(一)企業少記預收房款，隱瞞銷售收入
稅務機關和房地產企業之間的信息不透明與不對稱是導致國家稅款流失的重要原因之一，房地產企業銷售收入的確定成為稅收徵管的關鍵點。目前，房地產企業依法納稅意識普遍不強，沒有把及時足額申報繳納稅款當作應盡的責任和義務。主要表現在：1.採取以房抵債，且未按同期市場價格執行;預收賬款收入不及時申報，存在自行延期申報和延壓稅款的行為;提供虛假或不完整的銷售面積，影響納稅義務發生時間，造成增值稅、企業所得稅申報納稅滯後等。2.延遲辦理竣工決算，延遲結轉收入。3.利用房地產成本費用項目多、構成複雜、專業性強的特點，虛列成本費用。4.利用企業經營規模大、跨區域經營的特點，將利潤在關聯企業間轉移。5.財務核算欠規範，白條入賬、假票入賬等現象普遍，會計科目設置和運用較為隨意。6.其他手段，如超規劃私建、違建開發產品及附屬設施，銷售時不使用正規發票，用內部收據隱匿收入，故意錯列會計科目不記收入等。因此，如何更為全面地獲取房地產企業的有效信息、對房地產企業營收情況實行事前、事中、事後的全程跟蹤管理成為稅收徵管的技術難題。
(二) 發票審核管理不嚴格，缺乏有效監控手段
目前，我國稅收徵收主要採用“以票控稅”的手段，但是在房地產行業稅收徵管過程中缺乏有效的監控手段，導致一些零散稅收難徵收。目前房地產企業發票使用情況仍存在一些問題。一是房地產業納稅人發票領用率較低，轉借發票等現象時有發生。二是房地產企業進項發票取得困難，上游磚瓦、砂石等建材產品購進過程中，無法取得發票的情況非常常見，代開發票多、假票多、白條入賬多，發票金額較大，虛增了成本。這既造成國家稅款流失，也給納稅人財務核算造成極大困難，同時也增加了稅收風險。三是發票開具錯誤，對於房地產企業“銷售自行開發的房地產項目預收款”以及“已申報繳納增值稅未開票補開票”沒有按照規定開具為“未發生銷售行為的不徵稅項目”。
(三)信息渠道不暢通，信息化建設和應用不足
房地產行業經營環節眾多、管理部門眾多，在對房地產企業監督管理的鏈條中，稅務部門處於監管的最末端，前期的立項、審批、徵地、開工、預售等信息分別由發改委、城建、房管和銀行等多個部門掌握，但由於目前對房地產業社會化綜合協調管理的水平尚處於較低層次，稅務與房管、銀行等部門的信息交流不暢，不能做到資源共享和信息互換，造成涉稅信息來源單一、滯後、信息不全、可信度低等問題，導致企業實際售房情況申報不及時，往往等開具發票時才申報納稅，造成稅款滯後。稅務部門通常只能侷限於房地產企業報送的納稅申報表和財務報表上反映的情況，很難查實和掌握房地產企業開發項目數量、銷售價格、銷售進度等實際經營狀況，信息孤島依然存在，嚴重製約稅收徵管信息化。
閱讀更多 北京中公會計 的文章
