均价3.3万/平，低于周边市场价2万/平，带精装修，毗邻在建地铁，高使用率，购买10年后还可吃上一剂”反悔药“——10年1.2倍回租给开发商。
首付65万就能置业宝安西乡热门路段新房。这样一种新房公寓，是不是看上去很美？
01
究竟是“买”还是“租”?
开盘一个月，位于宝安洲石路上的某项目308套房已基本清盘。
项目位于宝安区前进路与洲石路交汇处，占地2.3万平，总建筑面积8.6万平，由5栋塔楼组成，其中4栋为5.2米层高建面约200-1200平产业研发办公、1栋为3米层高建面约38-67平公寓，2007年批地，土地性质为工业产权用地。目前在售的公寓位于2栋，不限购不限贷，均价3.3万/平，户型为37-67平的单房、小两房。
从位置上看，周边1公里内规划有12号线洲石路站，已开工建设，建成可快速通达宝安老中心区、机场北新会展中心及南山中心区，远期规划当中周边还有28号线以及20号线的南延线。目前周边多以工业厂房、农民房为主，配套商业多以依赖周边社区底商，如桃源居、领航城等。
项目南边隔着洲石路有宝安大社区——桃源居，桃源居目前单价在5万/平。仅从均价3.3万/平看，该项目价格无疑具备一定诱惑力。
“在目前总价仅100多万的情况下，首付65万基本上在深圳很难买得到房子，沙井坪山的新盘都4万多一平了，周边的二手价格也都在5万多一平，这个不限购不限贷的公寓不占用名额。何况周边2、3条在建地铁，未来租金还具备升值潜力，”现场销售提道，购买该房源的购房者主要是住在附近，如桃源居、领航城的业主，投资客较多。
据了解，该盘去年曾推出一批同样户型的公寓，均价在3.4万/平，如今已售罄。今年开盘均价为3.3万/平，4梯27户，共推出两种户型，均为精装修交房，38单房以及67平两房两厅，总价在150-230万之间。
与其说“买”，不如说“长租”更合适。事实上，该盘也采取“长租公寓”的销售模式推出，与一般购房形式不同，购买时，开发商与购房者签订的是“租赁合同”而非“买卖合同”。
值得一提的是，这2栋308套公寓房源“整栋一本证”。简而言之，这种整栋一本证的房源目前暂时没有分割成独立产权，也就是说，购买的房源并无独立产权，即暂时没有红本房产证。
据现场销售介绍，购房者购买时与正常公寓购买流程一样，缴纳五成首付，五成按揭贷款，贷款年限为10年，贷款银行指定为南洋商业银行，且7年后才缴纳契税。
为何7年后才缴纳契税？
该盘销售顾问给出了解释。目前开发商与购房者签订的并非正常购房合同，而是租赁合同，租赁买卖税费都由开发商来承担，购房者除了首期款，暂时不需要缴纳其他任何费用的。
关于购房者关注的产权问题，项目销售称，
开发商最快4年内办理好分割产权（即红本产权证），由于国家规定公司产权可在3年后缴税，加上开发商之前承诺的4年后办理好红本房产证，所以一共为7年，红本产权分割之后落实到购房者，大概需要补缴4000元/平地价。但独立产权证是否一定能在4年后办理下来，销售称并不能完全打包票。“目前还是以租赁的形式与购房者签订15年合同，剩下24年产权‘协议赠送’给购房者，购房者办理首付手续之后进行正常月供，未来可租可住。”
“项目还有个‘零风险’的好处——10年1.2倍回租。如果购房者10年后不想持有该项目，可以以当年购房款的1.2倍退还给开发商。”现场销售表示。
02
10年后开发商可按1.2倍购房款“回收”
以一套建筑面积38.03平的公寓来计算，租赁总价130万，首付5成65万，贷款年限为10年，等额本息，基准利率上浮15%（5.145%）来计算，
租赁月供为6939元，而该户型的市场租金约在3000元/月左右，相当于自己每月贴补约4000元/月。目前该项目剩余产权为39年，“长租39年，购房者与开发商签订15年的租赁合同，剩下24年无偿赠送。”当问及如果房产证没有分割下来，39年后到期后如何处理，销售称工业地块可能被收回。至于后期交易，销售称可以在管理处见证进行交易转租，缴纳约1%的费用。
现场有购房者认为，“就总价来看，购房者像是在‘捡漏’，但实际上没有产权是项目的最大痛点之一。虽然开发商承诺4年内办理好分割产权，但这个产权能否办下来，并不能百分之百保证，等于在‘玩赌’。万一产权没办理下来，相当于买了个长租公寓长期放租，而工业用地到期后该如何处理，目前并没有像住宅一样有明确延期规定。”
低于市场价40%的工业产权公寓能碰吗？
2018年上半年，深圳共出让26宗土地，但其中仅4块住宅土地，工业用地和住宅用地分别为13宗和4宗，显示出产业用地成为土地市场重点扶持的源头。预估在未来几年，深圳新增产业用地项目体量将达300-500万平，
这类工业用地性质的“公寓”一般属于工改工城市更新的工业楼宇，建筑物用途为宿舍，属于工业楼宇30%的配套设施。近几年频现市场的工业产权性质公寓，如中粮创芯公园、坪山潮商广场、光明奥园峰荟，中粮云景国际等，曾以低于市场40%左右的价格、高使用率吸引购房者关注。但仔细发现，其中许多项目只能以公司名义购买，甚至有投资客直言，“工改工”项目后续交易或将影响投资杠杆，“购买方一般以公司股权转让的形式购买，税费较高，转手费用甚至可达几十万。”
由于产权的不确定性，此类项目的产权条件并没有明确增值空间，未来价值或将更多依托地段优势获得租金回报和物业增值，但增值方面更依赖产权条件。有业内人士估算，如果仅作为长租投资，年租金回报率低于5%，投资意义也不大，加之“工改工”项目后期交易过户、流通在政策上依然存在不确定性。
但低于市场价格40%，10年1.2倍回租，这个账怎么算，买不买，见仁见智。
閱讀更多 深圳看房團 的文章
