自2017年以來，一二線市場嚴苛的樓市調控與三四線市場去庫存拉動，導致樓市交易的天平出現大幅度傾斜，高溫的三四線市場，成為諸多房企爭相押注的戰場。進入2018年之後，部分房企三四線市場的號角越吹越響，但關於三四線市場即將見頂的聲音卻越來越多。
日前，人民日報針對三四線市場評論強調，"房住不炒”的原則不僅適用於一二線城市，三四線城市也不應該是例外。央視評論也稱，面對三四城市過熱的房地產市場，恰當的政策調控是必要的，也是及時的。
對於三四線市場重陣佈局的企業，如保利地產(600048)、富力地產(02777.hk)、中國恆大(03333.hk)等知名房企而言，調控加碼大趨勢下應該如何應對？而對於選擇在三四線市場之後繼續下沉至四五線市場的碧桂園(02007.hk)來看，面對的未來究竟是機還是危？
三四線市場調控升級
保利、碧桂園等房企如何應對？
據中國指數研究院數據顯示，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，遠超一線增長率63%，二線增長率46.7%。
房企們對於三四線市場的熱情空前高漲。根據數據顯示，以保利地產為例，2017年，保利在三四線城市的拓展面積和金額分別佔比37%、18%，而2015年這一數字僅分別為15%和7%。新城控股(601155)和綠城中國(03900.hk)也在不斷加大對三四線城市的投資，在2017年新增土地中三四線城市佔比分別為62%、42%。
從房企佈局規則來判斷，這一波三四線市場高溫，離不開去庫存政策效應的拉動。一位房企高管稱，"這波三四線樓市火熱行情的背後，其實是政策的鼓勵扶持，待到政策扶持退出，三四線城市又會出現需求不足的境地。"但隨著房價的迅速上漲，三四線市場的異常增勢引起了監管層的注意，調控力度隨之步步升級。
日前，人民日報發表評述稱，"房住不炒”同樣針對三四線城市。目前部分三四線城市房價快速上漲有投機炒房的因素存在，對此要有針對性地予以調控。
而在此之前，據中原地產研究機構統計，截至今年5月底，全國各地出臺的房地產調控政策多達159次。調控城市也從2017年集中在一二線城市逐漸向三四線城市轉移。
業內專家表示，預計下半年，房地產調控將由之前的一線城市轉向處於瘋狂中的三四線城市。
隨著調控力度的不斷加強，房企三四線市場的土儲優勢或將轉變為其發展隱憂，但在三四線的土地熱潮下，部分企業依然在不斷加碼三四線市場佈局。
以重倉三四線市場的碧桂園為例，日前，碧桂園連發三道文件，意在提高週轉率。在業務佈局上，碧桂園曾表示，將繼續深耕各級城市鄉鎮，爭取更廣闊的市場。也就意味著，除三四線之外，部分五六線鄉鎮市場也將成為碧桂園的新戰場。克而瑞數據顯示，今年一季度，碧桂園銷售額中有超過一半以上業績均來自於三四線市場業務。
除碧桂園之外，據中指院數據顯示，包括中國恆大、華夏幸福(600340)三四線城市拿地金額佔比超過50%，企業數量和拿地金額均向三四線城市傾斜。
易居中國執行總裁丁祖昱發出警示稱，隨著調控進一步鋪開和升級，部分房價上漲過快、嚴重透支未來預期的二、三、四線城市樓市將面臨更大調整風險。房企需慎之又慎，考慮市場、貨幣政策等諸多因素，謹防高價拿地帶來更大的投資風險。
高價加碼三四線
雅居樂、富力等豪賭市場藏危機
隨著房企集中加碼三四線城市，三四線土地市場開始出現“僧多粥少”局面，地價也隨之持續高企。
易居研究中心數據顯示，5月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、南昌、東莞、惠州和合肥，土地成交溢價率分別達123%、89%、83%、72%和68%，而上述基本上都是弱二線城市和三線城市。
從這些熱點城市近期土地成交溢價率中，也可窺見其“瘋狂”程度。據藍鯨房產統計，6月6日，荊州市P(2018)006號商住地塊，由雅居樂(03383.hk)以4.8億元競得，溢價率高達86.77%；5月11日，南昌茂泰以總價約5.4億元，樓面價高達5652元/㎡為代價，拿下了一宗上限為12500元/平的居住地塊；5月28日，東莞謝崗一宗商住用地吸引了22家房企參與競拍，最終中熙以總價3.48億元，樓面價8816元/㎡為代價，搶得這宗自持面積90%的居住用地。
在這輪土地爭霸賽中，眾多知名房企更是壓下巨資豪賭三四線市場。如富力地產(02777.hk)在莆田、濱州、眉山、南平、唐山等城市公開市場曾拿下過溢價率高達100%的地塊。其中，四川眉山地塊經過43次競價被富力以總價3.6億元競得，樓面價3408元/平方米，溢價率113%，創下眉山市區新高。
包括一向走穩健路線的綠城中國(03900.hk)也於前不久拿下了一宗地王項目。4月16日，綠城以13.57億元拿下舟山定海區一宗商住用地，樓面價12330元/平米創舟山土地市場新高。
對於上述現象，同策機構總監張宏偉認為這是不理性、不合理的投資策略，他表示，"首先，並非所有三四線城市都具有長期戰略投資價值，當前短期內佈局三四線城市是為了短期內補貨，戰術意義強於戰略意義，未來長期戰略投資重點仍然是迴歸核心一二線城市。其次，大部分三四線城市市場人口有限、市場容量有限、價格上漲的彈性空間有限，即使有當前“地王”頻出，三四線城市很難像核心一二線城市樓市那樣很快消化地價帶來的成本壓力。"
事實上，早在2014年，多個房企在三四線城市中也曾表現不理性投資態勢，當時，由於三四線市場走向低迷，房企庫存高企、去化困難等問題開始顯現，並出現多個資金緊張、降價銷售等困局，不少房企也因此消失於地產舞臺，此前的華南房企光耀地產便在此次危機中倒下。
不可否認的是，過去幾年中，三四線市場造就了一批房企的業績神話，拉動全國房企銷售面積整體上揚。但市場發展總有其週期規律，在政策紅利的潮漲和潮落間，房企如何能在緊抓機遇的同時，避開發展過程中的“雷”更是一門大學問。
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