近日，不少購房者抱怨，2017就一直糾結要不要買房，2018年又再次成了全家糾結的事情。房地產市場被稱為經濟週期之母，房地產投資也成為影響中國經濟景氣的關鍵變量。對於購房人來說，從房地產投資的前景，可以大體判斷開發商的市場預期、資金市場環境的變化和調控的方向，進而順勢做出合理的購房決策。
那麼，哪些因素是影響2018年房地產投資的關鍵變量？購房人從中又能獲得哪些啟示，且看下文的分析。
房地產業承壓因素
多地房貸利率上行，購房門檻再度提高
面對新年各地銀行紛紛上調房貸利率，一些剛需和改善性購房者抱怨稱，房價即使會降一些，但是買房門檻更高了，難度更大了。
2018年1月全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當於基準利率1.11倍，同比上升21.75%。實際上，銀行不但把房貸利率全線上浮，還加大了對購房者的審核標準。除了徵信良好，月收入覆蓋月還款額的2倍外，還要求貸款人具有大專以上學歷。而另一家股份制銀行則要求，貸款人年齡在55週歲以下。
對此，業內專家表示，房貸是影響房價走勢的最關鍵指標之一，收緊的房貸疊加房地產調控政策，對約束房價上漲、抑制“炒房”的作用更為明顯。
2018年房地產的機遇
房地產迎來歷史性鉅變，絕非虛張聲勢的妄言，而是實實在在的事實，這種鉅變可以從三個維度觀察：
1
房地產的基本矛盾變了
用十九大報告中的話，就是房地產的基本矛盾變了，房子短缺的歷史基本結束。房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子不夠，房子短缺，進入到資源配錯導致的不均衡不充分的問題。房子夠了，但好房子少，優質城市的優質房產仍然稀缺，這將是長期的。特別是，隨著人們對房子功能定位的不斷提升和變化，人們對房子賦予了更多精神層面的東西，這必將引發房地產價值鏈和產業鏈的裂變。
2
房地產的“靈魂”變了
十九大重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。這是房地產政策定位的顛覆性的糾偏，房地產政策從從過去的經濟政策迴歸到民生和社會政策，這是一個巨大的變化。根據十九大的描述，未來的房地產政策將告別調控週期，進入到制度建設週期，這也意味著，送所言的“二次房改”已經啟動。
3
三四線城市棚戶區改造新增投資仍然較大
三四線城市棚戶區改造貨幣化安置是去庫存的重要工具，也是房地產投資平穩增長的重要因素。2017年5月，國家明確2018-2020年再改造各類棚戶區1500萬套，年均500萬套與2017年600萬套的差距並不大，無論是貨幣化安置還是原地改造，都將有利於房地產投資的增長。從棚改的資金來源看，此輪棚改央行專設的國家開發銀行抵押補充貸款（PSL）將保持在穩定水平，截至2017年12月末PSL餘額累計已達到2.69萬億元。
買房人不妨把握好結構性購房機會
對於普通購房人來說，房地產投資對於房價並沒有必然和直接的影響，它是房地產開發商的市場預期和資金供應共同作用的結果。房地產投資的下行，暗示著2018年房地產市場還將延續當前的調控方向，加上按揭貸款利率持續攀升，房價整體牛市的可能性不大，但結構性購房機會仍然存在。
特別是一線和強二線核心城市周邊、高鐵一小時經濟圈三四線城市、衛星城，房地產市場將可能繼續分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，房價穩中有升的趨勢可期。
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