人來人往73041561
家族財富密碼高級研究員張仲:
認為高房價是炒房客、中介、房地產商抬起來的觀點值得商榷。
任何事情，都有主要矛盾和次要矛盾。炒房的這些主體，是房價上漲過程中的參與者，是促進者，但是絕對不是根本動力。
換句話說房屋實際價值決定了房地產的基礎價格，如果其市場價格與基礎價格產生了較大背離，背離的部分就是泡沫。
插播一下，金德爾伯格( Kindleberger，1996) 將資產泡沫定義為: “一種或一系列(資產) 在一個連續過程中陡然漲價，開始的價格上漲會使人們產生還要漲價的預期，隨著漲價，常常是預期的逆轉，接著就是價格暴跌，最後以金融危機告終”。
因此房地產價格變動不僅關係到眼前是否能購買房產，來回倒賣收益如何，更是關係到未來可能存在的嚴重危機，在一場系統性的危機下，沒有人能夠置身事外。
回顧歷史，梳理一下住房改革之後，全國性的房地產市場波動：
第一次發生在2003年前後。
第二次發生在2007年中旬到2008年中旬
第三次發生在2009年到2010年四萬億期間
第四次發生在2013年
第五次發生在2016年初
這次與以往的階段存在明顯的不同:一是不再是全國範圍的普漲，更多體現的是結構性行情，各城市間房價上漲出現較大的區域性差異；
二是上漲的趨勢是由點帶面，一線城市率先瘋漲，二線城市半年後啟動，而部分庫存高企的三四線城市在很長一段時間內一直未漲，直到2016年三季度部分城市出現補漲態勢。（是不是很像股票市場裡的版塊輪動）
簡而言之，決定房價價格的因素有很多，但是歸根結底還是土地結構問題和經濟結構問題，財權事權匹配問題，資源錯配問題，輔之以宏觀調控體系問題，當然若是再拉長來看，還會有人口結構問題，房產自身週期問題。而16年 第五輪暴漲時表現出來的羊群效應也格外值得深思。
所以高房價不能簡單的歸結為炒房客、中介、房地產商的抬價。
家族財富密碼
房價的上漲離不開以下幾類人的推動：炒房客、中介和房地產開發商。所以說，房價是被這些人抬起來的一點也沒錯。不過，如果只有這些人去抬房價而沒人買單的話，房價也是漲不起來的。所以，促使房價上漲的重要因素就是購房者的購買力也就是所謂的需求。
那麼，炒房客、中介和開發商在房價上漲當中都起到了什麼樣的作用呢？
炒房客
房子最為一種商品，只要有升值、保值到作用再加上有穩定的需求就可以拿來炒。
就像我們日常所需的姜蒜一樣。前幾年的蒜你狠等描述都是深入人心的。所以房子作為這些投機者的炒作對象就一點也不奇怪了。
炒房客在房價的上漲當中就是利用資金壟斷房源，最後促進房價在暢銷的環境之下上漲。也就是個囤積居奇的投機倒把的作用。
但是，炒房客對於房價上漲的貢獻卻是有目共睹的。
中介
中介在房價上漲中的作用也很巨大。
中介作為一箇中間商賺取了房子的不少差價和佣金。幾乎是一個零成本的行業。
對於新房來說，很多開發商對於樓盤的營銷已經到了後期。再投入大量的人力物力沒有必要，所以，中介將這些房源接收，然後提價轉讓出去。因為購房者對於房產的信息知之甚少，所以中介就通過這個信息不對稱賺取了差價提升了房價。
對於二手房，如果你的心裡價位是100萬出售，那麼中介為了賺取佣金會通過各種途徑將房子粉飾為120萬賣出。這樣二手房價格上漲了，中介也賺到了更多的佣金。
開發商
開發商對於房價有很大的主動權。
開發商往往通過分棟銷售和限制銷售隊伍形式造成樓盤暢銷爭搶的現象。最終通過不斷的拋出房子滿滿的抬升價格，這樣一來就被抬上去了。
同時，開發商也可以通過其他途徑比如精裝房的銷售等方式將房價提升。
所以，開發商對於房價的直接主導性也是房價上漲的原因。
其實，不論是誰運作房價沒人買都是白搭。因此，房價的上漲只能怪購房者自己，是自己的需求直接導致了房價的有恃無恐！
回想
房產老J
某種程度上，他們都是背鍋俠。
放兩張圖吧：
看到沒，這個報紙一篇文章在2017年4月份和2018年5月份，刊發了兩次。
至少同一撥人背了兩次鍋。
炒房客、中介、地產商在房價上漲過程中，當然有推動作用。
炒房客要賺差價，就得釋放房價上漲的消息，房產中介要賣房子要賺佣金，也得釋放房價上漲的預期，因為所有人都“買漲不買跌”，地產商也必須漲價，因為地價從沒跌過，也因為怕老業主砸售樓處。
但這都是表象，他們只是房價蒼天大樹的“寄生蟲”。
中國的房價上漲是有非常複雜的原因的。
我僅說幾點我的看法。
一、土地財政
房價和地價有非常密切的關係。高地價必然意味著高房價，那麼城市為什麼要賣地呢，而且越賣越貴呢？
因為我們要加速發展，要趕超，在這個過程中，靠收稅的錢來投入城市發展是遠遠不夠的，必須要借債要貸款。
先用貸款來加速推進基礎設施建設，基礎設施的改善必然吸引製造業服務業的發展，這些產業的發展又會帶動地價的上漲，最後出售高溢價的土地來還貸款。如此循環，土地是非常重要的環節。久而久之，就形成土地財政。
這一點，我認為是房價上漲最根本的原因，經濟加速發展必然要藉助槓桿，土地就是。
二、貨幣一直是超發的
前些年我們一直說貨幣放水，其實直到2018年依然如此。
近日央行發佈的金融通基金數據顯示，2018年一季度新增人民幣貸款6.0393萬億，每個月1.5萬億。同比多增加了7200億。其中住房貸款佔比約4成。
房貸利率漲了這麼多，但仍然比一般貸款利率要低，這實際上對樓市構成利好。
此外，市場上的錢多了，又沒有更多的投資渠道，樓市成為為數不多的選擇。
三、城鎮化紅利
以前是普遍性紅利，現在是結構性紅利。在城鎮化發展最快的幾年，城市新增的人口帶來了大量住房消費需求，這些都利好房價上漲，而最近這幾年，由於人口政策的變化，二線城市開始領漲，西安幾個月就落戶幾十萬人，你說房價怎麼能穩得住呢？
四、人的因素
中國人對房子的偏愛，全世界無出其右，經濟的加速發展，人與人之間的差距正在拉大，通過房子來增加安全感也是重要原因。
五、長期滯後的租房市場
發達的租房市場實際上提供了巨大的“行洪和洩洪空間”，房價漲了是不是？我租房幾年，等房價跌了再買。
但我們沒有發達的租房市場。沒有租房市場，進城人員要解決住房問題，就只有一條路：買房。
我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。
樓市微觀察
有朋友是做房產經紀的，講幾個他告訴我們的銷售手段。
一、座標北京東，燕郊東、大廠京哈公路沿線某處，距離天安門直線距離大約50公里某樓盤A。
好像是2015年初，那時候環北京的房價還沒有炒起來。燕郊的房子過萬的很少。去年賣家4萬多的首爾甜城的房價當時7000左右都沒有人要。
A盤新開發的，沿路的幾棟樓剛起了兩層。開發商某天開盤，從對面村子裡找了200多個村民當房托兒，每人100塊。50人的銷售團隊拉來100多個看房的。開盤就順銷了幾十套。大夥兒熱熱鬧鬧忙碌了一整天，最後真實成交兩個客戶。定金收了4萬。剛夠放托兒們的消費。當時賣的價格是4000多一平吧。之後我也去看過。附近有幾個孤零零的社區。在對面村裡小超市買水的時候和老闆聊天打聽一下樓盤情況。老闆說：誰買那房誰上當，樓盤是村裡一個混混找的老闆私自佔地蓋的，現在還和村裡有糾紛。說不定村裡人哪天就給他拆了。不知道老闆講話的真假。2016年環京房價炒起來時，那裡最高也賣到2.5萬吧，據說是一房難求。
二、賣房的時候都加客戶微信。然後天天在朋友圈裡發樓盤信息。內容各種利好，各種要漲價，各種快買完的的消息。大家統一路徑，同一個樓盤，今天發的消息是10000一平，過段時間漲到12000，再過段時間漲到15000，不斷刺激他們的客戶。至於什麼時候漲，怎麼漲，政府出一個政策，利好解讀一下就是漲價的原因。反正就是給客戶造成一種房價還要漲，不買就錯過！早買早賺錢的緊張、刺激的氛圍。
三、很多時候，房產中介會和房地產商聯合起來，中介們發揮人多力量大的優勢，壓房，比如，房地產開發商一平房子賣10000，中介們用這個價格壓很多房，然後通過炒作、刺激客戶，把房子賣到15000，這5000的錢就是中介的利潤。很暴利的。朋友在的中介公司一開始還是隻有兩個門店的小中介，經過15、16兩年，發展成有近百家門店的規模。
還有挺多的例子，手機打字不方便就不說了。
金融匠人李瑞
其實高房價不是說得那麼簡單的，很簡單的道理，在全國各地有多少炒房的？就這麼點炒房的就能把一個城市的房價炒起來了？中介就能把房價炒起來？房地產開發商說賣多少錢就賣多少錢？購房者就買賬了？可以這樣說，房價上漲是有這些因素在，但是絕對不是主要因素的。
1.大城市的主城區待開發的土地少，而大家想去城中心，所以二手房的房東肯定會漲價賣的，物以稀為貴，大家都懂的。
2.政府賣地少，出讓的土地少，而開發商只有拿地建房才能掙錢，所以開發商競拍土地，造就高價地，土地價格漲了，房價自然而然漲了。
3.大城市的人口增加，剛需人口增加，不得不買房，所以二手房漲價，新房漲價。
4.限購政策，雖然限購是為了控制房價，但不得不說迎來客一次大幅上漲，因為很多人想賣房換房自己去沒有購房資格，賣了就買不到了，所以二手房房源減少，價格就漲起來了，大家去買新盤，新盤也跟著二手房價格走，所以也漲了。
其實房價不是一朝一夕漲起來的，有很多的因素控制的，一線城市幾萬十幾萬的房價一下能漲起來嗎？中介和炒房團能把房價炒這麼高嗎？肯定不是絕對因素。還有很多的原因歡迎大家討論。
關注房產直通車，讓房產交易，房產投資，房地產知識變得超級簡單。
房產直通車
高房價真的是炒房客、中介、房地產商抬起來的嗎？近日一段“手提50萬現金買不到房”的視頻在網上瘋傳，讓一幫吃瓜群眾不能淡定直接懵逼了。
19日晚，新都公安就此發佈消息：成都市公安局新都區分局依法查處一起編造虛假信息並在網絡上散佈的尋釁滋事案件。“手提50萬現金買不到房”視頻內容，系新都區某房產中介公司柳某某等5人共同編造的……
網友瞬間炸了：
房價都是被這些中介炒起來的，一天天製造緊張氣氛
給他50萬當作案工具沒收了
這就是鏈家的，導致房價的上漲和鏈家不無關係！
房價就是這樣被抬起來的
中介是一幫寄生蟲吸血鬼
還某中介，這麼明顯，鏈家啊
房價炒這麼高、中介就是幫兇，應取締！
如果房子真的好賣，中介就不會出這種視頻。清醒點吧
中國的中介 每一個槍斃絕對沒冤假錯
鏈家搞獨家哄抬房價那是真的
造假，無所不用其極，每當開盤，買房的全是老頭老太，人山人海，百分之九十九是房託
房價根源在人心，中介不過是推波助瀾
都在演戲，開發商演戲我們錢多房子好賣，中介演戲房子緊缺，買單的演戲我們不差錢
開發商開盤，製造搶房，300房3000搶為什麼沒人調查!
各地，房產中介沒有人性選擇性的瞎炒作。然後所有的業主的跟著炒，反正尼瑪不用中介掏錢，誰接盤誰掏錢
中介機構就是空手套白狼……
對此不知大夥怎麼看？
隔壁老張啟示錄
敬請關注本人頭條號，希望成為彼此分享交流房地產和財經問題的平臺，謝謝🙏
應該說高房價是很多社會因素合力推動下造成的，具體有哪些因素吶，我們來羅列下：
1、城市舊城改造，貨幣拆遷賠償金額屢創新高；
2、土地拍賣機制，決定土地價格不斷的創新高，麵粉比面寶貴的現象時有發生，不停刷新購房者對於房價上漲的預期；
3、中國城鎮化建設一直在穩步推進，至少還有十年才可初步完成中國城鎮化建設進程；
4、由於對於房價長期看漲的原因，炒房客始終保持強大的購買力；
5、中國廣義貨幣超發，大量流動資金推動房地產持續發展，同時房地產行業是最大的吸金石，有助於穩定社會物價;
6、限價政策的實施，使一二線城市高端房價有被大型房地產企業操控，變相的計劃經濟模式造成了樓市部分區域產生飢餓營銷效應，房價上漲預期強烈；
7、大地鐵時代的來臨，城市建設投入大幅增加，必須通過土地增值土地拍賣來做到收支平衡，避免地方債出現風險控制危機爆發，地方政府很難擺脫土地財政依賴；
8、上下5000年的文化底蘊，具有其屋的思想觀念使中國房屋自有率是世界最高的，也推動房價上漲；
9、房地產信貸也是目前銀行最大最可靠的利潤來源，從商業角度來看，房地產信貸是銀行做割捨不掉的一塊“大肥肉”。銀行的信貸支持，保證了房地產行業“血液”順利流動，大型房地產企業的信貸規模越做越大，為開發商高價拿地提供有效支撐；
10、中介公司在房價上漲時起到了推波助瀾的作用，在房價上漲趨勢中，二手房中介公司會採取各種營銷手段，是購房客產生壓迫感，迫切購房。賣房客見勢坐地起價，不斷挺高房價，促使購房者高價成交。
綜上所述，房價的大幅上漲不僅有其市場供需因素，也是中國經濟大幅上漲的寫照。從地方政府而言，房價上漲土地價格上漲可以避免地方債務風險，有利於城鎮化建設。對於貨幣超發起到吸金作用，為穩定通貨膨脹起到吸金石的作用！
吳爸爸網絡歷險記
中國每個城市地區都有炒房客，中介，房地產開發商，如果這個問題的觀點成立，那麼為什麼中國有的成市兩三千，有的城市七八萬？
說到底房價還是市場決定的，市場跟需求掛鉤，需求就剛需，而不是投資需求。
北上廣深房價為什麼居高不下，那麼多人往北上廣深跑，都希望賺更多的錢，拿更多的工資，尋找更多的機會，享受更好的資源配套。這些人都想買房，留在城市落地生根，但並不是每個人都能留下，因為房子是有限的，當然給願意出錢的人住。
城市的房子就像一塊蛋糕，深圳的商品房120萬套，相當於被分成120萬份，想吃的卻有1600萬人，結果就是有人能吃到，有人吃不到。吃不到的人還是想吃，而且每年也會新增一定份額的蛋糕，之前沒吃飯的人就會去競爭，最簡單的方法就是錢。
自住投資惠州東莞中山可以私信我。
小二樓視
歸根結底，政府賣地，開發商拿地，到銀行貸款，貸款下來蓋房子，購房的人去買，同時到銀行貸款，整個一個流程下來，說明了什麼！大家都是一條船上的人，而買房的這個環節，會影響到整條船上的利益共同體，前幾年為什麼說要去庫存，鼓勵買房，因為房子賣不出去要出大問題的，地賣不出去，怎麼養活政府，要知道現在很多的地方政府都是靠賣地來支撐這個財政的，牽一髮而動全身，誰敢降價啊！說到炒房客和中介，他們只是趕上了房價猛漲的大好形勢而已，不值一提！所以為什麼政府不說要降房價，而是要房價平穩增長，因為這樣子對上對下都有個交代，還不會影響到財政收入，銀行照樣穩賺這筆錢，金融風險又降低了，買了房子的人也高興了，這整條船上，政府才是幕後掌舵的！
半城煙火6666
是，房地產商是第一抬價者，中介是第二抬價者，炒房客是第三抬價者。按市場經濟規律，本人一貫反對“地價高引起房價上升的說法”。如果覺得地價高，最初開發商可以選擇棄標，反而每次地價拍賣溢價率那麼高，這都是開發商哄抬效應。政府土地拍賣，站在賣家的立場，想賣高價，正常情理；開發商立足於買家的立場不“抱團壓價”，沒有流拍，只有溢價，這現象極不正常。至於開發商、中介，炒房客後續的各種炒作伎倆，中國百姓都明白。
