yirenjing

辽宁大连和沈阳一直都是房价上涨较慢的地区，从2016年开始上涨幅度不段加大。可以说大连、沈阳房价上涨与全国从16年开始的房价大规模上涨是一致的，也就是说这种上涨是某种非理性因素造成的投机性增长。当然房价的飞速上涨也与实体经济不景气有关，实体没有钱可赚，但是炒房可以赚钱，所以形成了全民炒房的局面。

大连和沈阳都是人口外流较多的城市，总体而言东北的经济大环境不好，很多企业经营出现了困难，人们收入下降，不少东北人开始去北京、海南等城市去闯荡，并且不少留在了外地。人口的减少，经济乏力让这两个城市缺乏基本的房价上涨动力。之所以房价大涨，主要就是大部分金钱都跑到了房子里。

毫无疑问大连、沈阳的房价快速上涨与全国多数城市飞速上涨一样都是一种非理性现象，因为社会财富的增长，实体经济的增长根本无力支撑这么高的房价。过去的几年，有些公司申请了低利率贷款，不是去经营实体而是投入到了炒房之中，造成了很多企业不干本职而是用扶持性资金炒房的怪现象。目前多个城市已经开始限制企业炒房，估计会控制住房价的非理性现象。

深度军备

沈阳我不是很了解，我在大连就说说大连吧。

我是16年底买的东港的房子，根据我调查出的结论，那个时候中山区、西岗、沙河口均价是1.5w到2w。甘井子、高新区是1w-1.5w。因为是刚需还想一步到位买个学区房，二手房、新房看了不少最后选择在东港四季上东以1.8w每平买了一套98平精装修的房子。然后到2017年所有的新楼盘开始涨价，截止年底分别上涨百分之25到百分之50。具体原因是因为：

1.学区房价格领涨，好多新楼盘都以学区房为噱头大势宣传，弄得好多家长为自己孩子谋划学区房

2.人们手里有钱了，作为投资多一套房子也多一份实际，给孩子留给老人住都可以，即使出租也是不菲收入，比如200万存银行每年是8万，买房子往外租显然没有存款合算，估计应该是刚需。

3.从每天大连堵车程度来看，有几个大的中心，第一个是中山广场，第二是西安路，五一广场，第三星海广场等等这些地方，这些地方周边商品房价格贵，10-20年前人们都买的甘井子南关岭那一带，这些年也攒了不少钱所以都想往中山这边来，或者给孩子找个好些的学区，因为中山、西岗土地少甘井子土地多，人口多，但是好学区少，人们纷纷转移也属正常现象。

4.整个大连新开的楼盘集中在中山区东港，甘井子区华南，高新园区这三个片区，而且东港房价高涨后人们纷纷转至高新区和甘井子导致那两地房价也高涨，人们可能问了为什么东港会涨，第一是房子不好卖所以才涨，第二是开发商实力雄厚都是国家地产龙头资金链充足，第三是大连没有新楼盘与之竞争。

5.外来投资客，作为一个旅游城市夏天不热冬天不冷，好多东北或者大连在外地赚钱的都会在这买一套房子作为投资，第一是有一份家乡的感情，第二是当作一个旅游消遣的客栈。就像营口鲅鱼圈的房子基本上都是黑龙江或者营口周边城市的人过去买的，阳光、沙滩、温泉、滑雪、爬山应有尽有。

上面所说的其实都不是主要原因，主要原因是一个补涨的过程，一个在09年就1.5w每平的城市，到17年8年没涨，而且大连人都好面子有钱必须买好车住好房，人口众多，教师，医生，海关，公务员干部都是不错单位待遇也丰厚，海产品养殖、加工、进口，依托港口的各类进出口贸易公司，各类高新技术园区、依托大学生及社会青年赚钱的各类补习班，工作培训等公司、麻雀虽小 五脏俱全，各类领域都是东三省的佼佼者！

许晋浩

我是住建部门从事建筑业管理的高级工程师，欢迎关注我，了解更多住建政策和信息。

2016年以来，沈阳、大连的房价持续快速上涨，确实超出很多人的预料，上涨幅度大多超过50%，但这种快速上涨的趋势本质上是难以为继的，因为两地的经济基本面摆在那里，用什么去支持这虚高的房价呢？所以，本人对两地未来的房价持谨慎乐观的态度。

那么，怎么解释这两年沈阳、大连房价快速上涨的这种现象呢？我们一起共同分析。

1.沈阳、大连这两年房价快速上涨不是一种孤立现象。这是全国所有二线城市的普遍现象。看看成都、武汉、合肥、郑州，甚至乌鲁木齐这样的城市近两年房价疯狂程度，原因其实很简单，是国家加大调控一线城市房价力度不断加大，炒房投机资金的一种外溢现象。这些钱没地方投，自然转移到相对安全的地方去投资。

2.任何事物都要透过现象看本质，这几年辽宁的经济发展明显滞后，发展遇到转型升级的瓶颈，经济无亮点，人口外流严重，出生率已经降到0.7了，老龄化的趋势日益加剧，经济活力明显不足。作为辽宁人有足够的切身体会，然而，房价却像坐火箭一样上涨，本地人也觉得不可思议，已经脱离经济发展基本面。房价上涨只是虚高，不具备足够支撑的基础。

3.从长远看，辽宁发展的滞后只是暂时的，作为老工业基地，曾经共和国长子，还是很有潜力的。辽宁的发展基础非常好，转型需要时间，相比中部崛起，西部大开发，辽宁已经相对落后了，看着这几年武汉、成都等城市的日新月异发展现状，那是我们发展的榜样和动力。

综上所述，沈阳，大连房价快速上涨，只是一个表象，也一定原因也是因为依然看好沈阳和大连作为区域经济中心地位。东北要发展，作为中心城市的大连和沈阳一定首当其冲，未来潜力无限。房价短期虚高，未来无可限量，但以目前的价格来看，上涨动力已经明显不足。

具体而微的海绵

大连和沈阳房价上涨，是全国房产价格大形势下的一个缩影；而由于这两座城市特殊的地位，未来房价应该还是上涨的趋势。

第一，辽宁大连和沈阳房价在当前形势下不断上涨，是大气候下的小环境。

过去的一段时间内，从全国范围看，房价上涨是大趋势，大连和沈阳也随之上涨，只能说是正常情况。

第二，大连和沈阳的特殊地位，决定了他们的房价有上涨的基础。

二者，有各自城市的特点，同时也有区位优势。

沈阳，是省会城市；而大连，则是在新一线城市标准线左右的城市。

二者，有着工业、人文、教育等不同方面的特点。尤其是大连，具有独特的港口优势、气候优势、教育优势......

第三，东三省经济萎靡，两座城市并未真正发力，未来还很难预料。

客观地讲，本次房价上涨过程中，这两座城市的房价与其他大城市的飞涨相比，还算“温柔”。甚至在某个时间段，他们的房价曾经处于一个“低位”。

根本原因，就是东三省经济的萎靡。

而振兴东北经纪，沈阳、大连会是排头兵。

所以我感觉，这两座城市，未来房价应该还是上涨的趋势。

当然，目前看，两座城市的工资水平可能无法支撑高房价，而调控政策还在延续。但看未来，如果经济形势一旦好转，那情况就很难说了。

静观财经

大连和沈阳房价现在的上涨只是暂时的，进入今年下半年这两座城市的房价应该会慢慢回落！

为什么呢？原因有三：

一、在沈阳和大连，很多的年轻人都选择来到北京、上海或者深圳发展，就在沈阳和大连的人口大多数都是老年人居多，年轻人出来发展后，都选择在工作上班地点或附近买房了，返回沈阳或者大连买房的人不多！

二、天气原因，我们都知道沈阳和大连每年冬天的温度都是零下的，很冷，很不方便，很多人自从来了南方城市后都不愿意再回去，人口流失率很高！没有人口支撑。高房价只会成为笑柄！

三、国家政策的调控，是不会让一座城市房价任性的上涨的，现在的上涨可能是下跌前的前兆而已！今年我国的房地产政策调控肯定不会放松，这个在去年十九大大会上已经明确了！调控不放松。房价还能涨上去吗？

答案肯定是否定的！

因此，现在沈阳和大连的房价还有上涨，可能只是暂时的，未来下跌是必然的！

希望我的回答对您有帮助，看完记得关注下哦😏原创！

楼市分析家

大连的房价相比沈阳还是高出不少，可以说大连处于整个东北房价较高。根据2018年1月房价分析，2018年1月大连房价均价为12725元/㎡，环比上月+3.62%，同比上年+23.02%。而沈阳2018年1月房价均价为8416元/㎡，环比上月+0.56%，同比上年+17.87%，可见涨幅趋势明显。

2018年1月大连房价区位图↓↓↓

2018年1月沈阳房价区位图↓↓↓

为什么最近沈阳和大连房价都在上涨呢？其实这很简答，沈阳是省会城市，周边辐射能力抢，产业基础较强，工作机会也较多，很多辽宁人都喜欢跑到省会城市，因此刚需买房需求大。大连作为旅游城市，不仅物价高房价也跟着涨幅。如果你注意观察，可以发现很多旅游城市房价都是挺高的，工资都是比较低的，例如三亚、厦门。

虽然现在大连和沈阳房价都有所上涨，但是幅度还是会被抑制在一定范围内的，上面调控也不会希望房价大起大落。要知道房价想要持续上涨，人口很重要。而大连和沈阳都是位于北方城市，天气寒冷，很多老人都选择居住在温暖的南方，年轻人则选择到经济发达的上海江苏等地工作打拼，人口流失率也蛮大的。因此，房价想要持续上涨还是很难的。

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房盟网

虽然大连、沈阳最近不断上涨，但是后面上涨的步伐不会停止。

东北经济失落的几十年，依靠他山之石的有效手段，在高瞻远瞩的领导下一定会脱离经济发展困境。因为，我们手里掌握了很多经济刺激疗法，不再像以前那个摸着石头过河的二愣子。西部地区特别是成都、重庆的崛起，让我们有理由相信，东北会再一次崛起。

前年，我接触一个刚大学毕业的东北年轻小伙子，从北京来长沙学习4G通信技术。学习非常刻苦认真，自觉性很高。毕业前的技术认证考试，据说看了通宵的书，去`考试的路上，身体显得特别憔悴。考试成绩不错，通过了华为中级认证。几个月听他自豪的说，工资快上万了。半年后，找了一个天津姑娘结婚了。唯一的毛病就是性情起伏较大。

下面从四个方面分析大连、沈阳的经济发展。

首先分析楼市大背景、大趋势

在世界经济形势越来越复杂化的大背景下，我国经济需要稳健的向上发展。实体经济快速发展才是我国经济走出目前困境的关键因数。因此，金融投资产品楼市快速往上波动的条件已经丧失。

这个经济转变过程需要持续一段时间，发展实体经济才能真正让百姓实现富裕。人民富裕会又一次让楼市健康蓬勃发展。

大家都知道，我国依托楼市的发展改变了我国经济面貌，是世界上很独特的方式，依靠楼市发展起来的世界经济强国。经济的转型成功，还需要楼市经济的在后面推一把。

其次，经济落后导致楼市发展缓慢

以前是我国经济龙头的东北经济为什么跌落。

可能有很多人有话要说。

什么腐烂的腐败、什么粗俗为美的观念、办事靠关系讲人情、什么发展观念落伍、国产资源流入个人腰包，要数落的东西一堆一堆。

回头看东北经济，了解东北经济的兴衰变化：

1980---2003年衰落阶段

中国逐渐放弃重工业，资金密集型的重工业投资缩减。东北严重依赖重工业投资的受到挫败，东北经济衰落。东北人四处南下谋生。

2003—2014年第一次振兴东北战略

这一时期东北经济增速加快，东北三省人均地区生产总值已经由2003年的不足3000美元提高到2016年的超过8000美元。但是到了2014年，东三省经济增速再次出现失速。

2014年至今第二次振兴东北战略

2014年开始，中央针对东北开始二次振兴政策。

从上图可以看出，2017年东北地区投资依然呈现下滑的态势。

经济发展不行，楼市当然不行。

看看大连、沈阳楼市价格数据：

大连房价从2011年迈入万元时代后，连续6年，大连房价并没有太大的波动，成交均价一直在每平10400左右徘徊，目前大连最新房价均价在13000元左右，环比去年增长+23%。明显的跟随全国普涨的格局，楼市还是以市场观望为主的阶段。

沈阳6月房价：新房房价：9474元/平米；二手房房价：9100元/平米。

大连和沈阳的楼市一直还处于价格洼地。

第三，人口流失严重，给楼市承压

根据第五次和第六次人口普查的结果进行分析，东北累积十年人口流失100多万。其中，高层的、管理层的和生产线的骨干力量占了多数。

经济待遇和经济发展空间是导致东北人流失的主要原因，天气冷并不是主要因素。

东北经济在复苏

国家开始大量投入真金白银。

《推进东北地区等老工业基地振兴三年滚动实施方案(2016-2018年)》，分年度明确了137项重点工作和127个重大项目，预计总投资规模在1.6万亿左右，主要涉及交通、能源、水利、工业、农业、城乡建设等多个领域。

看看2018年大连、沈阳经济数据

一季度：大连市：GDP总量为1550.5亿元，名义增速15.51%，实际增速6.5%。

沈阳市：GDP总量为1247亿元，名义增速10.34%，实际增速5.1%。

半年报：大连 3520.6亿元 名义增速7.1%，实际增速6.5%；沈阳 2705亿元名义增速12.14%，实际增速6.3%。

从数据看，沈阳市、大连市局面大为转好。

楼市是由经济推动型的金融产品，随着沈阳市、大连市经济不断走好。其低洼的楼市还具备长期的填坑动作。还没有买的，别再犹豫，寻找合适的机会上车。机会是留给有远见人的眼观的，等到大家都认为是机会的时候，楼价已经很高了。

经济的发展

辽宁大连、沈阳作为全国准1到1.5线城市，从2017年开始出现的大幅度上涨行情，完全属于补涨。沈阳和大连的情况有所不同。大连是中国东部沿海重要的经济、贸易、港口、工业、旅游城市，同时是中国东北对外开放的窗口和最大的港口城市，大连环境绝佳，气候冬无严寒，夏无酷暑，有“东北之窗”“北方明珠”“浪漫之都”之称，所以很多东北人都喜欢去大连置业安家，按照目前国内房地产市场标准，大连房价均价应该在2万以上，但无奈近些年东北gdp经济持续走低，，大连无奈被拉下了水，整体房价估值偏低。沈阳，东北的政治、文化、经济中心，东北唯一的特大城市，国务院批复确定的中国东北地区重要的中心城市。沈阳的包袱太深，冶金产能过剩、装备制造业不景气、汽车制造增长乏力等等因素，2017年沈阳市的GDP已经被长春超越，这里边有挤水分因素，但沈阳的经济发展目前看还是没有走到一个良性的发展轨道，无论从经济，环境，吸引人才政策，沈阳都远差于大连，其次沈阳除了东部棋盘山，其他地方大部分都是平原，城区面积很大，所以沈阳的房价上涨空间有限，这一轮上涨完全是补涨行情，如果按照现在的房贷政策，沈阳的房价会有一定幅度下降，但是不会太大。