地产大佬朋友圈，就是易居企业的上市故事。
这篇文章有些晚了，因为刚刚在香港上市的易居企业已经跌破了发行价。
投资者们也不用太过惊慌，当初买了易居企业，现在就要有破发的心理准备，意料之中。
易居企业的周忻已经先后在各大交易所敲了4次钟，这次换到了香港。前车之鉴，周忻助攻送上市的企业，收场都不太好。
易居（中国）控股2007年在纽交所上市，当时每股（ADS）发行价13.8美元，顺利融资2亿美金，易居（中国）控股股价攀至高位的时候，曾经摸到了36美元/股。
好景不长，之后股价一路走低，2016年扛不住退市，每股私有化价格只有6.85美元。上市10年，易居（中国）控股的退市价格不到当初发行价的一半，投资者们惨败。
2009年，中国房产信息集团（CRIC）2009年从易居（中国）控股分拆出来，在纳斯达克上市，每股（ADS）发行价是12美元，继续在美股圈了2亿多美金。
纳斯达克上市以后，中国房产信息集团的股价表现也不理想，持续走低后，2012年也退市了，
退市时，公司股价腰斩，跌到了5美元/股，也不足2009年IPO时发行价的一半。周忻送到美国上市的这两家中概股，悻悻而归。如今在香港挂牌的易居企业，经过几番重组以后，实际上打包了退市的易居（中国）控股与中国房产信息集团的主要业务：一手经纪代理与房产数据咨询服务。
重新在香港上市，易居企业刚开始的招股价区间定在14.38港元/股-17.68港元/股，最终挂牌发行价落在了最低价，即14.38港元/股，用了3天，易居企业的股价已经跌到了13.52港元/股，下挫6%，且挂牌当天即破发。
但易居企业的总市值仍然接近200亿港元，2016年易居（中国）控股从纽交所退市时，整体市值不到10亿美元，相当于76亿港元。
2017年，易居企业的整体营业收入为46亿元，其中一手房代理收入39个亿，房地产数据咨询服务收入6个亿（其中来自恒大的大概4.4亿），公司整体净利润7.65亿元，营收和净利润按年增幅为16%、34%。
也就是说，易居企业以46个亿的营收、7.65个亿的净利润，撑起了公司200亿港元（172亿元人民币）的市值。
在深交所，也有一家以一手房代理为主业的服务商——世联行。世联行2017年的总营收为82个亿，其中一手房代理销售业务收入38个亿，互联网渠道营销收入24个亿，物业、公寓管理的资产服务收入12个亿，金融服务收入7个亿，公司全年净利润则超过了10个亿，营收和净利润的同比增幅分别达到了31%、35%。
就代理交易总值（GMV）而言，世联行去年的代理交易金额是4522亿，易居企业的则是4330亿，2016年世联行是4250亿，易居企业是4061亿。
相比易居企业，世联行的营收规模、盈利能力都更强，成长性也更好，同时业务板块更加多元，拓展了包括公寓管理、联合办公、金融服务等新兴业务，绝对是一家业绩更出色、故事更丰盈的房产服务商。
但世联行目前在深交所的总市值只有125个亿，比易居企业整整差了一个“2016年从纽交所退市的易居（中国）控股”。
当然了，世联行的总市值低迷，也归咎于公司股价不争气。2017年11月份的时候，世联行触及了14元/股的高位，但随后滑坡式坠落，即便之后有了业绩增长的强力支撑，依然挡不住股价滑落。
所以，易居企业在香港联交所的挂牌价高不高？不高为什么会破发。
对比世联行，易居企业相当于以世联行2017年11月份的高位股价挂牌，公司基本面却远不如世联行，世联行股价都在下行的话，易居企业在香港还能hold得住吗？
一手房代理公司没什么商业模式可讲，所以周忻和丁祖昱纷纷争先恐后地当“服务生”。谁的“服务生”，开发企业和地产大佬的“服务生”嘛。
易居企业的上市过程搞得很嗨，着实难为周忻了，圈了一帮地产大佬站台鼓吹。
大家心知肚明，不是地产大佬们对易居企业和周忻有多依赖，反而是周忻和易居企业需要这些朋友圈的地产大佬们撑好场面。
毕竟，地产大佬朋友圈，就是易居企业的上市故事。
为什么一手房代理公司没有商业模式？从财报上就能反映出来。
易居企业账面上持有最多的资产，是短期对这些开发企业应收账款，恒大地产这样的大客户占营收、应收账款的比重都非常高；易居企业利润表上开支最高的成本，就是员工成本。
虽然属于地产业，但易居企业几乎是轻资产运营，不少员工都靠外包，主要的供应商都是劳务派遣公司。
全国性的代理公司在三、四线城市卖房子，楼盘结案、人员遣散，等着开发企业的佣金回款。易居企业在全国有上百家子公司和分支机构，无一雇员，但靠着劳务派遣，照样全国各地帮着开发商卖房。
一手房代理公司仍然是传统的人海战术，易居企业成本最高的就是员工成本，2017年公司员工成本支出超过26个亿，接近总营收的6成。
从易居企业披露的情况来看，2015年和2016年它从前5大供应商方面的采购金额都超过了10个亿，到去年降到了5.92亿，这些供应商主要是劳务派遣公司。
为了谋求上市的合规，易居企业在员工安排上作了调整。
代理公司的一手房买卖，何谓轻资产运营？
2017年底，易居企业总资产63个亿，其中57个亿都是流动资产，流动资产项下金额最高的是对这些开发企业的应收账款，总计33亿元，以及手上持有的18亿元现金。
易居企业也有一些负债，约42亿元，但主要是流动负债，应计发予员工的薪酬12亿元，以及16个亿的其他应付款（远期转换期权）。
易居企业2017年底逾33亿元应收账款里，49%的金额来自他们的最大客户——恒大地产，55%的应收账款金额来自前五大客户，占比非常高。
因为应收账款拖欠在大客户名下，而这两年房子又不好卖，所以易居企业2017年授予了这些客户更长的信用期，代理佣金应收款的回收账期变得更长了。
从易居企业的应收账款回收周期来看，2016年的应收账款周转天数是201天左右，但到了2017年，应收账款的周转天数上升到了258天，说明易居企业对地产商的话语权在降低，也就是房子卖完确认收入后要过了大半年才能收到佣金。
但易居企业给供应商（主要是劳务公司）付款的时间却是没法儿拖延，只不过从10天延长到了14天而已，应付账款也仅有1.7个亿。
二手房买卖是更为复杂的非标交易，极为复杂，交易周期冗长、流程繁复、不可控因素层出不穷。但新房买卖不同，标准化作业，所以，
简化单一的交易流程，一手房代理公司确实没什么商业模式可言。唯一的商业模式就是高管们的朋友圈，笼络住地产商们，捆绑着进场帮着一起卖房，赚佣金。放在易居企业身上，朋友圈的核心人物就是周忻与丁祖昱。
此处分享易居企业上市的2个小细节：
恒大地产的夏海钧是周忻的好朋友。7月20日，易居企业在联交所挂牌的当天，夏海钧当天凌晨从美国赶回来捧场。敲锣仪式结束以后，夏海钧又匆忙赶回了美国。
此情此景，周忻感动了。
另一个场景：
一位记者问周忻，融创为什么会入股易居企业呢？周忻戏谑又一本正经地说，“孙宏斌听说丁祖昱做了CEO，果断入股了。”
拾遗君相信周忻的这个回答是认真的。
毕竟易居企业的周忻和丁祖昱，在地产大佬之间是做足了朋友圈的体面人，地产大佬们是“讲义气”的江湖，相互捧场给面子。
恒大地产对易居企业确实关键，周忻也应该感念结识夏海钧这个好朋友。
易居企业最大的客户是恒大地产，2017年，易居企业从恒大地产获得的营业收入超过16亿元，占到公司整体营收比重的35%，33个亿的应收账款里，恒大地产应付金额也占到了一半。
到今年一季度末，易居企业已经为开发企业预售了累计2.27亿平方米的期房，当中有1.25亿平方米是恒大地产的预售房屋面积，比重超过了一半。
没了恒大地产，也没了易居企业当下的体量与规模。
于是，易居企业真的成了恒大地产的“服务生”。
一家企业的可持续经营与发展，取决于走得通的商业模式，领先的技术、商业模式都是企业构建竞争优势的护城河，易居企业的竞争优势就是朋友圈。
万科企业、碧桂园和恒大地产，都是易居企业上市前的战略股东，易居企业也急需这几家龙头地产商的站台背书。只不过这些大型开发企业与易居企业的商业合作，似乎也没有那么紧密。
一手房代理销售领域，任何一家代理商，实在很难拿到一个新房楼盘的独家代理，楼盘的案场，一定会有多家代理公司和渠道方共同竞争。开发企业与代理商的代理协议一年一签，如果代理商的效果不好，即约定时间内没能卖掉足够多的房子，开发企业通常可以单方面终止代理协议。
现在碧桂园已经是易居企业的大客户，2017年，碧桂园向易居企业支付的佣金接近2个亿，但其实，2015年，碧桂园则完全弃用了易居企业的新房代理，直到这两年，双方建立了代理合作。
当然，易居企业也希望在商业模式上有一些新的作为。比如，他们尝试建立房地产经纪网络服务，主要推出了“房友”品牌的门店加盟，目前仍在投入亏损期，主要模式是全国中小中介加盟“房友”品牌，进一步利用这些分散的门店帮助开发企业获取客户销售新房。
现在这些加入房友品牌的中小中介公司，主要目的就是给易居企业带来一手房买家。从最新的数据来看，房友这个新品牌号称开了超过5000多家的线下门店，在招股书中易居企业把自己当成了门店数量仅次于链家的经纪公司，今年的目标是开店总量超过1万家。
这些房友门店给易居企业带来了多少贡献呢？去年通过房友卖出的新房是2000套出头，大概是60亿的样子，只是易居企业卖出去总货值4000多亿房子的一丁点。
而收到的佣金只有7700多万，这部分佣金中有80%是作为分销成本付给中小中介公司，易居企业的毛收入在2000多万。但现在易居企业在房友品牌上的投入大概是每年亏损1.25亿左右。
但既然主业是一手新房代理，除非大比例地扭转营收结构，否则在扩大新业务板块之前，恐怕易居企业的盈利能力，仍然比较单一、脆弱。
2017年，易居企业的经营活动现金流量波动较大，影响公司现金资源变动的因素，倒不是其他新业务投入，主要是所得税支出增加，当期易居企业支付的所得税款5.22亿元，2016年不到9300万元。
所得税税款一次性大幅增加，主要由于易居企业变更了报税政策。2017年之前，易居企业名下主要业务子公司属于政府认定的“高新技术企业”，因此享受15%的企业所得税税率，但是2017年这一税收地位没能保住，则要恢复按照常规25%的企业所得税率纳税。
另外也是因为易居企业调整了一些收入计量的政策，报税的期限也出现了变化。
简单的业务模式、过分依靠单一客户，使得易居企业在业绩和财务上表现得异常单一、敏感，税收、单一客户的稍一变动，对易居企业的基本面产生震荡。
朋友兴，则易居兴。出门靠朋友，易居企业去了香港也不例外。
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