重磅！厦门住宅用地市场要开始大变了！
前天（4月25日）厦门3幅住宅用地“组团”出让，马上又有同安的两幅住宅用地要入市。
土拍刚刚结束后，本网就从市土房局获悉，今年厦门将继续加大住宅用地的供应，本年度拟售出让商品住宅用地超过300万平方米，对比前几年有较明显的放量，昨天出让的3宗地块体量仅占全年供应量的7%左右，未来还有大量成熟的住宅用地会相继入市，市场供应有望保持量化宽松。
（2018厦门拟出让土地分布，绿色为租赁用地）
此外，今年我市还将供应五六宗“只租不售”的租赁住房用地，逐步建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。
2018厦门土地市场第一拍的信息量有点大，传递了一连串重大信号，这回厦门楼市真的要变天！房价又将何去何从？
超300万平! 高地价狙击手来了
根据世联行日前发布的中国房地产市场研究报告显示：2017年，闽系房企发源地的福建厦门，其住宅用地平均楼面价为25456元/平方米，同比2016年的28761元/平方米降了11.5%。
但是，仍然在全国住宅用地楼面均价中夺魁，甚至碾压了北上广深。
要降房价，必须要从源头着手，顽疾还需猛药，两大杀手锏：1.加大住宅用地供应，至少年出让量在400万方，与销售新房的年去化量持平；2.金融去杠杆，收紧钱袋子
一方面，僧多粥少是厦门地价高企的一个重要原因。来看一组数据：
（PS：商住不是指SOHO，而是商品住宅用地）
2013-2017年，厦门地价野蛮生长的阶段，也是供地量最少的4年。土地的放量供应，才是高房价真正的狙击手。2018年厦门住宅用地计划供应总建面积300万平，创6年计划供地量记录！
尽管过去2年均有200多万方的住宅用地供应计划，但是也面临着推地难的显示。今年，据介绍将有“大量成熟的住宅用地”要相继入市，因此，今年的实际供地量有望出现一个大突破。
另一方面，2017年12月，中央经济工作会议定调楼市，未来3年的三大攻坚战，其中排在第一位的就是：防范和化解重大风险。
防的就是金融风险，核心是管住不合理的杠杆，堵住了热钱流入楼市的通道以及在金融系统内部空转的可能性。
对于高周转的房企而言，会在货币最宽松的时候拼命拿地，而在紧张的时候，选择在场外观望。
因此，在昨天的土拍现场可见到的高周转、高杠杆的房企寥寥无几，疯狂举牌的热闹没有了。就连“压箱底”的集美新城的宝地都拿出来了，结果举了一下，居然发现没人跟上就成交了！
通过以上分析，我们可以得到2个基本结论：
1.经过2016-2018年4月的土拍鏖战后，在厦房企手中都已囤积了大量的住宅用地，都还尚待或正在开发，甚至还握有一批站在高岗上的高地价项目，急需一些低地价项目来做平衡。
2.他们现在不是当初的“饥饿状态”，相反，现在是“吃得太饱”，再加上后续还会有如此大量优质的住宅用地用加大供应，再加上手里的资金没那么宽裕，在拿地上会更加理性谨慎，会将利润空间放在首位。
2018厦门土拍市场第一拍之所以具有风向标意义，是因为拿出的两块地都非常具有代表：1.偏远地带的地块，起拍价约2万/㎡；2.岛外核心区的地块，起拍价约2.3万/㎡左右。
今年厦门住宅用地的溢价率不会那么疯狂，大部分维持在3%-30%的合理范围内，超级超级超级...优质的会达到50%。大部分的地价会被锁定在2.3-3.2万/㎡左右，不会像之前那样随便一块都是3.5起跳。
地价2万、3万+！房价将怎么走？
土拍对楼市的影响不容小觑，对房价的影响巨大而深远。
在那个刚刚过去的2016年，买房人对土拍谈虎色变，“地王”成为了敏感词，就是因为，这些高地价将颠覆房价格局，会催涨房价。
地块从拿地规划到动工销售周期2-4年，2013-2015年地价1万+，2015-2017年房价2-3万+/㎡；2016-2018年地价2万+、3万+，2018-2020房价又将会是多少？开发商
今天，我们根据2016年1月-2018年4月厦门总共出让的46宗住宅用地，制作了一张理论上的开发商保本价表，也就是说将高层、别墅、洋房拉通之后的均价要卖到多少才能不亏本。（仅一个大概范围值，实际数值还会有些许误差）
开发商肯定是要朝着这个目标来进行产品规划来卖的，甚至要卖得更贵才能盈利！那么，该如何实现？豪宅化！
因此，我们现在看到的纯新盘规划中别墅类产品占据了半壁江山，又由于地块面积不大，高层就没多少套房子。
这些高地价项目首批推出的产品也不再是高层，而是叠墅，价格也是大家都知道的叠墅均价4.5-5.5万/㎡。这对厦门新房原有的以高层为主导的房价格局，一定会造成一个很大的颠覆。
实际上，这样“4.5-5.5”的价格也是被限价令强势打折了的，亏本卖总不行吧，那就给个保本价，双方都相安无事。
纯新盘的高层价格就被限价令打得更低了，环东海域楼面价2.3万/㎡的项目，高层也只能批到3.3万/㎡，幸好叠墅卖到了5万/㎡，自己通盘成本3.8万/㎡还能保住，甚至还有点赚头，咬咬牙就开卖吧！
其他地价3万+的项目现在出来卖高层的话，暂时还没有这个勇气，姑且还是卖5万+的叠墅先贴“地”卖。
未来，厦门新房市场的定价逻辑，你们都看清楚了吗？在限价令不放松的调控期内，地价2万+，首批高层3万+、叠墅4.5万+；地价3万+，首批高层待定、叠墅5.5万+。
限价令的威力巨大，这些都已经是“超低价”在卖房！想赚钱，要么就是拿地的时候价格低一些，否则今后卖房时候流的泪，就是当时举牌时脑子进的水；要么就以时间换空间，期待限价令会慢慢放松，先拿别墅回本再说。
这就是高地价时代，厦门买房人正在会马上将会面临到的现实，除非起拍价回到1万+、地价回到1万+，才有可能改变这样的房价趋势，这样概率实在太小了！
结语
经历了2016年4月22日，环东海域拍出了2.6万/㎡的楼面价，随后3万+、甚至直逼4万。再到2018年4月25日，集美新城宝地只能拍到2.9万/㎡。
这两年的厦门楼市实在太魔幻了。地价翻番、房价疯狂，再到集体哑火后，留下的是1万+地价退出历史舞台，满眼都是2万+、3万+地价。
去杠杆、增大供地量、限价令，作为高地价狙击手，会将厦门的地价从3万+打落至2万+，土地市场将彻底理性、冷静下来。
回顾厦门楼市的发展周期，就会发现2010-2017年，地价翻了7倍，这不是一口气涨上去的，是在2013、2016年政策最宽松的年份突然翻了3倍上去，然后就是横盘3年左右。
2018年4月就是厦门地价的横盘期的开始，那么这一轮将横盘多久呢？现在你还敢赌“国运大招”吗？
对自住而言，无所谓赚钱不赚钱，在调控最严厉的时候，能买到的房子都是“底裤价”在含泪卖的了；而对于中短线投资，如果3年不解套，就会是一次致命的收割了！
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