近日，在“博鰲·21世紀房地產論壇”第十八屆年會上，北京師範大學金融研究中心主任鍾偉就房地產市場發表了幾個有趣的觀點。主要觀點是：
1、在過去的20年中任何時點，都可以買入商品住宅，持有6年可以獲得100%以上的收益。現在買的房耐心拿6年，也會有翻倍的收益。所以，房地產投資機會永遠有。
2、以住房收入比指標衡量，從而得出“房價已經見頂”的結論實屬荒唐。
3、“爺爺奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以後（指婚後的家庭）會有七套房。”該說法誤用時間尺度。
中國過去20年，房價幾乎每6年翻倍，這個說法大致是不錯的。之所以說“20年”，因為全國範圍的房改是1998年啟動的，商品房開始在全國範圍內誕生。
從1998年到現在，包含了3個6年的輪迴，如果6年翻倍一次，則目前房價大致是20年的9到10倍。用自己的感受來驗證一下，小城市大致如此；大城市的某些片區，恐怕60倍都有。（每平米2000元上漲到12萬元，輕鬆實現60倍）
為什麼過去20年，中國即便是普通三四五線城市，都可以房價6年翻倍？主要原因還是貨幣超發。
每當遇到困難，就出現貨幣增長偏快，這基本上是過去40年的規律。在6個完整的“6年期”裡，中國的貨幣供應量都實現了翻倍。所以，如果房價也翻倍的話，基本上相當於沒有上漲，僅僅是貨幣現象而已。
當然，中國的住房市場是1998年之後才出現的。所以在1978年到1995年，貨幣超發主要刺激CPI上漲，引發居民的搶購潮。在比如在80年代，每當遇到物價飆升的時候，大家都去搶購大米白麵，甚至醋和醬油。
1993年前後，貨幣超發曾在海南、北海、惠州等地刺激出了局部的房地產泡沫。後來國家出手整治，加息非常猛烈，最終樓市泡沫破裂。那是新中國歷史上唯一一次“摧毀式”調控樓市的做法，後來再也沒有這樣幹過。為什麼當時高層敢於“辣手摧市”？原因很簡單，中國尚未形成全國性的商品房市場，土地、房屋的收入，佔財政比例非常低。滅了房地產泡沫，好比踩死一隻蟑螂。
1998年之後，情況就慢慢發生了變化，土地財政出現了，它對地方政府推動經濟發展、改善基礎設施的神奇作用開始顯現，經濟越來越離不開房地產了。而調控，再也不會“辣手摧市”，而是強調“健康發展”了。
以前貨幣放水是“大水漫灌”。現在，則改為“滴灌”。比如過去兩三年為了啟動三四線城市樓市，推動去庫存，央行通過PSL（補充抵押貸款）印鈔給政策性銀行，然後給地方政府用於“貨幣棚改”。所謂“貨幣棚改”，就是拆了你家破舊的房子，收回土地，給你現金補償，讓你去買房子。這相當於增加市場裡的資金量，但迅速減少了房屋存量，當然可以快速刺激起房價！
此外，2014年、2015年還多次降準降息，讓房貸真實利率逼近了歷史最低點。
“面向樓市的定向印鈔+超低利率”，最終讓房價在一兩年裡暴漲，很多地方接近翻倍。而表面上，M2增速在放慢。當然，隨著金融機構把兩大業務轉移到表外，以及互聯網金融的出現，M2的統計也出現了失真。
廣義貨幣M2增速並不快，但房價仍然高速上漲，這種情況同樣出現在了香港。要知道，香港的人口增長速度遠遠慢於內地的大多數城市。我曾計算過，香港人口增速不到深圳的十分之一。為什麼香港房價仍然漲漲漲？原因很簡單：嚴控新增住宅用地的量，採用“超級飢餓療法”。
由此可見：大水漫灌可以讓房價大漲；
貨幣定向給樓市“滴灌”也可以讓房價大漲；
強力拆除舊房子置換新房子仍然可以讓房價大漲；
當這些辦法都不用的時候，還可以通過嚴格控制土地增量，來讓房價漲。
展望未來，如果從2018年7月開始計算，未來6年房價會翻倍嗎？鍾偉認為會。而我的看法是，有可能，但願不要發生這種事情。
如果未來6年房價繼續翻倍，是不是非常可怕呢？其實關鍵看居民收入能不能同步翻倍，如果翻倍了，就不可怕。如果居民收入翻兩番，那麼就更不可怕了。當然，如果錢這樣寬裕，人民幣匯率就要貶值。但匯率是什麼？對普通人來說符號而已，數字而已。
“爺爺奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以後會有七套房。”這是大家常常聽到的一種說法。聽起來，樓市簡直是“累卵之危”，但這裡面隱藏了重要的漏洞：忽略了時間，也忽略了城市。
中國的房子和人口是錯配的。一個三四線城市的孩子，的確在家鄉有房子，但他不能揹著房子到北上廣深生活。即便他在家鄉生活，娶了同樣是家鄉有房的女性結婚，也不存在上面的情況。
中國人代際年齡差距為25歲，現在老年人活到80歲很常見。一個年輕人比如25歲，現在結婚了，他的父母、妻子的父母一般50歲左右，自己的房子需要自己住，雙方爺爺奶奶外公外婆，大致75歲左右，房子也需要自己住。幾年之後，開始有老人去世，但年輕夫妻還會生孩子。等年輕夫婦的父母都過世，他們或許有了孫輩，這些房子仍然要很多人用。何況現在已經開始放開二胎，有些地方開始獎勵生二胎，而中國的城鎮化率仍然不到60%。
展望未來，人口流失的中小城市，未來住房市場很容易見頂（存量住房夠住了），但中國將面臨第二次城市化，也就是“大城市化”、“城市群化”，住房在大城市過剩仍然比較遙遠。更何況，通脹是永遠存在的，想讓房價趨勢性下跌，仍然非常困難的。
由於經濟轉型尚未成功，中國最近10年來的經濟週期越來越短促。刺激一下樓市，經濟好上兩三年；然後就開始下行，需要“再來一次”。這是個別現象還是普遍現象，讓我們拭目以待。
近日，中國兩大一線城市上海與深圳，同時對樓市出手。
上海方面，上海市長應勇說：上海加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。堅持“一個定位”“兩個不是權宜之計”不動搖，堅持限購限貸“雙限”政策不放鬆，繼續加強房地產市場調控，繼續穩房價、穩地價。
繼續大力推進舊區改造，堅持“留改拆並舉、以保留保護為主”，堅持風貌保護、城市更新、舊區改造、大居建設和住房保障的統籌考慮和有機結合，打好組合拳。
深圳方面，則以上調利率的方式，直接亮明態度：21世紀經濟報道記者獨家獲悉，建設銀行深圳分行住房貸款首套房利率由基準利率上浮10%調至上浮15%，二套房上浮至20%。此外，對於近兩年貸款（包括信用卡）逾期兩期五次以內的，上浮25%。
至此，四大國有銀行、招行、中信等銀行在深圳房貸市場的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。剛需客繼續觀望還是趁早上車，早做決定以免夜長夢多。
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