时下，特色小镇建设如火如荼。全国两批特色小镇试点403个，加上各地方创建的省级特色小镇，数量超过4000多个。红火背后尤须冷静，究竟什么是特色，什么样的小镇才有生命力？“文旅项目拿地容易，成本也低。”“跟很多开发商一样，做文旅，主要是看中其中的住宅部分。”目前国内特色小镇在变现方式上，主要依靠文旅产品所在板块的地产产品（包括商业与住宅地产）进行快速变现，并以此来冲抵项目前期开发与后续运营中所付出的巨大资金成本。文旅是文化旅游的简称，这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出”的领域，除要以长期运营能力“入药”之外，还须以情怀为“引”。从许多项目看，你很难将它们和情怀联系在一起。
正文
经济学家宋清辉就此指出，以特色小镇之名行房地产开发之实的问题，已经引起政府部门的警惕，国家有关部委纷纷出台相关规定，要求不得推荐打着特色小镇名义搞圈地开发的建制镇，禁止将房地产开发与主题公园捆绑供地和审批。
笔者走访过一个中部地区的花海小镇，万亩花海蔚为壮观，一到旺季游人如织。火爆的人气带起一批农家乐，可没多久，农家乐老板们就抱怨：“一年红火两三个月，花期一过，冷冷清清，没生意了。”开发花海小镇，政府、企业投入不少，难道不怕打了水漂？原来，基地边新建起一幢幢楼房，赚钱主要
靠卖房子。表面看，小镇的特色是花海，实际还是搞房地产。
这不是个案。需要警惕的是，文旅地产前期庞大的资金投入以及类地产化的开发、运营等问题在客观上形成了较高的市场准入门槛。同样，许多公司并不具备这样的门槛，投身于此，相当于是赌一把，是要押上身家的。若问他为什么有下注的勇气，大概是因为年轻时有过以小博大的经验。
一些地方快速发展的特色小镇，很大程度被房地产商“绑架”，打着各种产业旗号，到城市周边的小镇拿地搞开发，结果房子搞了一大片，产业却引不来，反而加大了房地产库存。
江苏国土部门一位不愿具名的专业人士指出，在土地资源日趋紧张且价格高涨的情况下，以文化概念拿
地，价格自然会优惠很多，贯穿其中的则是部分地方政府的招商引资冲动、文化企业的拿地冲动，双方可以说是一拍即合。
特色小镇出现房地产化苗头，原因在于一些地方的传统路径依赖。政府缺钱，认为抢到特色小镇这顶“帽子”，就有项目、来钱快，效果立竿见影。企业缺地，以特色小镇名义拿地容易，成本低。二者一拍即合，于是，各地出现一批康养小镇、体育小镇、文旅小镇，有的大干快上造景观、炒概念，有的不具备产业基础、盲目“跟风”，有的大包大揽，把特色小镇当作融资平台。然而，没有特色产业支撑，聚不起人气，造出的新镇可能会变“空镇”。前些年，一些地方城镇化“摊大饼”，就尝到了这样的教训，现在该引以为戒了！
2011年，X公司在华东某省投资建设首个X公司文化城项目；2012年，X公司首个小镇项目正式签
约开工，总投资55亿元；同年，X公司竞得苏州的7幅地块，总面积逾60万平方米，计划投资30亿元建设；2014年，X公司以16.38亿元的底价竞得深圳市坪山区三宗土地，规划用地面积为118万平方米，计划总投资130亿元，拟建设首个文化城项目。
随着IP概念的大热，X公司2015年启动了多个实景项目的建设和签约，如前所述的苏州、深圳项目开始开工建设，昆明小镇签约，投资150亿元占地2000亩的“建业·X公司”小镇、投资30亿元的长沙小镇相继奠基；2016年，总投资约20亿元的重庆小镇签约；2017年，总投资约百亿元的南京小镇开工。
在业内人士看来，实质上是在打特色小镇地产化的擦边球，并且存在圈地之嫌。不过，X
负责人却多次公开否认“地产化”，声称“我们不会从事房地产项目”，并认为“新开业的小镇没有一平方米的房地产项目，完全是利用多年积淀的IP打造成的集娱乐、体验、互动于一体的文化产品。”
X公司旗下多个实景项目均对外公开销售商品房，存在涉嫌变身地产项目的问题。X公司长沙小镇项目目前在售50-300平方米不等的商铺，均价30000元/平方米至60000元/平方米。这批商铺的《商品房预售许可证》，获得于2017年11月。
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