文/易居（中國）企業集團分析師 黃錦良
CRIC廣西北部灣土拍快報：南寧土拍連拍三天，在今日（6.29）迎來收官戰，五象新區4幅商住地（合計約350畝）集中揭牌，均採用“兩限一競”競價方式，並且要求配建一定體量回遷安置物業（僅回遷安置戶申購），其餘大部分體量建商品房，盛邦、大唐、龍光、陽光城、金科、合景等房企參與競拍。雖然部分地塊設有競價前置條件，但最終的成交結果並未是“一邊倒”，1小時激烈競拍後，盛邦、大唐、龍光、陽光城各有斬獲，成交總金額約27.37億，就此，2018年上半年南寧土拍畫上句號。
【2018年6月29日南寧土拍結果】
l GC2018-056地塊（約45畝，成交總價5.66億，樓板價4688元/㎡，配建產權移交住房面積7000㎡，限住宅毛坯部分均價≤9100元/㎡）競得者：廣西盛邦投資有限公司（盛邦集團子公司）；
l GC2018-057地塊（約36畝，成交總價2.61億，樓板價3650元/㎡，限住宅毛坯部分均價≤9200元/㎡）競得者：廣西唐潤投資有限公司（大唐地產子公司）；
l GC2018-058地塊（約103畝，成交總價8.11億，樓板價2963元/㎡，限住宅毛坯部分均價≤9000元/㎡）競得者：深圳市圳雅投資有限公司（龍光地產子公司）；
l GC2018-059地塊（約167畝，成交總價11億，樓板價2475元/㎡，限住宅毛坯部分均價≤7420元/㎡）競得者：南寧泓興晟房地產開發有限公司（陽光城集團子公司）、廣西唐潤投資有限公司（大唐地產子公司）聯合體 。
此外，當日出讓的西鄉塘區金陵鎮興賢村179畝工業用地，由廣西高斯特科貿有限公司以底價5556.8337萬元摘牌。
那黃良慶板塊2幅商住地，一條水系相隔
“沙場老將”盛邦、大唐各自斬獲
GC2018-056地塊（約45畝）位於良慶區良興路北側，GC2018-057地塊（約36畝）位於良慶區鳳朝路西側、良興路北側 ，兩幅地均位於五象新區那黃良慶板塊，彼此被楞塘沖水系隔開。在2017年10月南寧規劃局官網發佈的《關於南寧五象新區玉洞大道沿線（機場第二高速出入口—快速路）城市設計（修編）報送審批前公示》裡，指出五象新區將打造“良慶河+五象湖+邕江南岸+良慶湖+楞塘湖+楞塘衝”這一環系豐富景觀資源，並且規劃水上巴士路線（規劃信息僅供參考，最終以實際建設為準）。可以預想，未來這些湖泊水系打通環線，區域業主回家即可近享濱水生活。並且地塊相近南寧地鐵4號線良慶圩站、楞塘村站（在建，預計2020年試運營），五象大道、良慶大道等縱橫路網、良慶大橋、五象高鐵站（規劃）……隨著區域交通路網日漸成熟，業主出行愈加快捷。
上圖截圖自規劃圖（來源規劃局），圖中的GC2018-056地塊、GC2018-057地塊為後期標註
CRIC廣西數據顯示，2018年1-5月南寧市良慶區那黃良慶板塊的商品房成交均價12275元/㎡、商品住宅（普通住宅、別墅）成交均價12041元/㎡。這兩幅新地塊附近的天譽花園、萬達茂等小區已部分交付，社區商業氛圍日漸凸顯，目前在售的項目有天譽花園6組團（高層LOFT產品，毛坯）、萬科公園裡（僅剩少量洋房將推，商鋪在售）；龍光玖譽湖、檀府印象（陽光城、大唐、天譽合作開發）這兩個新盤主推剛改、改善帶裝修高層戶型，預計7月首期開盤，主力價或在11000-12000元/㎡。
據現場媒體記者瞭解到，GC2018-056地塊、GC2018-057地塊設有競價前置條件，即已提前與集體經濟組織(產業公司)簽訂安置合作意向協議書的競買人有現場報價優先權，即本輪應價的地價，取得相應資格的競買人可以報價與另一家競買人應價的相同報價，但其有優先競買權，或是應價下一輪的地價，有優先資格的有獲得土地的優先權，並且地塊採用“兩限一競”（限地價、限房價、競配建產權移交住房），最終應價高者得。這樣看來，報價優先權的競買人拿地的勝率更高，只要其報價，競爭對手不再跟其報價即可勝出。
GC2018-056地塊優先報價競買人為69號龍光、GC2018-057地塊的優先報價競買人為16號大唐；而他們參與競拍的結果卻沒有出現“一邊倒”。
GC2018-056地塊僅有66號盛邦和69號龍光參與競拍，起始價860萬/畝（樓板價3225元/㎡），每輪加價幅度20萬/畝，26次應價後達到限地價1250萬/畝（樓板價4688元/㎡），轉為現場產權移交住房面積報配建。競配建環節中，每輪報配建幅度500㎡，69號龍光在第14次舉牌報配建7000㎡，66號盛邦繼續跟進，而後主持人詢問是否有更高配建，三輪10秒倒計時結束後，69號龍光沒有舉牌報下一輪配建面積，就此GC2018-056地塊由“沒有拿地優先權”的盛邦競得，成交總價 56579.7375萬元（約5.66億），成交單價1250萬/畝，成交樓面地價元4688元/㎡，產權移交住房面積7000㎡，限住宅毛坯部分均價≤9100元/㎡（如果做帶裝修房，估算實際銷售均價≤12100元/㎡）。 這也是繼盛邦瓏湖、盛邦五象大道新項目後，盛邦集團佈局五象新區又一新盤。
》》》企業檔案：
盛邦集團創始人2005年進廣西房地產深耕，從最初的合作開發到獨立開發，迄今，合作開發了招商·境界、西城1號、盛天茗城、盛天華府、盛天名都、盛天公館、盛天果嶺、盛天香墅、盛天龍灣、盛天龍灣•南苑、時代茗城等十餘個項目；合作運營商業綜合體——盛天地（商業）、盛天88街區（商業）、財富天下（商業）；盛邦集團獨立開發的項目了盛禾佳園、盛邦瓏湖、盛邦領地、盛邦香頌等項目。CRIC廣西統計，2017年1月至2018年6月26日，盛邦集團南寧已拿地2.74萬㎡（統計口徑：這裡僅統計南寧招拍掛結果裡，房企單獨競得的）。
GC2018-057地塊僅有16號大唐、66號盛邦、69號龍光、99號競買人（未知）參與競拍，起始價667萬/畝（樓板價3335元/㎡），每輪加價幅度10萬/畝，具有優先報價權的16號大唐，在第8次報價730萬/畝，在主持人詢問是否有應價的，現場其他競買人在3輪10秒倒計時結束仍未有舉牌應價的，就此GC2018-057地塊由大唐競得，成交總價26079.7245萬元（約2.61億），成交單價730萬/畝，成交樓面地價3650元/㎡，成交地價沒有達到限地價、不用配建產權移交住房面積，限住宅毛坯部分均價≤9200元/㎡（如果做帶裝修房，估算實際銷售均價≤12200元/㎡）。這也是繼大唐世家、五象龍崗大唐果、大唐總部一號、大唐國際中心、檀府印象（合作開發）、大唐五象湖南面新項目（合作開發）後，大唐地產佈局五象新區又一新盤。
》》》企業檔案：
大唐地產，創立於1985年，最早源自臺灣，發家於福建的中國百強房企，藉助“唐風”建築打響名氣。2008年大唐地產正式佈局南寧，開始其在廣西的佈局。這10年間，大唐地產已佈局南寧、北海等北部灣城市，截止6月29日，佈局南寧各大城區近20個項目。CRIC廣西統計，2017年1月至2018年6月26日，大唐地產南寧已拿地22.05萬㎡（統計口徑：這裡僅統計南寧招拍掛結果裡，房企單獨競得的地塊）。
一拍即拿！龍光再度佈局五象湖板塊
GC2018-058地塊（約103畝，兩宗地組成），位於良慶區東風路以東、順寧路以北和良慶區東風路以西、順寧路以南，地處五象新區五象湖板塊，這與前兩天（6.27）廣西路橋中標的245畝地塊以及“路橋錦繡新城”項目相近，近臨南寧地鐵2號線東延線東風路站（在建，預計2020年試運營），近距五象湖約1.8公里，路網日漸完善，出行便捷。
CRIC廣西數據顯示，2018年1-5月南寧市良慶區五象湖板塊的商品房成交均價10222元/㎡、商品住宅（普通住宅、別墅）成交均價11575元/㎡。該地塊周邊桂園·天璽灣、龍光·玖瓏湖、萬科·金域藍灣等多個小區已陸續交付，周邊的南寧彰泰府預計7月中旬首開，旭輝·湖山樾、金科·博翠山兩個新盤的品牌展廳已於6月中旬開放，它們預計今年8、9月首開；萬科·金域藍灣、龍光·玖瓏湖、碧桂園·天璽灣等新品住宅待推，此前參考主力均價13000-14000元/㎡（含裝修）。
GC2018-058地塊參與競買人僅有18號金科，以及69號龍光參與競拍，起始價785萬/畝（樓板價2944元/㎡），第二輪報價為790萬/畝，此後每輪加價幅度10萬/畝。而現場僅有69號龍光舉牌，而後金科並未應價下一輪，就此，龍光一舉拿下五象湖南面103畝商住地塊，成交總價81055.67萬元（約8.11億），成交單價790萬/畝，成交樓面地價2963元/㎡，成交地價沒有達到限地價、不用配建產權移交住房面積，限住宅毛坯部分均價≤9000元/㎡（如果做帶裝修房，估算實際銷售均價≤12000元/㎡）。這也是繼龍光國際、龍光玖瓏湖、龍光玖譽湖後，龍光地產佈局五象新區又一新盤。
》》》企業檔案：
成立於1996年的龍光集團，作為進駐廣西市場最早一批粵系企業之一，其發展初期主戰場除了汕頭、深圳，緊接著就是南寧，此後陸續進駐內地20多個核心城市。如今，龍光已佈局南寧、柳州、桂林、防城港廣西四地，已開發了龍光·普羅旺斯（南寧）、龍光·水悅龍灣（南寧）、龍光·世紀（南寧）、龍光·玖瓏湖（南寧）、龍光·玖瓏府（南寧）、龍光·玖雲著（南寧）、龍光·玖瓏臺（南寧）、龍光·玖譽府（南寧）、龍光·玖譽湖（南寧）、龍光·玖譽灣（南寧）、龍光·玖瓏府（柳州）、龍光·普羅旺斯（桂林）、龍光·陽光海岸（防城港）等近20個房地產項目。CRIC廣西統計，2017年1月至2018年6月26日，龍光地產南寧已拿地39.13萬㎡（統計口徑：這裡僅統計南寧招拍掛結果裡，房企單獨競得的地塊）。
陽光城、大唐聯合拿地
首進東盟國際物流基地板塊
GC2018-059地塊（約167畝，兩宗地組成），良慶區那平路北側、振邦路西側，地處五象新區東盟國際物流基地板塊。
目前東盟國際物流基地板塊在建的商品房項目有南寧彰泰郡、當代豐耘·歡樂之家、榮和·五象學府、建工城等，其中，南寧彰泰郡6月16日已開盤，推出85-103㎡（建面）帶裝修房，參考均價11000-13000元/㎡（含帶裝修）；榮和·五象學府的城市展廳也已在6月16日開放，城市展廳位於銀海大道瑞和購物公園沿街商鋪（地鐵2號線金象站B站口附近）。太平船務子公司廣西新中產業投資有限公司於今年6月21日以總價約13.21億拍下位於中新南寧國際物流園內6幅地塊，合計約759畝，其中兩幅含住宅用地合計約245畝，打造開放式街區小區，並且由開發商須自持100%房屋產權面積，自持期間，房屋只能租賃給中新南寧國際物流園內企業或職工。
GC2018-059地塊參與競買人僅有88號合景、1號陽光城、大唐聯合體，69號龍光報名競買，88號應價地塊起始價651萬/畝（樓板價2441元/㎡），第二輪報價660萬/畝，此後每輪加價幅度10萬/畝。隨後，1號陽光城、大唐聯合體舉牌應價第二輪，而後主持人詢問是否有其他買家應價下一輪，3輪10秒倒計時結束仍未有其他買家舉牌，就此，陽光城、大唐聯合體輕鬆拍下東盟國際物流基地板塊167畝商住地塊，成交總價110026.6萬元（約11億），成交單價660萬/畝，成交樓面地價2475元/㎡，成交地價沒有達到限地價、不用配建產權移交住房面積，限住宅毛坯部分均價≤7420元/㎡（如果做帶裝修房，估算實際銷售均價≤10420元/㎡）。 這也是陽光城地產繼陽光城麗景灣、陽光城時代中心、檀府印象（合作開發）後，佈局五象新區又一新盤。而此次聯合大唐拿地，也是其與大唐的第三次合作開發，此前包括開發有檀府印象（陽光城、大唐、天譽合作開發）、大唐印象（陽光城、大唐、新希望合作開發）。
分析師點評：合作開發漸成南寧樓市開發規模較大樓盤的常態，這樣不僅可以分擔拿地成本，同時雙方也拓展同一區域板塊項目，發揮各家優勢互補、合作共贏，當然，也需要一段的時間磨合期，以及看此後合作開發項目面市後，客戶接受度如何。
》》》企業檔案：
陽光城，隸屬世界500強陽光控股投資，1995年始創於福州，中國房企20強，連續四年蟬聯中國房產企業運營效率TOP10。2017年5月18日，陽光城成立了廣西區域公司，先後在廣西南寧、柳州、玉林三地開發了8個項目，南寧陽光城·麗景灣、南寧陽光城·時代中心、南寧陽光城·半山灣、南寧大唐印象（陽光城、大唐、新希望合作開發）、南寧檀府·印象、柳州陽光城·麗景灣、玉林陽光城·麗景公館等項目。
南寧土拍2018年上半場已劃上句號，下半場土拍大戰在7月4日、6日、18日、20日也即相繼打響。那麼，2018上半場南寧土拍年中成績單如何，上半年南寧六大城區哪裡成交地塊數量、成交總金額靠前？哪些房企拿地數量多、拿地成本高？哪些地塊成交價創區域記錄？哪些地塊給你留下深刻印象，你比較期待哪些地塊所建的項目……敬請關注南寧微樓市7月帶來的南寧土拍年中盤點，敬請期待！文末評論區，期待你的互動交流。
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