重磅！廈門住宅用地市場要開始大變了！
前天（4月25日）廈門3幅住宅用地“組團”出讓，馬上又有同安的兩幅住宅用地要入市。
土拍剛剛結束後，本網就從市土房局獲悉，今年廈門將繼續加大住宅用地的供應，本年度擬售出讓商品住宅用地超過300萬平方米，對比前幾年有較明顯的放量，昨天出讓的3宗地塊體量僅佔全年供應量的7%左右，未來還有大量成熟的住宅用地會相繼入市，市場供應有望保持量化寬鬆。
（2018廈門擬出讓土地分佈，綠色為租賃用地）
此外，今年我市還將供應五六宗“只租不售”的租賃住房用地，逐步建立“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”的住房制度。
2018廈門土地市場第一拍的信息量有點大，傳遞了一連串重大信號，這回廈門樓市真的要變天！房價又將何去何從？
超300萬平! 高地價狙擊手來了
根據世聯行日前發佈的中國房地產市場研究報告顯示：2017年，閩系房企發源地的福建廈門，其住宅用地平均樓面價為25456元/平方米，同比2016年的28761元/平方米降了11.5%。
但是，仍然在全國住宅用地樓面均價中奪魁，甚至碾壓了北上廣深。
要降房價，必須要從源頭著手，頑疾還需猛藥，兩大殺手鐧：1.加大住宅用地供應，至少年出讓量在400萬方，與銷售新房的年去化量持平；2.金融去槓桿，收緊錢袋子
一方面，僧多粥少是廈門地價高企的一個重要原因。來看一組數據：
（PS：商住不是指SOHO，而是商品住宅用地）
2013-2017年，廈門地價野蠻生長的階段，也是供地量最少的4年。土地的放量供應，才是高房價真正的狙擊手。2018年廈門住宅用地計劃供應總建面積300萬平，創6年計劃供地量記錄！
儘管過去2年均有200多萬方的住宅用地供應計劃，但是也面臨著推地難的顯示。今年，據介紹將有“大量成熟的住宅用地”要相繼入市，因此，今年的實際供地量有望出現一個大突破。
另一方面，2017年12月，中央經濟工作會議定調樓市，未來3年的三大攻堅戰，其中排在第一位的就是：防範和化解重大風險。
防的就是金融風險，核心是管住不合理的槓桿，堵住了熱錢流入樓市的通道以及在金融系統內部空轉的可能性。
對於高週轉的房企而言，會在貨幣最寬鬆的時候拼命拿地，而在緊張的時候，選擇在場外觀望。
因此，在昨天的土拍現場可見到的高週轉、高槓杆的房企寥寥無幾，瘋狂舉牌的熱鬧沒有了。就連“壓箱底”的集美新城的寶地都拿出來了，結果舉了一下，居然發現沒人跟上就成交了！
通過以上分析，我們可以得到2個基本結論：
1.經過2016-2018年4月的土拍鏖戰後，在廈房企手中都已囤積了大量的住宅用地，都還尚待或正在開發，甚至還握有一批站在高崗上的高地價項目，急需一些低地價項目來做平衡。
2.他們現在不是當初的“飢餓狀態”，相反，現在是“吃得太飽”，再加上後續還會有如此大量優質的住宅用地用加大供應，再加上手裡的資金沒那麼寬裕，在拿地上會更加理性謹慎，會將利潤空間放在首位。
2018廈門土拍市場第一拍之所以具有風向標意義，是因為拿出的兩塊地都非常具有代表：1.偏遠地帶的地塊，起拍價約2萬/㎡；2.島外核心區的地塊，起拍價約2.3萬/㎡左右。
今年廈門住宅用地的溢價率不會那麼瘋狂，大部分維持在3%-30%的合理範圍內，超級超級超級...優質的會達到50%。大部分的地價會被鎖定在2.3-3.2萬/㎡左右，不會像之前那樣隨便一塊都是3.5起跳。
地價2萬、3萬+！房價將怎麼走？
土拍對樓市的影響不容小覷，對房價的影響巨大而深遠。
在那個剛剛過去的2016年，買房人對土拍談虎色變，“地王”成為了敏感詞，就是因為，這些高地價將顛覆房價格局，會催漲房價。
地塊從拿地規劃到動工銷售週期2-4年，2013-2015年地價1萬+，2015-2017年房價2-3萬+/㎡；2016-2018年地價2萬+、3萬+，2018-2020房價又將會是多少？開發商
今天，我們根據2016年1月-2018年4月廈門總共出讓的46宗住宅用地，製作了一張理論上的開發商保本價表，也就是說將高層、別墅、洋房拉通之後的均價要賣到多少才能不虧本。（僅一個大概範圍值，實際數值還會有些許誤差）
開發商肯定是要朝著這個目標來進行產品規劃來賣的，甚至要賣得更貴才能盈利！那麼，該如何實現？豪宅化！
因此，我們現在看到的純新盤規劃中別墅類產品佔據了半壁江山，又由於地塊面積不大，高層就沒多少套房子。
這些高地價項目首批推出的產品也不再是高層，而是疊墅，價格也是大家都知道的疊墅均價4.5-5.5萬/㎡。這對廈門新房原有的以高層為主導的房價格局，一定會造成一個很大的顛覆。
實際上，這樣“4.5-5.5”的價格也是被限價令強勢打折了的，虧本賣總不行吧，那就給個保本價，雙方都相安無事。
純新盤的高層價格就被限價令打得更低了，環東海域樓面價2.3萬/㎡的項目，高層也只能批到3.3萬/㎡，幸好疊墅賣到了5萬/㎡，自己通盤成本3.8萬/㎡還能保住，甚至還有點賺頭，咬咬牙就開賣吧！
其他地價3萬+的項目現在出來賣高層的話，暫時還沒有這個勇氣，姑且還是賣5萬+的疊墅先貼“地”賣。
未來，廈門新房市場的定價邏輯，你們都看清楚了嗎？在限價令不放鬆的調控期內，地價2萬+，首批高層3萬+、疊墅4.5萬+；地價3萬+，首批高層待定、疊墅5.5萬+。
限價令的威力巨大，這些都已經是“超低價”在賣房！想賺錢，要麼就是拿地的時候價格低一些，否則今後賣房時候流的淚，就是當時舉牌時腦子進的水；要麼就以時間換空間，期待限價令會慢慢放鬆，先拿別墅回本再說。
這就是高地價時代，廈門買房人正在會馬上將會面臨到的現實，除非起拍價回到1萬+、地價回到1萬+，才有可能改變這樣的房價趨勢，這樣概率實在太小了！
結語
經歷了2016年4月22日，環東海域拍出了2.6萬/㎡的樓面價，隨後3萬+、甚至直逼4萬。再到2018年4月25日，集美新城寶地只能拍到2.9萬/㎡。
這兩年的廈門樓市實在太魔幻了。地價翻番、房價瘋狂，再到集體啞火後，留下的是1萬+地價退出歷史舞臺，滿眼都是2萬+、3萬+地價。
去槓桿、增大供地量、限價令，作為高地價狙擊手，會將廈門的地價從3萬+打落至2萬+，土地市場將徹底理性、冷靜下來。
回顧廈門樓市的發展週期，就會發現2010-2017年，地價翻了7倍，這不是一口氣漲上去的，是在2013、2016年政策最寬鬆的年份突然翻了3倍上去，然後就是橫盤3年左右。
2018年4月就是廈門地價的橫盤期的開始，那麼這一輪將橫盤多久呢？現在你還敢賭“國運大招”嗎？
對自住而言，無所謂賺錢不賺錢，在調控最嚴厲的時候，能買到的房子都是“底褲價”在含淚賣的了；而對於中短線投資，如果3年不解套，就會是一次致命的收割了！
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