用股票坐庄的逻辑来论证上海房地产市场的发展态势
已经大半年没讨论过房地产了，一线城市的房地产貌似官媒报道和现实冰火两重天。如果仅从房价涨与跌的视角来看上海的房价走势就显得太低端，没找到房价的本质。从2005年写第一篇关于房地产的文章至今，对房价的理解从建筑成本、参与方博弈、城市化、货币投放、人口聚集效应、产业布局与可持续性、经济发展态势预判、全球经济转移以及老龄化等层面进行过论述，但是，唯独没有从股票坐庄的逻辑来论证上海房地产市场的价值与房价走势，基于此，本文弥补这一缺陷。
资本市场不同金融品种的交易逻辑不同，期货市场主要集中在风险交易，股票市场更多是价值投资，而文交所所发行的邮票之类的投机产品更多是纯割韭菜的赌盘。从本质上来讲，房地产市场的交易逻辑与股票市场的更为相似，所以，本文选取股票坐庄的逻辑来论证上海的房地产市场。
严格意义来讲，房价的决定因素无非是基本面决定的价值与交易导致的价值与价格的偏离、回归。房地产的价值由城市魅力决定的消费属性来定，即一座城市的房价更多由购房者基于该城市的价值来选取某一房产来居住。至于交易就更复杂，但是，交易导致的价格偏离更能够误导大众群体对房地产市场的预判。
房产具有区域性的特征，不同区域的房产具有不同的价值属性，所以，房产是最佳的“赌盘”式投机交易种类。即房产的不可替代性让投机者可以在“坐庄”某一城市的房产时不用担心无限供给的冲击。通常而言，就是因为房产的供给总量确定与大部分房产由社会群体所居住而无法交易成为“限售盘”。另外，房产交易很容易让有限的交易主体产生羊群有效应。即虽然某一城市的房产总量极为庞大，但是，大部分都属于社会群体自住，而无法参与交易，所以，暂定为“限售盘”。而能够随时参与买卖的房产暂定为“流通盘”。所以，从股票坐庄的逻辑来看，只有“流通盘”较小，且该企业的内在价值持续提升时，庄家通过低价掌控大量的“流通盘”，然后抛出少量的“流通盘”，一般不及“流通盘”总量的5%，甚至有时候是不同账户间的自买自卖来画出股价持续高涨的曲线。而由于散户对交易的本质与内在逻辑的认识不深，一旦看到股价上升就盲目跟风，扣除中间操作的细节问题，当庄家觉得股价已涨至其心理价位时则会逐步退出，“韭菜”如意接盘，最终高位站岗。但是，由于“韭菜”只顾眼前的赚钱效应，庄家彻底出局后，“韭菜”的交易就没了体系，有抛有售，一旦股价的上行趋势稍微逆转，部分敏感的“韭菜”则会顺势出局，再次打压股价，形成下行态势后，“韭菜”间会相互踩踏，争相逃命，加剧股价的下滑。
但是，通常“庄家”为了麻痹监管机构，也不能吃相太难看，或者在拉盘的过程中会形成系列小庄家共存的状态，所以，在股价下跌到一定幅度后，庄家会再次接盘，形成短期的上行态势，稳定“韭菜”恐慌，也逐步抛出已有的股票，或者小庄家之间的互相博弈形成股价短期回调态势。但是，庄家此次护盘是策略性的“自我掩护”，并非真实拉升股价，所以，一旦确定“庄家”出货后股价持续下跌已成必然，短期回调只是暂时的与有限的。但是，很多“韭菜”之所以信以为真的原因是根本搞不清楚短期回调到底是“洗盘”，还是抛盘时的“自我掩护”。但人的风险厌恶本性决定大量的“韭菜”更相信是再次攀升前的“洗盘”。从而盲目与无知的持有，天真的幻想股价再次上升，很难以更高的视角来看这一问题。所以，庄家在“自我掩护”的短期维护股价后，继续抛售已有的股票，最终“韭菜”只能亏得更多。
房子虽然很难形成“庄家”，但是，中国经济所处的特殊阶段、货币的持续投放以及社会整体对房地产周期的片面认识决定社会更多相信房价只涨不跌。所以，在房价回调时，潜意识认为其为短期，不易抛盘，但是在房价上升时更潜意识相信上升为永久性的趋势。因此，社会整体对房价的上涨较为敏感，而对下跌却较为迟钝。即下跌时不易形成整体性抛盘，而上涨时却很容易形成“追风式”的抢购。所以，房地产行业虽很难形成“某一庄家”，但是，却可以很容易的形成“庄家同盟”。
通过羊群效应让有限能够交易的房产价格产生非理性上涨的“赚钱效应”后，很容易引起跟风盘的进入，加剧非理性繁荣导致的房地产泡沫聚集。所以，一线城市的政府为了限制房价的非理性繁荣，而人为限售、对不同年限的房产实施差异性的税费和利率限制投机性房产的入市，虽然降低了供给，但是也抑制了高抛低吸的投机行为。而四五线城市地广人稀，房产可以无限供给，所以，巨量供给让高抛低吸的投机行为很难有效。所以，研究一座城市的房价必须基于其基本价值与投机两个因素。
对上海而言，其在中国经济版图中的领头羊地位与可持续的产业布局让其有能力吸引全球有背景、有能力，且高收入的潜在购房群体的追捧，所以，上海房地产市场的基本价值会随着城市魅力的提升而逐步提升，即内在价值呈现逐步提升的态势。但是，多年限购与差异性的税费、资金成本政策让上海投资性房产相对于其他城市更低。即大部分的房产都被房主或者长期投资者所掌握，很难由于交易价格的波动而随意入市，即“限售盘”的占比较大。所以，相对其他城市而言，内在价值逐步上升与“限售盘”占比较高的现实决定上海能够向市场提供高抛低吸的投机性交易的房地产总量相对较低。用股票属于来讲，限售盘较大，而流通盘较小。房地产虽然很难达到股票领域的“一庄独大”的局面，但是，城市魅力稀缺性与赚钱效应很容易形成“羊群效应”。只要赚钱效应形成，“流通盘”会惜售与“韭菜”很容易“趋之若鹜”，双方对房价的认同形成一致，导致供给降低而需求上升，以至于房价呈现非理性繁荣的态势。基于此，政府通过强势打压“高抛低吸”的赚钱效应，杜绝形成非理性繁荣的态势，从避免房地产泡沫的形成。
2016年9月28日，中央政治局会议提出“房子是用了住的”的定位后，各城市将打压房价列为首位。限售与限购并行，限售的主要目的是为了抑制“高抛低吸”的投机行为导致的房地产非理性繁荣，但是，也抑制了通过供给来平衡需求。限购的目的是降低需求，需求降低不但无法导致供需失衡的房价上升，而且还会抑制投机炒作的机会。但是，对上海这类一线城市而言，只从交易的技术上抑制房价对价值的真实体现只能是短期，长期而言城市魅力居住属性导致的真实价值却在按照既定的态势增长，所以，人为导致价格与价值的偏离只会让房价积聚更大的反弹。
这两年三四线城市的房价走势很强势，甚至很多人都在为再次错过了“一个小目标”而懊恼不已，其实，事实并非如此。从现实来讲，多年来三四线城市的房价收入比已经远超警戒线，另外，三四线城市通过房地产“内在价值”的提升来释放泡沫的速度较慢。但是，就是因为三四线城市的住房库存过剩，将金融风险由开发商传导至银行。也就是说，如果不将积压在开发商手里的楼盘转让给社会大众，则通过开发商传导至银行的金融风险就会波及整个宏观经济。因此，政府开始对三四线城市的房地产实施了系列“利好”政策，让房价进入上升通道，形成“赚钱效应”预期，而“韭菜”多年沉淀的惯性思维又觉得房价只会只涨不跌，所以，盲目入市，增加需求与降低供给，再次夯实“赚钱效应”。开发商顺势将积压已久的库存抛出，自然积聚在银行的金融风险转嫁至社会大众手里。
待开发商的库存与银行的风险释放完后，政府必然扭转房价的上升态势，但也必须保持不能出现大幅的回调，即房价高位盘整。因为一旦房地产风险从银行转至社会大众的手中时，政府就可以通过维持少量的房产交易，画出房价高位盘整的曲线走势来安抚各参与方，不至于出现不良联动效应，然后通过以时间换空间的方式来逐步释放已经聚集的金融风险。随着城市化进程的加剧，人口会逐步向大城市聚集，所以，正如我在《
丁彦皓：人口持续高强度聚集依然是历史趋势
》一文中所述，省会城市的房地产内在价值在若干年内还将依然提升，这就意味着，三四线城市完全可以通过房地产内在价值的提升来逐步释放分散至老百姓手里的风险。所以，从投资的角度讲，虽然三四线城市的房地产当前发展态势较猛，但是不是最佳选择，而一二线城市却是价值被低估的洼地。
文献链接:
丁彦皓：人口持续高强度聚集依然是历史趋势
新浪微博与博客：@丁彦皓-量化与衍生品投资
丁彦皓 房地产金融学博士、量化对冲学博士后，专注资本市场、区块链与数字货币，负责量化对冲、权益投资、资本运作、ETF、股指期货与股票期权等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教。
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