導語：2018年是全面貫徹黨的十九大精神的開局之年，同時也是中國住房制度改革20週年，更是中國改革開放的第40週年。值此歷史節點，鳳凰網房產隆重推出“改革開放40週年”房地產時代人物專訪活動。希冀通過對房地產領域代表人物的專訪，立體地勾勒出一個個時代印象，描繪改革開放40年的人居發展歷程。
本期專訪，我們邀請到著名經濟學家樊綱教授，和我們分享他在房地產領域的真知灼見。樊綱，中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長、央行貨幣政策委員會委員，作為我國宏觀經濟學領域的權威專家，他觀點犀利，留下不少經典名言，對於經濟發展趨勢的預測曾多次被歷史驗證。2018年7月23日，在三亞21世紀博鰲地產論壇間隙，他接受了鳳凰網房產的獨家專訪。
炮轟限價房
每年的博鰲房地產論壇，總會有大佬發聲，而且總是“語不驚人死不休”。樊綱教授在博鰲21世紀房地產論壇第18屆年會上接受鳳凰網專訪時表示，“房子限購、限貸、限什麼都可以，但是不要限價，這是在和客觀規律作對。”
樊綱認為：從經濟學的原理來看，價格由供求關係決定，價格暴漲一定是供小於求。大城市的房價之所以高，一個重要的原因是在大城市，住房的需求更大而供給不足。
在談及當下調控政策時，樊綱表示贊同對樓市採取短期的調控政策，但不贊同採用限價的辦法來調整，因為這意味著徹底否定市場的定價機制。房地產市場的需求，除了剛性需求之外，還有改善的需求、遷移性需求。從農村到城市，從小城市到大城市，人的遷移是不能阻擋的。人們遷移追求美好生活，就需要城市化，需要更好的就業機會，需要大城市的生活保障。在城市化的最初階段，多數人會湧向大城市，這是造成現在大城市房價高的一個重要原因。
2018年房地產調控政策越來越嚴格，特別是一線城市更加明顯，截止6月份深圳樓市均價錄得21連跌，甚至出現一二手房價格倒掛現象。針對此限價政策，樊綱不以為然。他表示，所謂政府的這隻手要如何發揮作用呢？限什麼都可以，就是不能限價，經濟學是有邏輯和規律的，有什麼樣的制度就會有什麼樣的結果。他還特別呼籲，人為改變價格機制，市場化改革就要出問題，會陷入曲折和倒退。
在近期行業各種紛繁的聲音中，有業界人士提出價格不取決於土地、不取決於城鄉建設部的政策，而是取決於央行的貨幣發行量。對此，樊綱說，其實一切東西都跟貨幣有關，因為貨幣是一般等價物，對各種需求都起作用，但是為什麼最近幾年貨幣是多了，卻沒有作用到股市等其他領域呢？為什麼沒有進入到偏遠的農村，而是集中在大城市呢？這裡面最基本的原因，還是房地產市場的供求關係失衡導致的。
他還認為，房價高的問題，可以從需求的角度解釋，但是反過來很多時候要從供給的角度考慮，這是供給側的問題，因為供給不足導致價格上漲。為什麼供給不足？過去我們長期就是人為地限制，人為地限制大量人人口湧入的城市的住房供給，而鼓勵那些人口流失的中小城市的住房和土地的供給，那結果怎麼樣？結果兩邊失衡，大城市房價暴漲，小城市最後要去庫存。
我們現在人口遷移，只要你有工作有房子住，沒有人去限制你遷移戶籍，因此這時候怎麼辦？遵循尊重市場的規律，尊重人的選擇的規律，人為什麼要遷移？追求美好生活。工作在哪？就業在哪？收入在哪？他會向哪兒轉移？大企業都進了大城市，那麼人們自然就跟著進了大城市。大城市能夠有服務業的發展，大城市能夠創造更多就業，那人往大城市走，這是全世界的規律。中國不能再違背這個規律，人們都是往大城市走，非要發展小城市的蠢事不能再做了。
我國的土地供給非常有限，中國有960萬平方公里的土地，但是有太多不可居住的地方，我們還得保障糧食自給自足，再除去農村的宅基地，剩下可供城市使用的土地就很少了。當人口大量遷入大城市，土地供給又非常有限，房價的上漲就可想而知了。
實際上，從2015年開始，一線城市和和二、三線城市的住宅價格出現了明顯分化。在二、三線城市住宅價格仍然保持穩定情況下，一線城市的房價出現了大幅上漲。很多人認為這是因為市場上流通的貨幣太多，還有人認為是因為一線城市的土地貴造成的。
樊綱認為，任何商品的價格都和貨幣有關係，貨幣增加就像“大水漫灌”，如果市場上貨幣多了卻只體現在一線城市的房價上就不合邏輯，而且這幾年貨幣政策實際上是有所緊縮的。同時，土地貴的原因是開發商預期房價貴，然後才舉牌高價收購土地。
可以說，對“城鎮化”的認識偏差和盲目跟風導致土地的計劃分配有誤，因此形成了一線城市的土地供應極為短缺的狀況，而住房需求和供給之間出現了極大的缺口，自然會導致一線城市的房價居高不下。當然，除了上述原因之外，地方政府也有可能故意製造緊缺來實現高價售地。
供給不足導致房價上漲
樊綱指出，在人類選擇遷移的過程中，由於大城市具有聚集效應，而且人口的聚集會產生更多的創新與思想，所以人口流動會自然地形成兩極分化，即大城市流入人口，農村和小城鎮流出人口。他認為，目前中國還是應該順應人口遷移的自然規律，城市規劃以“大都市”或者“城市群”為主，採取行政規劃、自願結合等多種形式實現。比如，雄安新區就是一個很好的構想，可以發揮雄安新區的地理區位優勢並利用快軌等交通工具，將
周邊的大城市連接起來形成城市群，提升在經濟增長和社會進步中的帶動作用。“30年前我回國之後，寫的第一篇比較有份量的學術文章，就是分析走後門的現象，遞條子、批條子、尋租、倒掛等……最近，好像走後門的事情又回來了，買房子要批條子，這樣的事情又來了。”在博鰲21世紀房地產論壇第18屆年會，樊綱在演講中表示。
樊綱還認為，影響房價的因素不只是貨幣發行量，根源在於供需關係。有關貨幣發行量影響房價的論調，一直很有市場。這種觀點認為，貨幣超量發行是房價上漲的主要動力。在2009年-2010年、2013年-2014年、2016年-2017年的房價上行期中，M2發行量增加是主要原因。
樊綱指出，貨幣是一般等價物，任何價格的上漲都跟貨幣有關。但需要研究的是，為什麼貨幣會進入房地產領域？
按照樊綱的觀點，在需求結構中，人口增長、家庭迭代帶來的剛性需求佔比並不大。財富增長引發的改善型需求，構成了需求增長的主要部分。
此外，還有被忽略的部分——遷移性需求。這是由城市化進程推動的人口流動，並進而帶來的住房需求。由於當前我國的城市化率僅為55%，遷移性需求還有大量釋放的空間。
對於投資性需求，樊綱指出，如果投資房產是用於出租，便是合理部分，“不要一概否定”。而不用於出租，只是為了資產升值的投機性需求，是真正需要打壓的部分。
按照他的觀點，投機需求之所以旺盛，就是因為對未來房價上漲的預期較高。之所以預期較高，則是因為供給不足。
因此，“房地產市場的供需矛盾，仍是現階段最大的矛盾。”樊綱說。
房產稅的作用不能高估
在增加供應方面，我國已啟動雄安新區、粵港澳大灣區、長三角等城市群建設，並啟動集體土地建設租賃住房的試點。樊綱認為，這些措施需要三至五年時間才能充分顯示作用。
因此，為避免出現美國、日本等發達國家房地產市場崩盤的現象，短期的調控是有必要的。其中，限購、限貸等政策都能夠起到相應的作用。但限價政策由於否定了市場定價機制，而被樊綱認為不可行。
對於土地供應中的“限地價”現象，樊綱同樣認為不可行。他向鳳凰網房產表示，這意味著政府讓利，只會增加尋租空間，而不能真正解決供需問題。
他還表示，在短期調控的同時，真正的解決之道，是在供給側進行長效機制的改革，比如租售並舉，多渠道保障等。他提出兩個建議，第一，土地供給要以人口遷移作為參考。“人口遷入多的地方要增加供給，人口遷出多的地方，就要減少供給。”第二，提高容積率。“中國人口眾多，可居住面積是世界平均水平的1/3。”
樊綱指出，房地產稅改革，也是樓市調控長效機制的重要部分。因為房地產稅改革會增加房屋的保有成本，增加“只炒不住”的成本，對於房價能起到“自動穩定器”的作用。
但對於房地產稅的作用，樊綱認為不能過於高估。因為房地產稅在邏輯上能對房價形成壓力，卻未必就是“包治百病”的良藥。
“徵收房地產稅的地方，房價未必就沒有泡沫，就像美國；但不徵收房地產稅的地方，房價一定會出泡沫，就像中國。”樊綱說。
以下是樊綱和鳳凰網房產的獨家對話
鳳凰網房產：我們也看到2018年以來多個城市發佈了因地制宜的房地產調控政策，您怎麼評價？對市場會有什麼樣的影響？
樊綱：現在在住房的需求有一塊很重要的需求，就是遷移性需求。那說起來大家都有住房，農村每個人都有一個宅基地，每家都有房子，但是人們都在離開，小城市的人在買大城市的，中等城市也在買更大城市的，現在的畢業生大學畢業生們都要到大城市去買房等等，這都是人口遷移的一過程，城市化的一個進程。所以從這個意義上來講，我們不要說我們中國的房地產發展到了好像枯竭的程度。它還是要繼續發展的，需要有各種市場的均衡發展，也要需要價格穩定，需要出臺一些長效機制，使供求雙方平衡調整。最近一個階段，因為住房市場供求關係失衡，供給不足的產生，這個波動產生失調。所近期政府出臺了很多行政手段來抑制房價，這個短期來講是有用的。
鳳凰網房產：你說的長效機制具體有哪些？
樊綱：需求側的長效機制，像房產稅這些，供給側的長效機制，比如說土地跟人口掛鉤的政策；比如說我們的容積率要提高，中國人就這麼點土地，在有限的土地上生產出更多的房子那怎麼辦？那就容積率要提高，類似這樣的這個供給側改革，然後再加上公租房的提供，加上集體土地入市，加上農民的宅基地上的房子可以不可以出租，是吧？這一系列的供給策制度的調整，租賃房的發展等等。這個需要我們從各方面深入的改革，才能真正最後實現長期的穩定。
鳳凰網房產：人口流動和人口遷徙會推高房價嗎？
樊綱：你限制不了人流動，要遵循人口流動的規律。人到了大城市，結果不給大城市空地，這大城市還是隻可以是按照800萬人口供地，結果人口現在變成2300萬了，你不跟這2300萬掛鉤，跟那800萬掛鉤，房價肯定就會漲。
鳳凰網房產：你說的供給側不足政府如何進行政策平衡？
樊綱：為什麼供給不足？過去我們長期就是人為地限制，人為地限制大量人人口湧入的城市的住房供給，而鼓勵那些人口流失的中小城市的住房和土地的供給，那結果怎麼樣？結果兩邊失衡，大城市房價暴漲，小城市最後要去庫存。我們現在人口遷移，只要你有工作有房子住，沒有人去限制你遷移戶籍，因此這時候怎麼辦？遵循尊重市場的規律，尊重人的選擇的規律，人為什麼要遷移？追求美好生活。工作在哪，就業在哪，收入在哪，他會向哪兒轉移。大企業都進了大城市，那麼人們自然就跟著進了大城市。大城市能夠有服務業的發展，大城市能夠創造更多就業，那人往大城市走，這是全世界的規律。
鳳凰網房產：發展城市群城市帶是不是未來的必然趨勢？
樊綱：我們現在的住房市場很大程度上是因為過去的城市化戰略偏離了人的行為的基本規律，要以人為本，現在要圍繞人追求美好幸福生活，做更多的思考，這個現在不僅北京的問題。 其他像長江三角洲也一樣。中心地帶地理越來越少了。怎麼辦呢？發展城市群城市帶，為什麼提出大灣區？為什麼有雄安新區？為什麼是叫長三角城市群。為什麼提這個？就是要通過交通，通過便利的措施，把大城市小城市聯繫起來。
全世界的大城市的周邊都有一大部分每天通勤坐通勤車一個小時去上班的。曼哈頓的金融精英們，他們可能住在那個康奈迪克州，每天早上一時的火車到曼哈頓中心車站下來去上班，全世界的人都是這麼做的。為什麼我們就只能住在二環三環？對不對？我們為什麼不能用這種城市群城市帶的這種思路來解決城市的發展和人的遷移？所以最近中央政府已經認識到我們過去的這個問題。開始供地了，雄安新區是第一塊，然後粵港澳大灣區，然後是長江城市群，然後是集體土地入市，然後是農村的宅基地也可以考慮，現在大家都在在在都在研究這個問題。然後是再加上一些租賃市場等等，開始在思考調整供給關係的思路。
大城市的核心地段的房子將來就是古董。我們一般的工薪族就是買不起了。那個古董只有少數人能夠買得起，這也是市場市場經濟的一個基本邏輯。所以大家想到未來城市發展和我們過去的城市發展，過去我們都在一個地方，在一個很小的區域裡面，我們去那發展，未來可能是不太一樣的，我們大概是要在一個城市群當中去發展。
鳳凰網房產：最近關於房地產稅出臺爭議比較多，您覺得會不會近期出臺？房地產稅對房地產市場又有哪些意義？
樊綱：我不知道房產稅什麼時候來，今天也沒有列入立法的。我個人覺得有了房產稅，不一定就不出泡沫，比如美國，美國有房產稅，但是08年仍然出了房地產泡沫，但是沒有房產稅，一定是經常出。什麼道理呢？針對房價，房產稅是一個自動穩定器，比如我一個朋友在美國，五十萬買了一套長到了150萬。我說他發財，他說我是發財了，但是我得趕緊賣房子了。為什麼呢？我們倆的工資都不夠交房產稅的。同樣3%的稅，以前50萬的時候要交15000塊錢，現在得交多少錢，現在得交45000塊錢，甚至更高，你的工資都不夠交了，那他就得賣大房子換小房。這不就是增加供給，減少需求了嘛。反過來，房價跌了，我交稅就少了。同樣3%，我房價我要交的稅就少了，我就可以買大房子，我就減少增加需求，減少供給。所以它是一種自動穩定器，隨著房價的波動，它會繼續。
那麼第二就是增加保有成本。
現在為了炒房子空在那裡，那麼空著的意思就是沒成本。它空在那，不用交稅，那他就沒成本，他就空得起，他最多就交掉貸款。那麼再加一塊，如果他一方面要還貸款，另一方面再給你加一塊稅，你看他租不租，他要不租的話，那他得第一很有錢，或者第二它的預期價格漲得很高。所以房地產稅增加了住房的保有成本，會減少只炒不住的房子。當然還有其他的一些作用。至於說到是不是從此以後就長治久安了，那取決的因素多了，需求方調整了供給側不調整仍然不解決問題，供求仍然是失衡的。而且呢從長期來講，對於需求和供給都有很多其他因素在起作用。貨幣供給那時候美國搞那個次級按揭貸款，這個金融泡沫也好，還是當年日本的那個外匯泡沫，日本當時是大量的熱錢湧入，熱錢湧入就炒個房價炒出一個大泡沫。這些都是口號，這些都不是價格，都不是房產稅本身的影響。
就是說房產稅本身它的作用一定是積極的，一定是對於穩定供求兩方面的關係。
鳳凰網房產：海南2020年的時候吸引各類人才是20萬，然後到2025年有引進100萬人才的目標是，這對海南房地產有何影響？
這個由你們來決定。房地產希望所在，不在於是不是有新的需求。在我看來，現在中國的房地產的希望所在，在於不是供求平衡，而在於供求能夠平衡的增長。這麼多人才進來，當然有住房需求，如果不限購，那人才的需求更大。那需求更大，撐得起來嗎？你又撐不起，又怕房價太高了，所以還是要從供求兩方面來解決問題。其實海南的問題跟全中國的問題一樣，短期做限制，長期要有長效機制來調節供求兩方面的關係。
鳳凰網房產：按照您剛才提到的供求關係，您覺得現在的房價是合理的嗎？
樊綱：有的地方是合理的。比如說一個城市，過去房價十年漲了50%。可是仔細看一看那個城市十年的人均收入漲幅不低於50%，所以調控房地產市場也好，還是穩定房地產市場也好，不是說房地產的價格就不漲，而是說房地產價格至少它的變化要和人均收入的變化相適應。土地是稀缺的，土地本身總面積是不變的，那麼你一切收入的增長都使它的稀缺程度提高。那麼怎麼可能大家收入都漲了，土地價格不漲？土地價格不等於住房價格，如果剛才說的那個容積率提高的話，那在土地上面可以生產出更多的房子來。那麼這個從這個角度來講，土地漲的價格可能更快，但是房子價格也會適當上漲。因為房子的稀缺程度也會變化。所以在這個意義上，我們要客觀地看待改革的變化。至於漲得特別出奇的地方，你回過頭來看深入地分析，一定是供求關係出了大的問題，特別是限制大城市發展這件事，導致了人們的遷移都奔了大城市。
大學生畢業都進了大城市，但是不允許大城市多建房子，那價格就是爆炸。這裡面一定是供求關係，出了大的差額。所以房子的問題一定要分不同的城市，分不同的區域，分不同的性質來討。這不能是一概說合理不合理。
鳳凰網房產：您覺得粵港澳大灣區未來的房價會是怎麼樣的？
樊綱：我覺得會逐步穩定下來，因為深圳東莞惠州，還有中山，如果這些交通都聯接起來了，都是快軌。 那年輕人一個小時車程就出去，然後第二天一個小時進來工作。那住房供給就相當於其他小城市的供給就變成了大城市的供給。
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