剛剛，為期2天的蘇州市區土拍落幕。
12宗地塊，其中10宗涉宅用地，3宗流拍，7宗成交，再上2宗商業用地，總吸金101.76億。
數字完全體現不出2天土拍的戲劇化：大熱地塊的流拍、多宗底價成交、紛至而來的低溢價.......各種始料未及，各種意想不到。
蘇房網訊
導讀
1 繼昨天3宗宅地流拍後，今天土拍繼續“冰涼”：獅山金山路15號地塊底價成交，運河路16號、楓橋17號地塊、通安18號地塊，相繼低溢價成交！
2 保利重回獅山！成交樓面價26002元/平，拿下獅山運河路一宗地塊。
3 兩天土拍，拍出的7宗地塊，最終成交價均未超出市場指導價10%，都不需要現房銷售！
4 平安土拍“梅開二度”：繼昨日拿下澄陽一宗地塊後，今日又斬獲楓橋一宗地塊。
5 路勁甪直9號地塊、保利獅山16號地塊，由於超市場指導價，需要結構封頂銷售！
7.23土拍結果如下：
1 獅山 蘇地2018-WG-14號 地，蘇高新集團底價競得。
2 獅山 蘇地2018-WG-15號 地，流拍。
3 獅山 蘇地2018-WG-16號 地，保利置業競得。
4 楓橋 蘇地2018-WG-17號地，平安競得。
5 通安 蘇地2018-WG-18號 地，裡城投資競得。
（具體地塊成交分析在推送後半部分）
7.23-7.24 蘇州市區土拍結果：
7.23-7.24 蘇州土拍關鍵詞
① 「底價、流拍、低溢價」
總計10宗宅地，3宗流拍，3宗底價成交。產生溢價的宅地中，3宗低溢價成交。全場僅路勁甪直地塊，溢價率超10%。
媒體形容這兩天的土拍：透心涼。確實，獅山核心位置宅地流拍、參與房企數量稀少、土地溢價寥寥......如此蕭條的土拍場景，蘇州人好幾年沒碰到過了。
算上吳江，今年蘇州土拍，已經接連數次出現低溢價率、成交樓面價不及預期的情況。業內人士分析認為，這和“土拍門檻”提升有很大關係。
2018年，蘇州掛牌地塊，確實門檻提高了：首先，是土地起拍價拉高了，競價空間相應縮小；其次，規劃要求增多，比如全裝修，比如配建幼兒園，比如配建租賃住房。
加之備案限價政策，種種因素之下，開發商拿地的成本，其實是大大上升了——房企投資部一算，拿地風險太大。
而且，不只是蘇州，南京、杭州等城市，近期土拍同樣“涼涼”——所以，流拍也好，底價成交也好，大環境使然。
② 「資金吃緊的開發商」
我們來看看這兩天拿地的房企：
路勁、相城交建、平安、蘇高新集團、保利置業、裡城投資.......發現沒有？拿地的，基本不差錢的主兒——相城交建、蘇高新集團，本土國資系企業；保利置業，央字頭房企；平安，本身做金融的。
民營大牌房企，基本沒露臉，愛湊熱鬧的外地房企，同樣銷聲匿跡。說明什麼？在不確定的市場環境下，敢於高價拿地的，就剩上面寥寥幾家了——普通開發商的資金，普遍吃緊。
資金吃緊，不止在土地市場。
最近兩年，蘇州地產業流行起了聯合開發。一方面，為了對沖“高地價”的風險，另一方面，合作可以有效降低土地與項目成本，俗話叫“省錢”。
有業內人士分析認為，房企“缺錢”，主要因為如今
融資渠道收窄，加上高地價項目面市難，“回款”週期長，所以現金流緊繃。“缺錢”的開發商，自然不會在土拍市場一擲千金了。
③ 「地價回落」
這次土拍的地價，確確實實有所回落了。
拿獅山區域舉例，2宗成交地塊，樓面價在26000元/平左右，對比今年2月拿地的九龍倉項目，同一板塊，27075元/平，樓面價降幅，有500-1000元/平左右。
如果說服力不夠，時間跨度再拉長，仁恆2016年在橫塘拿地，樓面價可是31014元/平。
再拿相城元和板塊舉例，上海建工、上海中建、九龍倉之前的拿地價格，基本在17000-19000元/平的區間，這次出讓的11號地塊，成交樓面價14800元/平。
雖然在土拍之前，開發商也有抱怨：起拍價門檻很高，地價貴。但從結果來看，拍出的地價，對比周邊競品，已有降幅（雖然不大），產品在後期定價方面，仍保有競爭力。
於購房者來說，地價的回落，總歸是開心的，麵粉麵包，大家都懂。
7.24蘇州土拍地塊詳解：
獅山塔園路14號地：蘇高新集團競得
開拍2分鐘，結果已出！蘇州新高置地有限公司（蘇高新集團）以底價20.93億競得地塊，成交樓面價26500元/平，溢價率0%！。
地塊位置：新區獅山街道，金山路東綠化地南、珠江路綠化地東
出讓面積：75232㎡
土地性質：住宅
最大容積率：1.05
規劃要求：
① 全裝修成品住宅；
② 限高要求，地塊一限制高度15~24米，地塊二≤18米；
③ 住宅須無償提供物業用房和社區管理及養老用房。
地塊解讀：
14號地塊位於獅子山西北角，緊靠珠江路，北面主幹道為金山路上，已交付的融創獅山御園也在北側。
14號地塊現狀
周邊商業配套完善，獅山石路國際生活廣場、綠寶廣場，金鷹、龍湖獅山天街都在地塊2公里範圍內；而軌交1號線蘇州樂園站，有軌電車站點也毗鄰地塊。
值得一提的是，在此次獅山掛牌的3宗地中，14號地塊容積率最低，1.05，未來或打造多層洋房或疊墅類低密度產品。
拿地的為蘇高新集團，底價成交，26500元/平。有業內人士開玩笑，這塊地以後可以叫“荷瀾庭西區”。不過坊間，也有其他傳聞：後期地塊或是融創操盤。
小道消息，各位且看個樂吧。
獅山運河16號地：保利置業競得
保利置業以總價15.56億元競得蘇地2018-WG-16號地塊，樓面價26002元/平方米，溢價率4.01%。
地塊位置：新區獅山街道玉山路南、運河路西。
出讓面積：29929.9㎡
土地性質：住宅
最大容積率：2.0
規劃要求：全裝修成品住宅
地塊解讀：
16號地塊處獅山運河片區，緊靠永利廣場，周邊居住氛圍已經比較成熟，各項配套成熟。
16號地塊現狀：停車場
地塊南側一河之隔的，是去年蘇高新的運河項目，拿地價14970元/平，根據規劃，蘇高新項目將打造集高端商業、辦公、居住為一體的複合型金融街區。
需要值得注意是，地塊所屬的新區運河片區，在“退二進三”的戰略下，這兩年風頭一時無二——除了蘇高新的進駐外，仁恆摘得的新區單價地王，也位於該片區。
值得一提的是，在地塊所屬主幹道玉山路上，保利原就有個住宅小區——保利雅苑。這次拿地，也算是重回獅山了。
楓橋17號地：平安競得
平安以總價10.73億元競得高新楓橋街道板塊的蘇地2018-WG-17號地塊，樓面價11949元/平，溢價1.01%。
地塊位置：新區楓橋街道的蓮花峰路北、規劃區間路東
出讓面積：69091㎡
土地性質：住宅
最大容積率：1.3
規劃要求：
① 全裝修成品住宅；
② 地塊內須設置建築面積不小於15000方的租賃型住宅，不可分割轉讓，僅用於出租。
地塊解讀：
17號地塊屬於楓橋馬澗片區，緊鄰天池山景區、白馬澗龍池景區等多個風景區。容積率1.3，未來或打造低密度住宅產品。
周邊的自然環境還是不錯的，不過其他方面就一般了：交通方面，地塊周邊尚無地鐵，軌交出行缺失；商業方面，社區底商居多，三公里範圍內，有馬澗農貿市場、好又多超市等小型商超；教育方面，白馬澗小學、周邊小區內幼兒園，夠用。
拿地的又是平安，在7.23土拍中，平安已經拿下澄陽街道一宗地塊，今天再度在楓橋有所斬獲，成交樓面價11949元/平。
距離17號地塊不遠的北辰旭輝壹號院，2015年拿地樓面價為5319元/㎡，3年過去，地價翻番。不過，目前北辰旭輝壹號院已售罄，二手房的價格也要22000元/㎡左右。
通安18號地：裡城投資競得
裡城投資以1.51億競得高新區通安鎮蘇地2018-WG-18號地塊，成交樓面價9995元/平，溢價率為5.2%。
地塊位置：新區通安鎮真山路東南、正榮住宅項目東北位置
出讓面積：9178㎡
土地性質：住宅
最大容積率：1.65
規劃要求：
① 全裝修成品住宅；
② 建築高度≤50米。
地塊解讀：
通安一宗迷你地塊，佔地不到1萬方，靠近真山。18號地塊周邊，項目也比較多：
西南面是正榮悅嵐山，目前已全部售罄；東北面是金地蘇地2017-WG-29號地塊，目前施工之中；地塊所在真山路，一路之隔則是剛剛公開售樓處的禹洲嘉譽山，尚未開盤；禹洲項目西面，則是中航今年1月拍下的蘇地2017-WG-62號地塊，目前尚未規劃或動工信息。
拿地的裡城投資，成交樓面價9995元/平，價格沒有破萬。而與之前拿地的金地、中航、禹洲的相比，最終的樓面價出入也不大。
附7.23蘇州土拍地塊分析：
獅山塔園路15號地塊：流拍！
最大冷門！獅山塔園路15號地塊，因無人報名，流拍。
地塊位置：新區獅山街道塔園路東、靈巖街北
出讓面積：40190㎡
土地性質：住宅+幼兒園
最大容積率：2.2
規劃要求：
① 規劃中要求該地塊分為住宅和幼兒園兩部分，均要求精裝交付；
② 幼兒園部分規模則要求不低於六軌十八班，且拍地後一個月就須提供報審方案，施工及交付時間方面也有嚴格要求；
③ 住宅部分須無償提供物業用房和社區管理及養老用房。
地塊流拍解讀：
15號地塊位置不用多說了，新區核心位置，塔園路上，招商學府1872北面，周邊不管是商業、學校資源都比較豐富。
今年2月，九龍倉就拿下過獅山黃埔街一宗地塊，離15號地塊也不遠，成交樓面價27075元/平，現房銷售，目前暫無動態。
地塊現狀
老實說，這樣一宗優質地塊流拍，多少有些出人意料。
業內人士分析認為，地塊要求配建幼兒園，隱性成本比較大，且地價比較高，起拍樓面價就達到了25000元/平以上。
不止如此，地塊要求精裝交付，加上各種成本，如若拍出，未來售價或將破“4”。
越溪8號地塊：流拍！
越溪8號地塊，因無人報名，流拍。
地塊位置：吳中區文溪路北、友新路西
出讓面積：73522㎡
土地性質：住宅
最大容積率：2.1
規劃要求：
地塊內需設置幼兒園，建成後無償移交屬地政府。
地塊流拍解讀：
這宗地塊在今年2月土拍中，曾有過“流拍”歷史——本次土拍，8號地塊的起拍樓面價，有大幅下降，從15000元/㎡調整為了13000元/㎡。
降起拍價，依然阻止不了8號地塊的“流拍梅開二度”。
從地段來看，8號地塊位於吳中越溪板塊，緊鄰太湖新城，地塊東側臨近西環南延高架，離地鐵4號線文溪路站不遠。整體來看，8號地塊位置還可以。
但是注意了，8號地塊靠近高壓線和變電站，具有一定不利因素，房企們幾番望而卻步，是不是有這個原因就不得而知了。
總之，越溪8號地塊堪稱蘇州土拍史最“尷尬”地塊——兩次，人都上轎待嫁了，結果新郎官跑了，被安排得明明白白！
甪直9號地塊：路勁競得
歷經36分鐘，路勁地產競得甪直板塊的蘇地2018-WG-9號地塊，總價11.44億，成交樓面價11564元/平，溢價18%，不需現房銷售
地塊位置：吳中區甪直鎮甪直大道南、甫澄北路東
出讓面積：44983㎡
土地性質：住宅
最大容積率：2.2
地塊解讀：
甪直9號地塊，也曾在在2月土拍時掛牌過，當時性質為商住混合，需上市公司並且具有一定商業運營的條件。本次也有比較大的調整，變純住宅用地了！
地塊位於甪直大道旁，位置大家應該都不陌生——地塊緊鄰蘇州葉聖陶實驗小學，斜對面就是中翔商城，在售項目姑蘇正弘府和地塊一路之隔。
旭輝甪直地塊奠基儀式現場
甪直板塊，因為臨近湖東區域，本也有一定的市場熱度。去年，旭輝和保利相繼在甪直拿過地，拿地樓面價分別為12731元/平和11567元/平。如今，旭輝地塊已開工大半年，據說是“新院系”。
路勁此番拿地，地價不高，也沒有刷新甪直地價記錄，周邊指望靠"地王“解套”的樓盤可能要失望了。
路勁地產蘇州公司副總經理張旭泉，接受蘇房網採訪時表示：路勁此前一直深耕園區，首次在甪直拿地，有基於園區客戶外溢購買力的考量，也是基於地塊本身的需要。
元和10號地塊：流拍！
無人報名，元和10號地塊流拍。
地塊位置：相城區元和街道文靈路東、安元路北
出讓面積：95502㎡
土地性質：商住
最大容積率：2.2
規劃要求：
① 住宅、商業、幼兒園3部分組成，商住混合；
② 5軌幼兒園，建成後需無償移交屬地政府；
② 商業建築限高24米，部分住宅限高80米；
③ 商業部分需建設在西南角，靠近地鐵口。
地塊流拍解讀：
地塊位於元和文祥路2號線姚祥站旁，體量可觀，約9.5萬方，規劃要求也比較嚴格：不僅是商住混合，且必須無償配建一5軌幼兒園。
地塊所處的相城廣濟北路片區，應該說這兩年熱度很高。
萬科北宸之光、姑蘇裕沁庭、魯能相城地王都在周邊，而九龍倉、上海建工、上海中建等，也在近兩年，接連在該片區拿過地：
10號地塊南側，就是九龍倉今年2月份拿的地，成交樓面價17100元/平，現房銷售，目前為一片綠草地，暫未施工。
10號地塊的西側，是上海建工於2016年競得地塊，成交樓面價19046元/平，案名“海玥名都”，目前正在施工中。
11號地塊的西側，是去年上海中建以54億元競得的蘇地2017-WG-4號地塊，成交樓面價19280元/平。
看明白了吧？
姚祥站地鐵2號口、九龍倉項目
這個片區本就高地價扎堆，未來市場競爭慘烈，且地塊價格也不便宜，起拍樓面價達到了15000元/平，加上比較嚴格的規劃要求，自然會嚇退一批房企。
可能，這次土拍前，九龍倉、上海中建、建工還指望著“新高價地”來解套，現在不知道有沒有慌的一比。
元和11號地塊：相城交建競得
元和11號地塊，由相城交建摘得，開拍僅4分鐘便底價成交，總價28.15億，成交樓面價14800元/平，溢價率0%。
地塊位置：相城區元和街道文靈路東、黃蠡路南
出讓面積：86441㎡
土地性質：商住
最大容積率：2.2
規劃要求：
① 商業部分要求具備鄰里中心的基本功能；
② 商業區不得設置網吧、KTV、棋牌室、洗浴中心等娛樂場所，以及一些低端餐飲食雜店、農貿市場及批發市場等；
③ 商業建築限高24米，部分住宅限高80米。
地塊解讀：
地比地，氣死人。
10號地塊，和11號地塊相鄰，同處一片區，同在地鐵口，同樣配套，同樣商住，堪稱本場土拍的孿生兄弟——但是，人家11號地塊就拍出去了。
相比10號地塊，11號地塊不需要配建幼兒園，相對來說，規劃要求沒那麼嚴格。周邊情況，和10號地塊一致，就不多說了。
相城交建最終底價摘得了本宗地塊，底價成交，成交樓面價14800元/平，比周邊九龍倉、中建等地塊價格便宜了不少。
而據小道消息稱，地塊後期或為中糧操盤，蘇房網也第一時間採訪了中糧地產營銷總監江文友，他表示：有一定可能性，現在不確定。
澄陽12號地塊：平安競得
澄陽12號地塊，由平安底價競得，總價11億，成交樓面價12500元/平，溢價率 0%
地塊位置：相城區澄陽街道康元路北、澄月路西
出讓面積：44108㎡
土地性質：住宅
最大容積率：2.0
規劃要求：
住宅需為全裝修成品住宅。
地塊解讀：
地塊靠近軌交2號線，蠡口傢俱城、桂花公園都在附近。
還是底價成交，競得企業為平安，保險業巨頭。平安之前在東吳南路拿過一宗商住地塊，現為龍湖操盤。12號地塊，後期操盤是不是另有他人，我們可以拭目以待。
13號商業地塊：高鐵新城經濟發展有限公司
蘇州高鐵新城經濟發展有限公司以1.82億元競得相城區高鐵新城板塊蘇地2018-WG-13號地，當前總價18199萬元，樓面價3960元/平，溢價率41.4%
地塊位置：相城高鐵新城相城大道東、南天成路北
出讓面積：15320㎡
土地性質：商業
地塊解讀：
沒想到，這宗商服用地，居然是今天競拍最激烈、溢價率最高的地塊。地塊由蘇州高鐵新城經濟發展有限公司競得，自家人拿地哈。
地塊靠近蘇州北站，高鐵新城的業主們可以開心了，板塊內再添商業配套。
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