【裁判摘要】執行異議未能滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的第二項要件“在人民法院查封之前已合法佔有該不動產”，故執行異議不能成立。至於確認標的房屋歸其所有的訴請，按照我國物權法第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”的規定，其尚未登記為爭議房屋的不動產所有權人，故其不享有爭議房屋的所有權。
金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，但不能證明在人民法院查封之前已合法佔有該不動產，異議不成立。筆者參與辦理的葉某某訴楊某某案外人執行異議糾紛一案即是如此。
【基本案情】
根據生效判決確認的事實，本案基本案情如下：
1.位於貴陽市某處房屋一套，系覃某、張某某於2010年9月6日，向某放開公司購買，該房以覃某、張某某二人的名義辦理了預售備案登記手續，但至今未取得房屋所有權證。
2.書面買賣合同情況。2012年3月15日，覃某、張某某與葉某某簽訂《房屋買賣合同》，約定由覃某、張某某將上述房屋以688000元出售給葉某某，出售方於本合同簽訂之日起30日內將出售的房屋交付給葉某某，出售方應當在房屋管理部門通知其開始辦理房屋所有權證之日起3日內，及時將房屋權屬登記過戶至葉某某名下。
3.價款支付情況。購房款由葉某某通過銀行轉賬和現金支付的方式支付給覃某、張某某，覃某、張某某收款後於簽訂合同的當日給葉某某出具了收據一張，內容為"今收到購房人葉某某購買某號購房款688000元，其中300000元屬於銀行轉賬，另外388000元屬現金交付”。
4.該不動產佔有情況。因覃某、張某某收到葉某某支付的購房款後一直未將出售的房屋交付給葉某某，為此葉某某曾於2013年7月向一審法院起訴覃某、張某某，請求判令二人履行2012年3月15日與葉某某簽訂的《房屋買賣合同》。經一審法院調解雙方自願達成如下協議，由覃某、葉某某於2013年8月3日前將案涉房屋交付給葉某某。
5.法院查封情況。同年4月，楊某某因債務糾紛向一審法院起訴覃某、張某某，要求二人歸還借款。訴訟過程中，根據楊某某的申請，一審法院於2013年5月8日依法查封了覃某、張某某出售給葉某某的上述房屋。
6.楊某某訴覃某、張某某案一審法院作出的判決生效後，楊某某向一審法院申請強制執行。在執行過程中，楊某某知道葉某某與覃某、張某某達成的上述調解協議後，於2014年8月向一審法院起訴葉某某及覃某、張某某，請求依法撤銷一審法院作出的前述民事調解書。
7.一審審法院認為葉某某與覃某、張某某雙方於2013年7月30日達成的調解協議，系對法院已查封的房屋進行了處分，遂判決撤銷該民事調解書。宣判後葉某某不服向貴陽市中級人民法院提起上訴。貴陽市中級人民法院認定葉某某與覃某、張某某達成的調解協議，事實上處分了法院已查封的房屋，遂判決駁回上訴，維持原判。
8.後在執行過程中，葉某某曾於2016年6月1日向一審法院出具保證書，保證在2016 年8月底之前搬離本案涉案房屋。此後，葉某某又向一審法院提出執行異議。一審法院認為覃某、張某某在法院查封涉案房屋前尚未將涉案房屋交付給葉某某，裁定駁回葉某某對本案執行所提出的異議。
9.葉某某收到該裁定書後不服，遂提起案外人執行異議之訴，請求：1.停止對案涉房屋的查封；2.確認涉案房屋歸葉某某所有。
【案件分析】
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持:（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二） 在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三） 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案執行異議能否成立，即是本案的情形是否滿足了前述四項要求。本案以法院於2013年5月8日查封涉案房屋為時間節點：
1.2012年3月15日，覃某、張某某與葉某某簽訂《房屋買賣合同》，滿足第（一）項 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
2.葉某某起訴覃某、張某某，後達成協議，由覃某、葉某某於2013年8月3日前將案涉房屋交付給葉某某。由此確定2013年8月3日之前葉某某不可能合法佔有該不動產，而該房產已於2013年5月8日被法院查封，不滿足第（二）項在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
3.購房款由葉某某通過銀行轉賬和現金支付的方式支付給覃某、張某某，覃某、張某某收款後於簽訂合同的當日給葉某某出具了收據。滿足第（三）項已支付全部價款。
4.涉案房屋至今未辦理產權。似乎也滿足第（四）項非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
因此，因葉某某不滿足第（二）項在人民法院查封之前已合法佔有該不動產，其第一項請求停止對案涉房屋的查封的訴請不能得到支持。
至於第二項確認涉案房屋歸葉某某所有的訴請，根據《中華人民共和國物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，......”之規定，該項訴請也不能得到支持。
【裁判觀點及裁判結果】
貴陽市南明區人民法院觀點：依照《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”之規定，本案中，依照法院的生效判決書可以確認覃某、張某某在法院查封之前尚未將出售給葉某某的房屋交給葉某某使用，葉某某對此雖提出異議並提供了相關的交納物管費的收據，擬證明在法院查封之前覃某、張某某就將涉案房屋交給葉某某使用。從證據效力上看，被告楊某某提供的法院生效判決書的效力要明顯大於葉某某提供的上述證據。因葉某某提供的證據不足，故對葉某某上述主張不予採信。因不能證明葉某某在法院查封之前就已合法佔有本案涉案房屋，其提出的執行異議，不足以排除法院對涉案房屋的執行。故對葉某某要求停止對涉案房屋查封的訴請，不予支持。
另對葉某某要求確認本案涉案房屋權屬的訴請，依照《中華人民共和國物權法》第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”、第十七條：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”之規定，因涉案房屋至今尚未辦理權屬登記，葉某某要求確認涉案房屋的權屬，不符合上述法律規定。故對葉某某確認本案涉案房屋權屬的訴請，亦不予支持。
貴陽市中級人民法院觀點：執行異議未能滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的第二項要件“在人民法院查封之前已合法佔有該不動產”，故執行異議不能成立。至於葉某某提出的確認標的房屋歸其所有的訴請，按照我國物權法第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”的規定，其尚未登記為爭議房屋的不動產所有權人，故其不享有爭議房屋的所有權。葉某某的上訴理由均不成立，不予支持。
【風險提示】
根據一審、二審庭審情況及裁判結果，簡要總結風險提示如下：
1.《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條 ：“下列房地產，不得轉讓：（六） 未依法登記領取權屬證書的；...”未辦理權屬登記的房產，慎重購買。
2.交易過程中，款項的支付儘量轉賬支付給合同相對人，方便將來查詢；若對方委託他人代收，一定要在約定清楚代收人的身份信息情況，賬號等。
3.物業費、水電費等繳費憑證，對於證明何時起合法佔有房產，是重要證據。
3.根據我國物權法規定，通常不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。因此，你付了全款的，未必就是你的；你已經合法佔有的，也未必是你的；只有登記到你名下了的，才最大限度保障是你的。
（本文完）
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