本文转自： 荣耀西安网
这两年，西安房价不断上涨，一手房二手房市场买卖持续升温，很多人都感叹买不起房了。而伴随着房价上涨的是西安的租房市场。最近正值毕业季，也成为了很多人的租房季。那么西安的租房市场情况如何呢？
前5个月房租上涨近5% ，涨幅超过北上广
西安的房屋租金正在上行。近日，由住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的报告显示（以2017年12月为基期），多数城市住房租金相对稳定，部分城市住房租金较快上涨。从租金绝对水平看，2018年5月北京、深圳房租中位数高达6500元/套/月，并居全国第一。西安以2500元/套/月，位居第18位。然而西安租金的涨幅却是最高的。
在28个重点监测城市中，与2017年12月相比，2018年5月西安、北京、青岛住房租金分别上涨4.92%、4.39%和3.34%，居样本城市前三位。西安涨幅上涨近5%，位居第一。
相比之下，一直以房租贵而著称的北上广等一线城市，涨幅分别排在第二、十和十七位。
西安住宅租赁市场现状
（一）房屋租赁价格震荡上行
2017年以来，西安大力实施人才优先发展战略，放宽落户政策，大量“新西安人”不断涌入，截至6月，西安迎来了第50万 “新西安人”。这促使住宅需求明显增加，特别是年轻人迫切需要解决住房问题，一定程度上推高了房屋租赁价格，与不断攀升的西安住宅销售价格相比，租赁住房也暂时能解决他们的刚需。
| 2017.1—2018.5月房屋租赁价格同比走势 |
调查显示，去年2月份以来，西安房屋租赁价格同比“由降转升”，租赁房房租价格涨幅由去年2月份的0.4%扩大至今年5月份的2.8%，累计上涨5 %；涨幅比同期居民消费价格总水平高1.4个百分点。
有人表示，之前一个月1700元就能租到不错的两居室，而现在普遍涨到了2000元以上，而且选择也不如以前多。
（二）房屋租赁价格涨幅低于住宅价格涨幅
调查显示，今年5月，西安新建商品住宅销售价格同比上涨11%，已连续15个月涨幅超过10%。从环比看，5月份，西安新建商品住宅销售价格上涨1.6%，已连续27个月保持上涨态势。与高企的住宅销售价格相比，房屋租赁价格涨幅相对偏低，今年1—5月，西安新建商品住宅销售价格累计同比上涨11.2%，房屋租赁价格累计上涨0.9%，涨幅低于新建商品住宅销售价格10.3个百分点。
（三）1200元—1600元成交量最大
受收入、价格及户型影响，租房者在选择租赁房时以实用为主，一般倾向于户型相对偏小、价格适中和交通便利的区域。调查显示，从成交量看，与4月份相比，5月份房屋租赁成交量增长61.5%。
从租房面积看，90—120平方米的房屋租赁成交量最大，约占总成交量的33.1%；其次是70—90平方米的住房，二者成交量约占总成交量的六成以上。
|西安租赁房不同面积区间成交量占比（%）|
从租赁价格看，1200元—1600元成交量最大，约占总成交量的42.9%；1600元—2000元和2000元—3000元的分别约占总成交量的24.5%和19.7%。
|西安不同房屋租赁价格成交量占比图|
上涨的房租跑不过房价
房价可能存在泡沫风险
由于房价涨幅超过房租，西安房屋出租回报率也在走低，创下了历史新低。7月5日，易居房地产研究院发布的《50城租金收益率研究报告》显示，今年二季度50城租金收益率为2.6%，最高的哈尔滨超过4%，最低的厦门仅有1.2%。西安租金收益率为2.3%，排在50个城市的第30位。值得一提的是，去年二季度的报告中，西安租金收益率为3.3%，排在各城市第17位。
目前银行两年期定存基准利率为2.1%，三年期为2.75%，对比2.3%的租金收益率，相当于现在买房出租，收益已不及三年定存，勉强还能跑赢两年定存。
易居研究院研究员沈昕表示，我国部分城市长期以来租金收益率偏低，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，房价与租金的背离，也提醒市场房价可能存在一定泡沫的风险。
房源供给充足，西安房租价格将逐渐平稳
租房市场是促进梯度住房消费、满足阶段性住房需求的重要方式。甚至有观点认为，租房市场比房屋买卖市场更能反映出城市的居住需求。
其实在欧美日等一些发达经济体，租房市场所占的份额都远远高于国内，这一方面和国人喜欢购置不动产的观念有关；另一方面也和经济发展、人口流动有很大关系。城市经济发展到一定阶段，必然会带来大量的租房需求，所以长远来看，西安的租房市场赶上房屋买卖市场并分庭抗礼，只是时间问题。
只不过，在租房需求不断增加的今天，为了解决住房问题，应继续鼓励国有、民营机构多形式的疏导和参与，多主体供应、多渠道供给，确保住房者能够安居乐业。
而对于房租价格方面，不少业内人士认为，西安未来房租水平稳中小幅上升的同时，出现分化将是大趋势。
随着住房市场化、旧城改造、城乡一体化进程加快，西安各区大规模拆迁项目的实施，还会有大量城改房推向市场，市面上可供出租的房子仍不会少；当前政策性的保障住房不断推出，成为低收入租房者的选择，也改变了租房市场供需关系；长租市场的扩大，也推动大量房源出租市场，这些因素都将导致西安房租水平的平稳。
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