房訊網三亞訊 7月21-24日，2018博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞理文索菲特度假酒店隆重舉辦，論壇以"潮平風正：美好住居新航海"為主題，執地產牛耳，話博鰲共識，共築中國地產話語策源地、行業風向標。
7月23日，博鰲·21世紀房地產論壇主論壇盛大開幕，中國經濟體制改革研究會副會長、中國（深圳）綜合開發研究院院長樊綱出席並發表主題演講。
樊綱認為，限購限貸都是屬於行政手段，是暫時性的對市場進行調控，但這不是長期的辦法，這不是長效機制，這是扭曲經濟，扭曲供求關係，所以應該儘快的用長效機制將它替下來。
對於調控長效機制，樊綱表示，長效機制，不能只討論需求側的長效機制，也要看供給側的長效機制，租售比例關係才可以達到均衡的水平。改革的內容很多，比如說租售並舉，多渠道保障等。
樊綱還給出了構建長效機制的兩點建議，一是土地供給要以人口遷移作為參考，人口遷移多的就要增加供給，人口遷徙出去多的地方，就要減少供給；二是提高住房容積率。
以下是樊綱演講實錄：
樊綱:非常高興再次來到博鰲·21世紀房地產論壇。今年是改革開放40週年，房地產改革20週年，很多紀念的日子。所以，有很多的話題。前些日子，社科院請我做40年改革開放回顧的講座。30年前回國之後，寫的第一篇比較有份量的學術文章，就是分析走後門的現象，這裡不多說。遞條子，批條子，尋租、倒掛等等事情。後來價格改革，買東西部需要走後門了，後來房子也改革了，不需要走後門了。最近，好象走後門的事情又回來了，買房子要批條子，這樣的事情又來了。當時我就說，所謂的政府的這隻手怎麼發揮作用，限什麼都可以，不能限價，否則這個事情就毀了。你限購限貸限買限賣和限離婚都是改變供求後面的參數，你限價就會導致短缺，走後門的現象又來了，經濟學是有邏輯和規律的，有什麼樣的制度有什麼樣的結果。我這裡特別的呼籲，限什麼東西都有一定的道理，改變價格機制，市場化改革就要出問題了，這是前言，也發表一點感想，改革是有曲折的。我上次說了三個曲折，倒退又回去了。
今天講兩個問題，因為時間不多。針對業界似是而非的說法，最近又看到有業界人士發聲，價格不取決於土地，不取決於城鄉建設部的政策，就取決於央行的貨幣。我說，這個事，大家心裡確實要好好的思考，跟貨幣有什麼關係。一切東西都跟貨幣有關，因為貨幣是一般的等價物，跟所有的東西都有關係，特別是需求方起作用，對各種需求都起作用。但是我們要問一問，你說貨幣多了，我不說最近二、三年貨幣是少了，因為最近貨幣緊縮，這個月貨幣供給只有8%。最近幾年貨幣多了，怎麼沒有到其他的商品價格上，因為貨幣是一般等價物。剛才聶梅生會長髮表的數據GDP6.8%，CPI是1%-2%，同樣的情況，價格沒有到股市，前些天到了股市，又崩盤了，沒有了。資金去了房地產市場，怎麼沒有到偏遠的農村，怎麼又到大城市了，基本的問題還是市場上的供求關係失衡導致的。再仔細想一想，貨幣怎麼出來的，怎麼影響價格和供求關係的。
首先，一個渠道是貸款多了，不管給誰貸款，給個貸、房貸或者是企業貸款，總是要貸款的。最近這些年，我們一直限貸。因此，價格上漲跟限貸以及貨幣是什麼關係？再一個關係，我覺得大家需要關注的，錢怎麼貸出去，怎麼放出去，最後要賺回來，變成收入，變成人們的腰包，變成支付的手段。收入中國還不多，我們人均GDP是8000多美元，美國是將近6萬美元，中國的儲蓄多。2000年開始，我們進入了40%儲蓄率的年代，連續20年其中有幾年是50%的儲蓄率，到現在降了，還有44%。大家仔細想一想，現在沒有房貸很難買房，年輕人很難買房。一家三代人有儲蓄，通過這樣的高儲蓄率，使得中國的財富率很高。我們是低收入國家，但是我們是高財富國家。大家都說財富去哪裡理財，投到哪裡，總要有回報，都說這個。一定意義來說，不是貨幣多了，而是儲蓄多了。儲蓄多了，人們就投資於房地產，針對政府的層面我會講這個內容。從這個意義來說，不是貨幣多了，而是儲蓄多了。這些年一直壓貨幣，還要去槓桿，大家密切關注資金減少的問題。
房價高的問題，可以從需求的角度解釋，但是反過來很多時候要從供給的角度考慮，這是供給側的問題，因為供給不足導致價格上漲。一個市場是供求兩方面的關係，業界人士一方面振振有辭，貨幣高，或者是地價高。反過來講用經濟理論解釋不了房地產的問題，怎麼解釋不了，從需求方面解釋不了，要從供求兩側解釋。過去十幾年來，對於大城市住房供給嚴重的短缺，後面會再講的。如果現在一切的措施都跟上來的話，如果大城市供給的土地和房子都上來的話，我們的價格怎麼走，還不知道，是否會崩盤也不知道。前陣子在發改委開會，跟業內人士探討房地產長效機制的問題，當我們說到農村的宅基地能不能入市，能不能讓城裡人租宅基地的時候，業內的房地產人士馬上說，如果讓城市的人去農村買房，那麼城市的房子就崩盤了，這是直接的反映，這樣不一定的。這件是導致城市化率出問題，嚴厲打壓大城市的發展，限制大城市的發展，鼓勵小城鎮發展，違揹人的遷移規律和市場化規律的城鎮化的便宜，正在逐步的被人重視，大城市的供地正在逐步的增加。
第一塊大的是雄安新區，第二塊大的是粵港澳大灣區，第三塊大的是長江三角洲城市群。城市群是什麼意思，通過高速鐵路，將周邊的小城鎮聯繫起來，讓周邊小城鎮的住房成為大城鎮住房的組成部分，相當於給大城鎮多了一塊供應土地。城鄉建設部宣佈對大城鎮用地增加，限制小城鎮人口流出的增加。集體用地可以入市，農村宅基地的租賃關係可以用租的辦法入市。這些政策和新的舉措，還需要三至五年時間才能充分的顯示作用，對住房供求關係的改變，會導致什麼樣的結果，反而是需要密切關注的，現在仔細關注了貨幣，就會誤判。包括租賃住房，剛才聶梅生會長講的非常好。一大塊租賃住房是政府的，低租形式，就是公租房，對市場產生怎麼樣的影響，我沒有結論，我沒有專門的分析。經濟學的基本邏輯從供求兩個方面分析問題的，我覺得需要密切關注2-5年後市場的變化。租售兩個方面的發展，他們之間的關係也是供求關係，售房的供求關係和租房的供求關係是複雜的關係，租售比差別很大對於兩個市場都會有很大的影響，這裡不進一步的分析了。對於在座業內人士大家值得討論，供給側發生了變化。
第二，針對政府的政策，針對下一階段的調整，講一點看法，也是圍繞長效機制發展的基礎。
講什麼呢？政府要認識到，現在房地產市場的基本問題在於供給側，供給不足。"十九大"文件中說的這句話，人民追求美好生活的需求，以供給不充分不均衡之間的矛盾，因此要分析需求，是不是炒房的需求，我認為住房是合理的消費和居住的需求。
1、剛性需求，人口增長，家庭迭代，佔的比例不是很大。2、改善性的需求，人的儲蓄，財富增長，因此要買房和住好的房子。聶梅生會長分析了美國的情況，這些年賺錢後，最大的消費還是買房。剛畢業的時候租房子，有了孩子買房子，有了兩個孩子，買大房子。等到退休的時候，一輩子的錢拿去周遊世界去了，然後再租房子，不斷的換房子，構成了需求增長的主要部分，這是改善性需求。3、最重要的是現在被否認的需求，遷移性需求。動不動就說，住房市場的需求沒有了，為什麼沒有了，因為住房自有率比較高，農村是100%，小城鎮70%-80%，大城市也達到了70%-80%，相比發達國家都很高了，為什麼還有這麼高的需求，因為中國的城鎮化還處在初級階段。我不認為城鎮化到了中級階段，55%的人在城市，大量的人口還在遷移，怎麼遷移？農村的到縣城，縣城到地級市，地級市到省會，省會到大城市，年輕的畢業生到大城市集聚。他們的家裡都有房子，但是需要新的房子，因為人們在遷移。現在限購就是限遷移的需求，遷移是人們追求美好生活重要的組成部分，在城鎮化的階段。4、投資性的需求，如果租的話，房子也是用來住的。租賃市場一個是機構大比例的買房。國外租房的公司，將個人買的房子拿去集中起來進行出租。要有人投資和有人買，才可以租賃。這一部分的需求，如果是買了房子，也可以出租的話。也屬於住的需求，不要一概否定投資性需求。5、為了增資投機性的需求，買了不出租，只是為了升值。因為預期未來房價還要大漲，不惜出租和費勁，就等著房價上漲。原因也在於，住房市場對未來增長的預期太高了，為什麼預期太高了，因為有需求，沒有供給。有這麼多的需求限制，沒有仔細認真的考慮如何增加供給。現在住房市場，就目前來講仍然是最大的矛盾。供給側不充分，不均衡與美好生活需求之間的矛盾，不能去天天去否認需求，不能天天打壓需求，而不是想供求兩個方面解決問題。
結果導致天天限這個限那個，我個人說，我同意短期的調控手段，是需要做一些限制，這是著重的優勢。大家都看到其他國家的住房怎麼好，不要忘記其他國家的市場都經歷過大崩盤。美國2008年的崩盤不說了，1988年後，1990年代初期日本的崩盤，就是因為房地產過熱相當長的時間，政府沒有手段抑制住，最後調利率起了作用，最後砸了下來，日本房地產價格下跌了60%。不要說有房地產公司，有一個建築工程隊都要被拖垮和倒閉破產。香港的情況就不說了，不要忘記市場真正波動起來是怎樣的。中國有點特殊，中國的宏觀經濟學有兩個特殊的身份。一個特殊的身份的行為主體是地方政府，一個特殊的手段是行政手段。限購限貸都是屬於行政手段，暫時將它壓下來，但這不是長期的辦法，這不是長效機制，這是扭曲經濟，扭曲供求關係，所以儘快的用長效機制將它替下來。說到長效機制，大家又提到需求機制就是房產稅，我認為要搞的，自動調節需求方面起到作用，仍然要在供給側進行長效機制的改革，改革的內容很多，比如說租售並舉，多渠道保障，我提兩個內容。
一、土地供給要以人口遷移作為參考。人口遷移多的就要增加供給，人口遷徙出去多的地方，就要減少供給。
二、提高容積率。中國人就是多，可居住的面積是世界的1/3，我們命中註定住擁擠的房子，如果要大的房子，就去澳大利亞和加拿大，買看不見人的房子。中國就要提高容積率，我們說了很多年，討論長效機制，不能只討論需求側的長效機制，也要看供給側的長效機制，租售比例關係才可以達到均衡的水平，我就講這些，個人之見，僅供參考，謝謝。
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