居住升級的重要組成部分。
2、人均住宅面積提升
2017年成都提出，未來五年計劃期末城鎮常住人口人均住房建築面積達到45平方米左右，這進一步反映了市場對居住升級的渴望。曾經“小三房“、”極致剛需“實現了購房者居有定所的初級希望，而隨著國家、城市發展，這座城市的居民需要更好的居住體驗，這才是促進產品升級的真正內核。
效應：城市吸引 改善巨鱷入蓉
在2016~2017年，包括陽光城、金茂、綠城在內的中國最頂尖高端產品開發商都在成都重倉佈局，成都的高端市場進入“戰國時代”。
而在這個充滿了機會和挑戰的市場上，早在兩年前已經有一個房企做出了“未卜先知”的判斷，用了兩年的時間，在2017年年初完成產品全線升級，突破200億佳績的“王者”就是——保利。
十年城市拓展 保利奇蹟的四大基石
保利是怎麼和這座城市融為一體？十年七冠、200億單城銷售業績……無數讓人喟嘆的驕人成績背後蘊含著怎樣的發展邏輯？回顧十年，保利的這幾個特點浮現在我們眼前：
01
全城研判 投資潛力區域
城市進入性，是房企成功必不可少的“基本功”：哪裡才是最適合落腳的潛力區域？哪裡才是能支撐發展的成長區域？在這方面保利展現出了精準的投資眼光：
“城北是保利的城北”，這是成都房產圈流傳的一句“戲言”，也側面反映出來保利對於城北的重要性。十年前，初來乍到的保利將城北作為了自己的起點，一舉拿下6500畝巨幅地塊，高端舒居198大城拔地而起。十年之間城北價值崛起，金牛區百壽路一宗土地拍出成交樓面地價16900元/㎡，城北的土地不再被低估。
保利對其他板塊的精準投資也在十年間多次成功上演。保利花園開闢新雙楠，保利心語開闢大源，保利國賓首府開闢國賓板塊。在精準投資的基礎上，保利還潛心推動板塊發展，開啟自己獨特的“定製”之路。
（保利成都項目分佈圖）
銳理統計目前保利已在成都（主城+近郊）佈局的35個項目中，城北項目佔總數42.85%。2017年新都區域商品住宅銷售榜前五項目裡保利佔據3席。在一個“根據地”裡紮下根，利用幾年時間不斷地在“根據地”中佈局項目，在吃透板塊市場的同時，通過規模化和品牌化效應逐漸成為這個版塊市場的“引領者”和“培育者”，並最終引導這個市場進入新的發展階段。只有實力強大的造城者才有這樣的決心與毅力。
可以說，從成都保利的十年曆史來看，保利的步伐總是邁在城市發展之前，保利佈局的地方也是成都不久之後就要迎來飛速發展的地方。這並不是運氣，戰略眼光是一個巨頭必備的素質，也是最難學會的部分。
02
雙管齊下 收購快速佈局
對於一個想要在一個城市的樓市裡佔據前列的房企來說，堅定的拿地眼光和多樣化的獲取土地能力，是實現“霸權”最鋒利的兩把武器。
2016年保利通過收購成都富森置業拿下西三環43畝地塊，打造其TOP系代表保利堂悅。同年集團收購中航地產全國範圍內9大項目，成都地區保利天空之城橫空出世。今年伊始，保利收購華豐融都項目，併成功在此推出佔地63畝，同屬“悅”字系的保利天悅。
近年土拍規則升級，招拍掛市場風雲突變，“拿地難”已經讓許多房企對成都市場望而卻步。保利卻通過多樣化併購遊刃有餘，不斷增加自己在城市佈局中的“砝碼”。
誰都會遇到難題，而對於強者來說，方法總比問題多。毫無疑問，在成都市場上，保利就是這樣一個“強者”。
03
產品革新 動身市場之前
要當一個城市樓市的領袖，對於市場保持敏銳的洞察力和冷靜的思考是不可缺少的。數據顯示，2016年之後，成都110㎡以上的改善產品已經逐漸成為市場主流。2017年的改善產品實際佔比為近年最高，達到29%。
早在2015年保利就提出了“青年剛需系、家庭改善系、稀缺高端系”三大產品系佈局，率先佔位高改市場。基於之前成功帶領”小別墅”、“超級三房”、“精裝小戶”的革新經驗，保利在行業裡許多人仍然毫無察覺的時候，就已率先完成產品系的全線升級，並利用“保利十年 定製成都”年度品牌發佈會，重磅推出保利“悅系”、“院系”產品。
（保利兩河院子）
保利堂悅首批次開盤業績超6億，位列成都市場明星項目之列。保利天悅作為保利“悅系”尖端產品線，是繼廣州珠江、南京河西、福州西湖左海、西安高新之後，落子成都東湖錦江的全國第五座天悅。保利兩河院子佔據兩河森林板塊最後稀缺土地資源，傳承成都西貴文脈，引領品質墅居生活；保利觀湖苑為湖心島新組團，臨湖而居，致力打造東方美學生活意趣的合院居所。
所謂的“領袖”，就是走在隊伍最前面那個人，不論前方是陽光還是風雨。在成都市場上，保利的領袖地位是難以撼動的。
（保利堂悅）
04
國家戰略 佔位城市先端
（天府新區實景圖）
在城市佈局裡最難也最可貴的一點是房企與城市共同成長。
2017年4月，四川自貿區正式揭幕，並在多個片區同時掛牌。作為西部地區“兩樞紐三中心”和中國戰略發展第四增長極的重要支撐，四川天府新區在西部未來總體發展格局中，將成為引領成渝經濟帶的動力引擎。
同年保利瀟灑揮師南下，七子連發，投身西部經濟發展核心增長極建設，城南“保利區”冉冉升起：保利天府林語，定位城市中軸旁純洋房住區；保利天府南院，低密學區院墅；保利天空之城，千畝品質大盤……在2017年完成了由重在“居住需求”到重在“居住意趣”的完美轉變。目前，保利在天府新區已經佈局了5個項目，還有數宗土地亟待開發。
（保利南圖）
一部成都保利史，也是一部成都十年發展史，此言誠不我欺。
保利為成都準備了怎樣的未來？
投資區域、提前洞察、收購助力、城際先端，這是保利以往成績中總結出的城市進入秘訣。那麼2018年，保利地產又為成都樓市準備了怎樣的未來？
根據保利今年拿地情況，我們可以做出些微預判：
拿地宗數名列前茅
2017年保利地產在大成都範圍共收入10宗，741.08畝土地。在房企拿地排行榜名列前茅。其中金牛區3宗、天府新區4宗、高新區1宗、武侯區1宗、眉山1宗。大規模拿地顯示出其對後續市場的看好。
劍指四大潛力板塊
順江村、大豐、正興、視高是保利明年看好的區域。這一選擇與2017成都土地熱點成交板塊不謀而合。保利選擇的區域不是傳統熱門板塊，遇見“城市進入專家”保利也是這些板塊的幸運。從拿地情況看2018年保利將繼續其一北一南兩頭髮力的開拓線路，明年這些區域的產品爆發令人期待。
多個高改產品即將亮相
數據顯示，2017年大成都主力銷售面積段為90-130㎡，預計明年改善佔比將會繼續加重。而從拿地情況看，保利拿下的10宗土地中，有8宗土地容積率都在3以下。文林鎮宗地容積率更是隻有1.8。據悉，2018年，保利將陸續亮相10個以上高端改善項目，讓成都未來高改市場繼續進化。
十年，積攬950億，精築1300萬平，服務30萬業主。保利為自己入蓉第十年交上了200億的單年銷售奇蹟，而它為自己設定的城市開拓之路還遠未結束。即將到來的2018年，樓市競爭註定更加激烈，明年的保利又將如何超越自己，這將是保利留給市場最大的懸念。
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